In den ersten Monaten des Jahres 2018 sorgten gleich mehrere Pakettransaktionen und Firmenübernahmen für hohe Umsätze bei Wohnimmobilieninvestments. Die wichtigsten Fakten und Aussichten für Sie zusammengefasst.
Der Deal liefert beeindruckende Zahlen: 27.000 Wohneinheiten im Wert von 2,9 Milliarden Euro. Die Übernahme des deutsch-österreichischen Bestandes der Buwog durch Vonovia katapultierte den Markt für Wohninvestments hierzulande in die Höhe. Er macht satte 42 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in den ersten drei Monaten aus. NAI Apollo verzeichnete insgesamt im ersten Quartal 2018 ein Transaktionsvolumen von rund 6,9 Milliarden Euro (gegenüber dem Vorjahresquartal 2017: 3,7 Milliarden Euro).
Die wichtigsten Fakten zum Auftaktquartal des Wohninvestmentmarktes:
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Ein Plus von 86,6 Prozent gegenüber den ersten drei Monaten 2017. Das ist der beste Jahresstart seit dem Rekordjahr 2015. Insgesamt wurden 47.900 Wohnungen gehandelt (Q1 2017: 27.700). JLL hat sogar 48.000 Wohnungen und 7,1 Milliarden Euro Umsatz gezählt.
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Der starke Kaufpreisanstieg von Bestandsimmobilien sowie Projekten, der sich in den letzten zwei Jahren immer stärker manifestiert, setzt sich auch 2018 fort. Hinzu kommt eine Zunahme an hochpreisigen Projektentwicklungsverkäufen um 72,7 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro. Auffällig ist die große Zahl von Mikroapartmentanlagen und Studentenwohnheimen, die vor oder kurz nach Fertigstellung veräußert wurden. Zusammen führt dies zu einem Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises der gehandelten Wohneinheiten um 7,9 Prozent oder rund 10.500 Euro auf 143.400 Euro pro Wohneinheit im Vergleich zu den ersten drei Monaten 2017.
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Aufgrund der BUWOG-Übernahme mit rund 2,9 Milliarden Euro (deutscher Teil) und dem Ankauf eines Apartmentportfolios für die Bayerische Versorgungskammer (BVK) mit einem Volumen von 670 Millionen Euro ist die Größenklasse der Deals „über 500 Mio. Euro“ mit einem Anteil von 52,3 Prozent am Transaktionsvolumen das Schwergewicht im ersten Quartal. In den ersten drei Monaten 2017 gab es in diesem Größensegment nur eine Transaktion mit 655 Millionen Euro, in den ersten drei Monaten des Jahres 2016 gar keine. Dahinter folgt mit einem Anteil von 23,7 Prozent und einem Umsatzvolumen von rund 1,6 Milliarden Euro die Größenklasse der Großdeals zwischen „100 und 500 Millionen Euro“. Der Umsatzanteil in den Klassen „unter 100 Mio. Euro“ pendelt zwischen 2,9 Prozent und 7,8 Prozent. Zusammen kommen sie auf ein absolutes Volumen von rund 1,6 Milliarden Euro. Das entspricht einem Minus von 28,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
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Bei Betrachtung der Investoren fallen in diesem Jahr besonders die „Versicherungen und Pensionskassen“ auf. Mit dem BVK-Ankauf des Apartmentportfolios verneunfacht diese Investorengruppe fast ihr Transaktionsvolumen im Vergleich zum Jahresbeginn 2017. Erstplatzierte bleiben jedoch die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds belegen mit einem Anteil von 15,1 Prozent Platz zwei.
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Die Käufer deutscher Wohnimmobilien sind maßgeblich deutsche Gesellschaften. Laut JLL stammen dennoch über 80 Prozent des investierten Kapitals aus dem Inland. Die Top drei Länder mit ausländischem Kapital waren die USA (570 Millionen Euro), Singapur (350 Millionen Euro) und Großbritannien (220 Millionen Euro). Internationale Bewerber tun sich oft schwer, insbesondere mit der Struktur des Wohnimmobilienmarktes mit geringen Eigentümerquoten, dem Mieterschutz und lokalen Wohnungsmärkten, so JLL.
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Auf Seite der Verkäufer sind ebenfalls die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“ mit einem Verkaufsvolumen von 56,7 Prozent am stärksten vertreten. Dies entspricht einem absoluten Verkaufsvolumen von 3,9 Milliarden Euro. Projektentwickler und Bauträger wurden mit einem Anteil von 20,7 Prozent und 1,4 Milliarden Euro Verkaufsvolumen auf den zweiten Platz verwiesen.
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Wie in den vergangenen Jahren finden die meisten Transaktionen (nach Anzahl) mit einem Anteil 19,1 Prozent in Berlin sowie 13,6 Prozent in Nordrhein-Westfalen statt. Der Fokus liegt weiter auf den deutschen Metropolen. Aufgrund des knappen Angebots bilden Investments in B- und C-Standorte aber unverändert auch einen wichtigen Schwerpunkt. Städte in Sachsen (u.a. Dresden, Leipzig) sind im ersten Quartal 2018 unter den Investitionsstandorten erneut gut vertreten, ebenso Städte im und um das Ruhrgebiet. Daneben gab es im ersten Quartal wieder eine größere Transaktion mit 2.000 Wohneinheiten, die sich überwiegend in Dortmund und Bochum befinden.
Die Prognose für das Jahr 2018 bleibt positiv. Weitere Unternehmensübernahmen zeichnen sich derzeit zwar nicht ab, hingegen werden vor allem hochpreisige Projektverkäufe sowie mittlere und kleine Portfoliodeals das Marktgeschehen noch stärker prägen“, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI Apollo Valuation & Research GmbH. Ausgehend vom fulminanten Jahresauftakt erwartet NAI Apollo, dass das Jahresergebnis aus 2017 von 15,7 Milliarden Euro – das zweithöchste Resultat innerhalb der letzten zehn Jahre – wieder erreicht oder sogar leicht überschritten wird.
TIPP:
Firmenübernahmen wie der Buwog-Deal der Vonovia sind das Titelthema der April-Ausgabe von immobilienmanager. Denn die Welle von Unternehmensübernahmen reißt nicht ab. Die Preise für Übernahmekandidaten schießen in die Höhe. Vieles erinnert an die Situation 2007. Ist die M&A-Welle Ausdruck einer überhitzten Konjunktur oder eines tiefgreifenden Strukturwandels?
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