Savills hat den Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Frankfurt untersucht.
während der Frankfurter Büromarkt den Untersuchungen von Savills zufolge zwischen vergleichsweise resilienten Branchen und anfälligeren Flexible Workspaces schwankt, blickte der Investmentmarkt auf ein sehr starkes erstes Quartal zurück. Nun bleibt die Frage, inwiefern das Auftaktquartal die möglichen kurzfristigen Einbußen abfedern kann.
Die Ergebnisse für Sie im Überblick:
- Flächenumsatz geht um 14 Prozent auf 73.000 Quadratmeter zurück
- Frankfurter Branchenschwerpunkt dämmt Covid-19-Folgen auf dem Büromarkt
- 1,5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen – stärkster Anstieg unter den Top 7
- Auf dem Investmentmarkt könnten jetzt eigenkapitalstarke Käufer aktiv werden
Büromarkt: On-Off-Beziehung mit Flexible Workspaces
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt startete zunächst mit einer ähnlichen Dynamik ins Auftaktquartal 2020 wie zum Ende des Vorjahres. Doch mit der Covid-19-Pandemie und seinen wirtschaftlichen Konsequenzen kam der zunehmende Flächenbedarf für den Moment zum Stehen – ebenso das daraus resultierende Mietpreiswachstum und der Leerstandsabbau. Allerdings bilden die klassischen Büromarktkennziffern aus dem ersten Quartal noch nicht gänzlich die Dimension der Pandemie-Folgen ab. Sowohl die Leerstandsquote als auch das Mietniveau blieben im Vergleich zu Q4-2019 unverändert: Weiterhin sind 6,5 Prozent der Frankfurter Flächen verfügbar, in der Spitze verharrt die Miete bei 45,00 Euro/Quadratmeter und im Schnitt bei 20,50 Euro/Quadratmeter. Lediglich der Flächenumsatz sank in dem Zeitraum um 14 Prozent auf 73.000 Quadratmeter.
„Vorerst rechnen wir noch nicht mit einem nachhaltigen Mietpreisrückgang. Um dies vollumfänglich einschätzen zu können, ist die Krise aber auch noch zu jung“, erläutert Benjamin Remy, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Frankfurt. „Die Vermieter werden voraussichtlich mit Incentives auf die Situation reagieren, das ist auch unsere Erfahrung aus den asiatischen Märkten – je nach Dauer der Lage könnten darüber hinaus zwar die Durchschnittsmieten nachgeben, ein Einbruch der Spitzenmiete ist bis jetzt jedoch eher unwahrscheinlich.“
In welchem Ausmaß sich die wirtschaftlichen Konsequenzen am Büromarkt bemerkbar machen, hängt mitunter auch an der Verteilung der Branchenschwerpunkte ab. „Gegenüber anderen deutschen Metropolen entfällt ein Großteil der Mieter auf den Anwalts-, Banken- und Beratungssektor. Aktuell beobachten wir, dass diese Segmente infolge der Covid-19-Pandemie eine noch höhere Nachfrage erfahren, sodass hier erst einmal von keinem Rückgang des Flächenbedarfs auszugehen ist“, konstatiert Jan Stadelmann, Director und Head of Frankfurt Office bei Savills. „Flexible Workspaces sind hingegen besonders betroffen, da Nutzer ihre kurzfristigen Verträge vorerst nicht verlängern dürften. Nichtsdestotrotz könnten die Anbieter temporärer Bürokonzepte mittel- bis langfristig gestärkt aus der Krise hervorgehen, da Unternehmen in unsicheren Zeiten vor allem auf flexible Räumlichkeiten und Ausweichflächen zurückgreifen.“
Investmentmarkt: Mit Vollgas zu Rekordzahlen
Rekordergebnisse auf dem Frankfurter Investmentmarkt: Mit einem Transaktionsvolumen von 1,5 Mrd. Euro schloss die Mainmetropole im ersten Quartal so stark wie nie ab und ist dabei der Standort mit dem höchsten Anstieg (+ 315 Prozent ggü. Q1-2019) unter den Top 7. Dabei entfielen allein rund 1,2 Milliarden Euro auf Bürotransaktionen. Der größte Office-Deal ging bereits zu Jahresbeginn über die Bühne: Instone Real Estate kaufte für 200 Millionen Euro die ehemalige Braunfabrik in der Idsteinerstraße 91. „Zwei Szenarien sind aktuell möglich: Einerseits sehen wir ein Abwarten seitens der Investoren, sodass zwar bereits angeschobene Deals finalisiert werden, aber nichts Neues auf die Agenda kommt. Andererseits könnten eigenkapitalstarke Käufer gerade jetzt aktiv werden, um die Möglichkeiten eines günstigen Erwerbs zu nutzen“, beschreibt Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt, die möglichen kurzfristigen Auswirkungen auf die Aktivitäten der Investoren.
Dennoch ist in den nächsten Monaten auch in Frankfurt mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens zu rechnen. Aktuell ist es noch zu früh, um belastbare Vorhersagen zu machen, jedoch erwarten wir deutlich weniger Volumen und Abschläge in den B-Lagen, auch bedingt durch eine sich ändernde Finanzierungslandschaft. Welche Segmente es wie stark treffen wird, ist zwar noch nicht abzuschätzen, jedoch dürften Hotel-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien die größten Auswirkungen zu spüren bekommen. Was das für zum Beispiel die zentralen Lagen der Stadt bedeutet, die derzeit eine rege Projektentwicklungstätigkeit in diesen Nutzungen aufweisen, hängt stark von der Dauer der aktuellen Situation ab. „Bisher profitiert vor allem das Bürosegment von starken Vorvermietungsquoten. Diese dürften zumindest kurzfristig als Kompensator fungieren“, schließt Schmid ab.
Dennoch wird es in der Folge der wirtschaftlichen Verwerfungen zu Korrekturen der Mietwachstumserwartungen kommen, die in steigenden Anfangsrenditen resultieren. Diese werden zusätzlich durch die sinkende Nachfrage durch mangelndem Marktzugang seitens internationaler Investoren angetrieben.