ADVERTORIAL - Wohnraum ist kein Asset wie alle anderen. Erst ein sozialer, ökologischer und ökonomischer Interessenausgleich schafft langfristige Wachstumsperspektiven. Doch wie lässt sich ein Stakeholder-Ansatz etablieren?
Mittlerweile pfeifen es die Spatzen von den Dächern: Wohnimmobilien sind einer der größten Gewinner der Corona-Pandemie, wenn es um Sachwertanlagen geht. Ganz besonders deutlich zeigt sich das im Vergleich der offenen Immobilienfonds, die sich in den vergangenen Jahren stetig wachsender Beliebtheit unter Investoren erfreuten. Anleger in Fonds, die auf Büro-, Hotel- oder Handelsimmobilien konzentriert sind, müssen sich im Frühjahr 2021 auf rückläufige Renditen einstellen. Auch Scope erwartet inzwischen, dass sich die Folgen der Pandemie in den meisten gewerblichen Assetklassen bald zeigen werden: Nur noch 1,5 Prozent Rendite prognostiziert die Ratingagentur für entsprechende Fonds im Jahr 2021.
Doch auf der anderen Seite hat 2020 auch eindrücklich den Stellenwert der Wohnung vor Augen geführt: Nie zuvor haben die Menschen so viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbracht wie während der Lockdown-Phasen. Dadurch ist deren Bedeutung gestiegen – als Zuhause wie als Anlagegut. Dieser enge Zusammenhang zwischen Investoren- und Nutzerinteresse versinnbildlicht, dass Wohnraum kein Wirtschaftsgut wie jedes andere ist. Die meisten Menschen wechseln nur ein paar Mal in ihrem Leben überhaupt den Wohnstandort – ein großer Teil der deutschen Wohnraummietverhältnisse besteht über Jahrzehnte. Daraus erwächst eine besondere Abhängigkeit – und im Idealfall ein besonderes Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter.
Mit einer neuen „Wertgemeinschaft“ zu langfristig gutem Wohnraum
Der Erfolg eines Wohnungsunternehmens hängt unmittelbar damit zusammen, ob dieses Verhältnis nachhaltig funktioniert. Doch insbesondere in Phasen gesellschaftlicher Transformation und im Falle außergewöhnlicher Effekte kann das Gleichgewicht zu halten eine große Herausforderung sein. Im Sinne der Investoren den Wert der Anlage zu mehren und gleichzeitig ein Vermieter mit einem verlässlichen Wertegerüst zu sein – das kann etwa angesichts der nötigen Klimaschutzmaßnahmen zum Balanceakt werden.
Um Missverständnisse zu vermeiden: Das ist eine spannende und reizvolle Aufgabe – verbunden mit der Chance, viele Dinge im Sinne einer lebenswerten Zukunft neu zu gestalten. Daran, dass die Branche insgesamt einen Kulturwandel erleben wird, besteht für mich zudem kein Zweifel. Längst haben Investoren begonnen, ihre Strategien neu zu justieren und stellen eine langfristige Orientierung und die Wahrung von ethischen und sozialen Standards ins Zentrum ihrer Anlagestrategie. Die Entwicklung und das Management erfolgreicher Immobilienfonds für institutionelle Investoren sind daher zusehends von der Berücksichtigung der Interessen aller Beteiligten abhängig: jene von Anlegern, Mietern und Kommunen, aber auch die der Mitarbeiter des Unternehmens und seiner Auftragsnehmer.
Ein Versuch, sich diesem Wandel zu verschließen, würde aus meiner Sicht scheitern. Die Wohnungswirtschaft sollte stattdessen ihre eigenen Stärken ausbauen, etwa die Nähe zum Mieter sowie die langjährige Expertise in der Immobilienverwaltung. Die Stärkung der Basis und ein Mehr an Partizipation, Langfristigkeit und Verbindlichkeit in Form einer neuen „Wertgemeinschaft“ für das Wohnen käme einer Rückbesinnung auf die Werte der sozialen Marktwirtschaft gleich – deren Erfolgsgeschichte längst noch nicht vorbei sein muss. Wieso nicht eine neue gemeinschaftliche Idee entwickeln, die nachhaltig eine soziale „Rendite“ und einen ökonomischen Nutzen des Wohnens vereint?
Mammutaufgabe für Wirtschaft und Gesellschaft
Ein Unternehmen wie die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe stellt ein solches Ziel vor eine Vielzahl einzelner Detailaufgaben. Geschäftsbeziehungen und interne Abläufe, Lieferketten und Personalzusammensetzung, Datenerhebung, Zielsetzungen und Handlungsstrategien – vieles muss auf den Prüfstand. Doch ich bin überzeugt, nur wer die jeweiligen Zeichen der Zeit erkennt und die unvermeidlichen Schritte frühzeitig einleitet, wird langfristig erfolgreich sein. Ein Aspekt der Aufgabe sticht dabei besonders hervor. Es kommt einem Balanceakt gleich, dass wir einerseits besonnen an wirksamen und grundsätzlich verbindlichen Leitplanken arbeiten müssen – während wir sie zumindest teilweise im laufenden Tagesgeschäft bereits anwenden.
Rückschläge und Umwege werden sich auf einem solchen Weg nicht vermeiden lassen. Am wichtigsten für den Prozess ist deshalb eine klare und aufrichtige Kommunikation. Die Arbeit unseres Unternehmens betrifft Mieter und Anleger, Mitarbeiter, Geschäftspartner und Eigentümer. All diesen Gruppen schulden wir auf jeweils andere Art Rechenschaft für unser Handeln. Veränderungen müssen angekündigt, unternehmerische Entscheidungen erklärt und eingeordnet werden. Nur ein offener Dialog ermöglicht dauerhaft, die gegenseitigen Erwartungen und Möglichkeiten abzustimmen.
Und nur mit diesem offenen Dialog kommen wir dem Ziel näher, die drängendsten Herausforderungen beim Wohnen gemeinsam zu bewältigen. Als ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe haben wir uns im neuen Managementteam und mit neuer Eigentümerstruktur auf diesen Weg gemacht, Wert und Werte in den Mittelpunkt unserer unternehmerischen Entscheidungen zu stellen. Das bedeutet, dass wir uns gerade nachhaltig verändern. In dieser Aussage stecken dabei ganz bewusst zwei Bedeutungen: Wir verändern uns umfassend, und wir verändern uns zukunftsfähig.
Ein Beitrag von Jörg Kotzenbauer, CEO der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe.