Wohnungsmarkt Berlin: Abschwächung hat viele Gründe.
Mietendeckel, Corona oder ein normaler Marktmechanismus? Zahlreiche Gründe wurden bei der Präsentation des Wohnmarktreports 2020 von Berlin Hyp und CBRE dafür genannt, dass der Mietwohnungsmarkt in der Hauptstadt stagniert. Michael Schlatterer, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE, zeigte, dass es schon seit fast zwei Jahren keine großen Sprünge mehr bei den Mietzuwächsen gegeben habe. Stiegen die Mieten von 2016 auf 2017 um 9,2 Prozent an, so lag der Wert von 2018 auf 2019 bei einem Prozent. „Die Marktkorrektur erfolgte bereits vor dem Mietendeckel. Der Markt funktioniert also auch ohne regulatorische Eingriffe“, lautete die Schlussfolgerung von Gero Bergmann, Vorstand der Berlin Hyp.
Zurzeit ziehen kaum noch Mieter um, beschrieb Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Er zeigte sich froh über den Mietendeckel, denn angesichts der bevorstehenden Rezession dürften immer mehr Menschen Probleme haben, ihre Mieten zu zahlen. „Auch die nur wenig gestiegenen Angebotsmieten sind zu hoch für breite Schichten der Bevölkerung.“
Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsführung bei OFB Projektentwicklung, berichtete, dass der Berliner Transaktionsmarkt für Mietwohnungsneubau schon im Jahr 2019 fast zum Erliegen gekommen ist. „Wir bauen nicht, weil wir keine Investoren – wie Versicherungen und Pensionskassen – finden, die uns die Produkte abnehmen.“ Das habe eindeutig mit dem Mietendeckel zu tun. Das deckt sich mit Michael Schlatterers Erfahrung: „Im Vergleich zum Vorjahr hatten wir in den vergangenen sechs Monaten einen Rückgang der Bewertungen um 70 bis 80 Prozent“, also der Bewertungen, die Kaufinteressenten erstellen lassen.
„Internationale Investoren sind in höchstem Maße verunsichert“, berichtete Gero Bergmann. Sie zweifelten an der Rechtssicherheit und fragten sich, ob nicht noch eine Verlängerung des Mietendeckels komme. „Wann werden ihn die Gerichte kippen?“, fragte Michael Schlatterer. Eine entsprechende Normenkontrollklage wurde gerade beim Bundesverfassungsgericht eingereicht.
Trotz der aktuellen Probleme erwartet Schlatterer, dass die Schere zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt. Der Zuzug in die Stadt werde anhalten, aber die Neubauaktivitäten seien deutlich von den 20.000 Wohneinheiten entfernt, welche die Stadt über mehrere Jahre hinweg brauche. Aktuell sind rund 45.000 Wohnungen in Bau oder Planung, die in den kommenden drei Jahren fertig werden.
Von der Marktenge in Berlin – und vielleicht auch vom neuen Trend zum Homeoffice – profitieren die Kommunen in Brandenburg, wie sich an der Umzugsstatistik ablesen lässt. Aber auch dort werden Entwickler nicht mehr so freudig empfangen wie bisher. „Mit Überraschung mussten wir feststellen, dass man auch dort anfängt, über kommunale Baulandmodelle nachzudenken. Man macht die gleichen Fehler, die in Berlin gemacht wurden“, merkte Sven-Christian Frank, Vorstand von Adler Real Estate an.
Autorin: Roswitha Loibl