Porträtfoto von Dr. Ira Hörndler
Dr. Ira Hörndler, Leiterin der Kompetenzgruppe Flächendefinition und Rechtsanwältin bei Advoreal Immobilienanwälte (Quelle: Advoreal)

Unternehmen & Köpfe

23. September 2022 | Teilen auf:

„Wir müssen eine neue Mietflächenrichtlinie veröffentlichen"

Sie leitet die bekannteste Kompetenzgruppe der GIF: Die Rechtsanwältin Dr. Ira Hörndler kümmert sich zusammen mit Marc Grief um das Thema Flächendefinitionen.

Die Flächendefinition nach GIF hat sich in Deutschland weitgehend als Standard durchgesetzt. Was hat Ihre Kompetenzgruppe nun noch zu tun?

Ira Hörndler: Wir arbeiten zum Beispiel daran, Flächen weltweit vergleichbar zu machen. Wir engagieren uns in der International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC). Marc Grief, mit dem ich die Kompetenzgruppe leite, ist Mitglied im Standard Setting Committee, ich bin im Executive Committee, das sich darum kümmert, die Standards weltweit bekannt zu machen und zur Anwendung zu bringen. Wir haben uns als GIF verpflichtet, IPMS nach Deutschland zu bringen.
Auch deshalb arbeiten wir derzeit an einer neuen Mietflächenrichtlinie nach GIF, die zumindest eine Vergleichbarkeit der Mietflächen nach GIF mit einer Flächenermittlung nach IPMS transparent ermöglicht. Wahrscheinlich werden wir sogar manche Messregeln aus IPMS übernehmen, aber dafür müssen wir noch prüfen, wie groß die Unterschiede zu den bisherigen Messregeln wären. Die Kontinuität soll gewahrt bleiben. Eine neue Mietflächenrichtlinie müssten wir aber ohnehin veröffentlichen.

Warum ist das nötig?

Ira Hörndler: Das hat mehrere Gründe. Jede von der GIF veröffentliche Mietflächenrichtlinie basiert auf einer konkreten Richtlinie der DIN 277. Die aktuelle MF/G (gewerbliche Mietfläche, Stand Juni 2017) basiert zum Beispiel auf der DIN 277-1, 2016. Seit vergangenem Jahr gibt es aber die DIN 277:2021-06. Wir müssen deshalb klarstellen, wie damit bei einer Mietflächenermittlung nach GIF umzugehen ist. Das erfolgt bisher nach jeder Neufassung der DIN 277 durch eine neue MF/G, auch wenn sich an den Mietflächen selbst nichts ändert. Nachdem die DIN 277 in immer kürzeren Abständen novelliert wird, ist das dem Markt aber nicht mehr zu vermitteln, und davon wollen wir weg. Wir werden deshalb selbst alles definieren, was man für eine Mietflächenermittlung nach GIF braucht.

Gibt es für eine neue Richtlinie einen weiteren Grund?

Ira Hörndler: Ja. Es gibt immer mehr gemischt genutzte Gebäude. Die Wohnflächen werden aber nicht nach der MF/G berechnet, sondern meist nach der Wohnflächenverordnung. Wenn ein Gebäude nun sowohl gewerblich als auch zum Wohnen genutzt wird, ist beispielsweise keine vernünftige Nebenkostenabrechnung möglich. Wir benötigen aber eine rechtlich zulässige Ermittlungsmethode, und ob ein Verweis auf die DIN 277 für das Wohnraummietrecht transparent genug ist, ist unklar. Auch deshalb wollen wir den Rückgriff auf die DIN 277 nicht mehr. IPMS hat sich mit der Flächenermittlung in gemischt genutzten Gebäuden intensiv befasst. Denn in anderen Regionen der Welt ist Mixed Use schon lange üblich. Auf die bei IPMS gewonnenen Erkenntnisse können wir zurückgreifen.

Bedeutet das, dass die DIN 277 überflüssig wird?

Ira Hörndler: Nein, sie bleibt relevant, denn für jeden Bauantrag muss eine Berechnung nach DIN 277 eingereicht werden. Wir wollen auch regeln, dass diese Berechnung weiter verwendet werden kann, aber eben die Flächenberechnung auch transparenter und einfacher machen für die Vermietung, den Verkauf oder auch die Ermittlung der Nebenkosten. Das Ziel wäre, dass die Flächenberechnung nach GIF auch ohne Kenntnis der DIN 277 und idealerweise auch vor Ort und ohne Pläne nachvollziehbar ist. Dafür hat IPMS gute Ansätze.

Lässt sich die Methodik einfach umstellen?

Ira Hörndler: Wir wissen, dass der Markt empfindlich auf Veränderungen reagiert. Daher ermitteln wir die Flächen nun erst einmal probeweise nach beiden Methoden, um zu sehen, welche Auswirkungen sie haben. Das ist recht aufwendig. Wenn die Differenz bei etwa einem Prozent liegt, dann wäre das wohl akzeptabel. Fünf Prozent Differenz oder mehr dagegen nicht.

Wer hat überhaupt Interesse an einer internationalen Methodik?

Ira Hörndler: Sowohl international tätige Investoren als auch große deutsche Unternehmen, die als Mieter weltweit unterwegs sind, zum Beispiel Logistiker, Industrieunternehmen, aber auch Filialisten, die beispielsweise ihre Ladenflächen in den USA und Deutschland vergleichen wollen.

Nicht überall in Deutschland ist die Flächenermittlung nach GIF der Standard. Welche Regionen scheren aus?

Ira Hörndler: In München gibt es die Besonderheit, dass die Bruttogrundfläche als Maßstab genommen wird. Da kann ich nur sagen: Der Markt gibt es her, dass Nutzer auch für die Wände Miete bezahlen. Würden die Flächen nach GIF berechnet, müsste die Quadratmetermiete um zehn bis zwölf Prozent höher liegen. Ich kann verstehen, dass niemand der erste sein will, der die Methode umstellt.
Auch auf dem flachen Land hat sich die Flächendefinition nach GIF bislang nicht überall durchgesetzt. Wenn wir davon reden, dass die Flächenermittlung nach GIF „der Standard“ ist, meinen wir die Big Seven, für die sich die Immobilienwirtschaft hauptsächlich interessiert.

Wie kamen Sie selbst zu dem Thema Flächendefinition?

Ira Hörndler: Vor etwa 14 Jahren hatte ich einen Prozess, in dem zwei Gutachter zu komplett unterschiedlichen Ergebnissen kamen. Kurz danach wählte ein Mandant eine bestimmte Art der Abkofferung, weil er nach Rücksprache mit „der GIF“ meinte, das führe zu mehr Mietfläche. Daraufhin fragte ich bei der GIF nach, ob das tatsächlich richtig ist und wer haftet, wenn ein Gutachter in einem Prozess zu einem anderen Ergebnis kommt.  Das führte zu der Gegenfrage, ob ich nicht selbst mitarbeiten wolle. Das habe ich gemacht, und als mein Vorgänger Mario Bonet im Jahr 2012 – nach der Veröffentlichung der MF/G-2012 – die Leitung der Kompetenzgruppe abgab, habe ich übernommen.

Warum engagieren Sie sich als Anwältin für ein Thema, das in erster Linie zum Arbeitsbereich von Architekten, Messingenieuren und Sachverständigen gehört?

Ira Hörndler: Ich mache Mietverträge für große Projektentwicklungen. Dabei interessieren mich die Schnittstellen im Mietrecht, an denen Geld verloren geht. Dazu gehören auch die Flächen.

Wie viele Mitglieder hat Ihre Kompetenzgruppe?

Ira Hörndler: Wir sind eine sehr kleine Gruppe mit nur acht bis zehn Mitgliedern. Wir könnten gut noch mehr brauchen, aber es müssen wirklich engagierte Mitglieder sein und nicht solche, die ein Werbetool ohne echtes Engagement suchen.

Das Gespräch führte Roswitha Loibl.

„Die Quadratmetermiete müsste um zehn bis zwölf Prozent höher liegen“

zuletzt editiert am 25.09.2022