Fassaden mehrerer Wohnhäuser mit Balkonen. Quelle: Vincent Wachowiak/Unsplash
Umsätze aus Wohnungsverkäufen steigen laut dem Accentro-Wohnungsreport 2021 auf über 36 Milliarden Euro. Quelle: Vincent Wachowiak/Unsplash

Investment

08. October 2021 | Teilen auf:

Wohneigentumsreport 2021: Positiver Trend hält an

Die Umsätze aus Wohnungsverkäufen stiegen 2020 weiter an, gleichzeitig war die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen leicht niedriger als im Vorjahr. Das ist das Ergebnis des Accentro Wohneigentumsreports 2021 der Accentro Real Estate AG in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft.

Im Rahmen einer Sonderauswertung untersuchte das Team um Professor Dr. Michael Voigtländer zudem die geschätzten Kosten der energetischen Maßnahmen, um die Klimaziele der Bundesregierung im Gebäudebestand zu erreichen.

Der Wohneigentumsreport erscheint zum 14. Mal und ist die einzige deutsche Publikation, welche die Daten der Gutachterausschüsse zu allen Eigentumswohnungstransaktionen in allen deutschen Großstädten bündelt und interpretiert. Der Report unterscheidet sich von ähnlichen Publikationen, die meist auf Experteneinschätzungen oder der Auswertung von Angebotsdaten beruhen.

Der Umsatz konnte im Jahr 2020 um 3,3 Prozent auf insgesamt 36,027 Milliarden Euro gesteigert werden. Diese positive Entwicklung ist auf steigende Verkaufspreise zurückzuführen. Am stärksten fielen die Umsatzsteigerungen in Jena (+69,3 %) und in Osnabrück (+65 %). aus. Die Mittelstädte Oldenburg, Heidelberg und Remscheid komplettieren die Top-5 der höchsten Umsatzsteigerungen. Insgesamt sind die Umsätze 2020 in 55 der 81 untersuchten Städte gestiegen.

"Gerade Mittelstädte ziehen Kapitalanleger an. Ausschlaggebend sind neben den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch die niedrigeren Einstiegspreise und Vervielfältiger, als es sie in den Top-7 gibt", erklärt Lars Schriewer, Vorstandsvorsitzender der Accentro Real Estate AG. "Diese Entwicklung zeichnet sich seit 2010 ab."

So finden sich unter den Top-10 Städten mit den stärksten Umsatzsteigerungen seit 2010 keine einzige Metropole aber viele östliche Mittelstädte, wie Halle (Saale), Chemnitz, Gera oder Rostock.

In 30 Städten konnte ein leichter Zuwachs der Transaktionen beobachtet werden. Dieser konzentrierte sich vor allem auf ostdeutsche Städte. Absolut gesehen gab es den größten Anstieg in Leipzig (+702 Verkäufe) auf 5.217 Transaktionen, gefolgt von Chemnitz (+228).

Gleichzeitig macht sich der Mangel an Bauland und verfügbaren Eigentumswohnungen bemerkbar. So wurden im Jahr 2020 in den 81 erfassten Städten 123.299 Wohnungen verkauft. Das sind 5.627 Wohnung weniger als 2019, was im Vorjahresvergleich einem moderaten Minus von rund 4,4 Prozent entspricht. Auch 2020 wurden die meisten Wohnungen in Berlin (16.473), München (9.845) und Hamburg (6.195) verkauft. Allein diese drei Städte machen 26,4 Prozent aller Verkäufe aus. Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart belegen im Ranking die Plätze vier bis sechs. Der größte Rückgang ist in Frankfurt am Main zu beobachten (-17,7 %), gefolgt von Köln (-17,5 %) und Berlin (-11,0 %).

"Der diesjährige Accentro-Wohneigentumsreport unterstreicht die Stabilität des deutschen Wohnungsmarkts. Es kam zu keinem Corona-Schock - auffällig ist nämlich, dass die Zahl der Städte, in denen mehr als 1.000 Wohnungen verkauft wurden, mit 33 trotz des allgemeinen Verkaufsrückgangs beinahe unverändert geblieben ist. Dies hängt sicherlich mit der gestiegenen Bedeutung des Wohnens zusammen. Gerade während des Lockdowns wurde vielen Menschen bewusst, wie wichtig ein schönes und geräumiges Zuhause ist", führt Professor Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW, aus, der in diesem Jahr erneut die Datenerhebung verantwortete.

"Die weiter steigenden Preise für Wohneigentum konnten den leichten Rückgang der Wohnungsverkäufe mehr als ausgleichen. Für Eigentümer war das Jahr 2020 von steigenden Mieten und Verkaufspreisen geprägt", ergänzt Lars Schriewer.

Von 2019 auf 2020 stieg der Durchschnittspreis einer Eigentumswohnung auf 225.242 Euro, das entspricht einer Steigerung von 10,2 Prozent. In den Top-7 lag das Wachstum mit 10,8 % und einem Verkaufspreis von 429.007 Euro sogar noch höher.

Im Gegensatz zu anderen Rankings des Reports führen die Top-7-Städte geschlossen bei der Anzahl der Verkäufe. Trotz des starken prozentualen Rückgangs (-11,0 %) weist Berlin weiterhin die meisten Verkäufe auf. Mit einem Umsatz von 6,03 Milliarden Euro machte die Bundeshauptstadt nicht nur den größten Umsatz, sondern auch knapp ein Sechstel des bundesweiten Gesamtvolumens aus. Bereits im Vorjahr konnte München den Abstand zu Rang eins reduzieren. Während es 2019 noch 16,6 Prozent waren, fiel der Umsatzzuwachs in München mit 2,9 Prozent im vergangenen Jahr deutlich geringer aus. Der Gesamtumsatz stieg auf 5,71 Milliarden Euro, was den Abstand zu Berlin weiter verkürzt. Insgesamt sind die Umsätze aller 81 Städte weiter gestiegen. Der Gesamtwert der gehandelten Eigentumswohnungen beläuft sich auf mehr als 36 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Zuwachs von über 3,3 Prozent.

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 24.669 Neubauten verkauft, die meisten davon in Berlin (3.378), München (2.720) und Hamburg (1.479). Im Vorjahrsvergleich entspricht dies einem Rückgang von 9 Prozent. In Berlin fiel der Rückgang mit -26,7 Prozent besonders stark aus. Das deckt sich mit dem langfristig abnehmenden Trend in den Top-7-Städten. "Gerade in den Metropolen fehlt Bauland und bürokratische Hürden bremsen den Bauprozess aus. Die Nachfrage ist dank des Zuzugs aber weiterhin hoch", erklärt Lars Schriewer.

2020 wurden in den Metropolen insgesamt 9.600 Wohnungen verkauft - 2015 waren es an diesen Standorten noch mehr als 15.000. Aber nicht überall war die Zahl der Neubauverkäufe rückläufig. In 35 der untersuchten 81 Städte konnte eine Steigerung festgestellt werden. Oldenburg weist mit einem Plus von 236 Verkäufen den größten Zuwachs auf, gefolgt von Münster (+224), Heidelberg (+144) und Ludwigshafen (+128). Gerade die ostdeutschen Großstädte liegen in der Gunst der Neubaukäufer, was ein Blick auf die Verkäufe je 1.000 Einwohner unterstreicht. Während Chemnitz 2019 noch Platz drei belegte, führt die Stadt in diesem Jahr die Liste mit 8,64 Transaktionen je 1.000 Einwohner an, gefolgt von Leipzig (8,62). München schaffte es als einzige Metropole in die Top-10 mit 6,62 Verkäufen pro 1.000 Einwohner.

"Trotz der rückläufigen Gesamtzahl an Verkäufen konnten die Umsätze 2020 weiter gesteigert werden. Besonders in Mittelstädten und dem Umland von Metropolen war das deutlich sichtbar. Die Top-7 ragen aber dennoch weiterhin heraus, weil dort jeweils ein Umsatz von mehr als einer Milliarde Euro mit Eigentumswohnungen erzielt werden konnte. In diesen exklusiven Klub hat es in diesem Jahr zum ersten Mal auch Leipzig geschafft, was die Stadt weiter als Investmentstandort etabliert", erläutert Lars Schriewer.

Die Bundesregierung nimmt im Rahmen ihrer Klimaschutzpläne auch den Gebäudesektor stärker in die Pflicht. Auf dem Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand 2050 ist eine Zielmarke von 70 Millionen Tonne CO2-Äquivalent für das Jahr 2030 festgelegt. 2020 betrug der Ausstoß noch 118 Millionen Tonnen. Die Kosten für Investitionen in die notwendigen energetischen Maßnahmen beziffert das IW auf über 500 Milliarden Euro bis 2050. Zusätzliche Investitionen in Instandhaltung und Qualität der Bestände erfordern ein Investmentvolumen von insgesamt 1,3 Billionen Euro bis 2050, was jährlich rund 43 Milliarden Euro entspricht. Bislang werden nur rund 40 Prozent der notwendigen Summe investiert.

"Die Branche bewegt sich bereits in Richtung einer erhöhten Energieeffizienz. Angesichts der erhöhten Anforderungen an den Klimaschutz im Gebäudesektor wird der Druck hier tätig zu werden zunehmen", erklärt Professor Dr. Michael Voigtländer.

"Für die Erreichung der Klimaziele im Gebäudesektor müssen enorme Summen von Immobilienwirtschaft und Gesellschaft investiert werden. Auch der Fachkräftemangel blockiert vielerorts die notwendigen energetischen Maßnahmen", ergänzt Lars Schriewer.

So können nach Berechnungen des Kompetenzzentrums Fachkräfte (KOFA) im Institut der deutschen Wirtschaft derzeit nur 25 Prozent der Stellen im Bereich Sanitär-, Heizung,- und Klimatechnik besetzt werden. Zum 30. Juni 2021 waren über 15.000 Stellen unbesetzt. In der Bauelektrik waren sogar mehr als 17.000 Stellen unbesetzt, in der Kältetechnik waren hingegen 82 Prozent der Stellen unbesetzt. Diese Werte beziehen sich auf Mitarbeiter auf Fachkräfteniveau. Wenn Experten eingestellt werden sollen, also Fachkräfte mit Meisterabschluss oder zumindest langjähriger Erfahrung, sieht die Statistik noch einmal schlechter aus. In diesem Fall können im Segment Sanitär-, Heizung-, und Klimatechnik nur 13 Prozent der Stellen besetzt werden.