Öffentliche Bauprojekte entstehen lange vor der Ausschreibung. NeoSearch will diese frühen Signale aus Ratsbeschlüssen und kommunalen Dokumenten herausfiltern. Im Interview geht es um Informationsvorsprünge, die Grenzen von KI und die Frage, warum am Ende trotz aller Daten weiterhin der Mensch entscheidet. Wir sprachen mit Florian Marthaler, Co-Founder.
Der offizielle Ausschreibungsprozess gilt in der Baubranche eigentlich als das Maß aller Dinge für Transparenz und fairen Wettbewerb. Nun sagen Sie, dass die entscheidenden Weichen für Großprojekte oft schon Monate vorher in den kommunalen Gremien gestellt werden, völlig unbemerkt vom Großteil des Marktes. Ist das offizielle Ausschreibungswesen in Wahrheit also nur noch eine Formalität, und wer sich erst dort bewirbt, hat eigentlich schon verloren?
Die offizielle Ausschreibung bleibt, was sie ist: der Ort, an dem Aufträge vergeben werden, nach fairen und gleichen Regeln. Wer dort bietet, verliert nichts. Die Vergabe folgt einem transparenten, geregelten Verfahren, und NeoSearch ändert daran nichts. Die offizielle Ausschreibung bleibt, was sie ist: der Ort, an dem Aufträge vergeben werden, nach fairen und gleichen Regeln. Wer dort bietet, verliert nichts. Die Vergabe folgt einem transparenten, geregelten Verfahren, und NeoSearch ändert daran nichts. Die Ausschreibung ist der letzte Satz einer Geschichte, die Monate vorher im Ratssaal begonnen hat. Wir machen die ganze Geschichte lesbar, nicht nur das Ende. Was der Markt übersieht: Die Entscheidung zu bauen wird Monate vor jeder Ausschreibung öffentlich. Sie steht in Ratsprotokollen, Haushaltsbeschlüssen, Bebauungsplänen, Debatten. Offene Dokumente, per Gesetz veröffentlicht, verteilt auf Hunderte von Kommunen, geschrieben in trockener Verwaltungssprache. Fast niemand liest sie. Einige schon. Es gibt Menschen, die in Ratssitzungen sitzen, mitschreiben und daraus Marktinformationen für Projektentwickler und Immobilienunternehmen machen. Große Player bezahlen ganze Teams dafür. Der Informationsvorsprung existiert heute. Er ist analog, teuer und wenigen vorbehalten. NeoSearch liest diese öffentlichen Dokumente über Kommunen hinweg und macht sie für alle lesbar. Was Sie gewinnen, ist Vorbereitungszeit: Kapazität, Partner, Machbarkeit, alles geklärt, bevor die Ausschreibung kommt. Wir demokratisieren Vorbereitung, keinen Einfluss.
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Wer im aktuellen Marktumfeld erst reagiert, wenn die Ausschreibung auf dem Tisch liegt, rennt der Musik hinterher, das ist klar. Sie versprechen mit NeoSearch ein digitales Frühwarnsystem. Aber Hand aufs Herz: Was bringt einem Bauunternehmen oder Projektentwickler ein Signal, das Monate vor dem Baustart liegt, wenn dazwischen noch bürokratische Hürden, Haushaltsdebatten und politische Meinungsänderungen in den Kommunen liegen? Verstopft man sich damit nicht die Pipeline mit unsicheren Scheingeschäften?
Berechtigter Einwand. Nicht jeder Ratsbeschluss wird zur Baustelle. Budgets verschieben sich. Mehrheiten ändern sich. Manche Projekte schlafen jahrelang. Wer in dieser Phase Sicherheit verspricht, verkauft Fiktion. Genau deshalb ist NeoSearch um zwei Dinge herum gebaut:
- Jedes Signal verweist auf das Originaldokument, den tatsächlichen Ratsbeschluss. Sie lesen selbst, was beschlossen wurde und wie belastbar es ist.
- Projekte werden über Sitzungen hinweg verfolgt: Sie sehen, wann ein Beschluss ein Budget bekommt, wann die Planung startet, wann es Richtung Vergabe geht.
Ein frühes Signal kostet Sie eine Beobachtung. Ein spätes kostet Sie den Auftrag.
Aktuell schreibt sich fast jedes PropTech das Label ‚KI‘ auf die Fahne. Sie analysieren unstrukturierte Sitzungsprotokolle von über 250 Kommunen. Jeder, der schon mal ein solches Dokument gelesen hat, weiß, wie sperrig und verklausuliert dort formuliert wird. Wo stößt die künstliche Intelligenz hier an ihre Grenzen, und wo fängt bei diesem Thema der reine Marketing-Hype an?
Die Grenzen sind real. Ratsunterlagen sind unstrukturiert und verstreut. Hunderte von Kommunen, jede mit eigenen Systemen, Formaten und Gewohnheiten. Manche veröffentlichen saubere PDFs, manche laden Scans hoch, manche verstecken den entscheidenden Satz in einer Zeile auf Seite 69. Ein einzelnes Projekt kann sich über 6 Sitzungen und 8 Ausschüsse verteilen. Der Unterschied zwischen einer Absichtserklärung und einem verbindlichen Beschluss ist schwer zu erkennen, manchmal auch für Menschen. Deshalb arbeiten wir nach einer klaren Regel: Die KI findet und sortiert, ein Mensch bewertet. Jedes Ergebnis in NeoSearch verweist auf das Quelldokument. Niemand muss unserer Software glauben. Sie klicken, lesen den Originalbeschluss und entscheiden selbst. Wo fängt der Hype an? Überall dort, wo ein System um Vertrauen bittet, statt seine Quellen zu zeigen. Diesen Test würde ich an jedes Tool in diesem Markt anlegen, an unseres eingeschlossen. Wir haben NeoSearch so gebaut, dass es ihn jedes Mal besteht.
Ein Informationsvorsprung ist nur so viel wert wie die Fähigkeit, ihn auch zu nutzen. Welche Akteure, ob Investor, Planer oder Generalunternehmer profitieren in der Praxis denn wirklich am meisten von diesem Zeitfenster? Und wie verhindert man, dass der vermeintliche Vorsprung verpufft, weil die eigenen internen Prozesse viel zu langsam sind, um auf ein so frühes Signal zu reagieren?
Der ehrliche Teil zuerst: Ein Informationsvorsprung verfällt, und keine Software repariert eine langsame Entscheidungskultur. Wenn ein Signal 3 Ausschüsse braucht, bevor jemand zum Telefon greift, ist der Vorsprung weg.
Wer am meisten davon hat:
- Projektentwickler, weil Standortentscheidungen und Machbarkeitsprüfungen Monate früher beginnen.
- Investoren, weil sie sehen, wo Kommunen Baurecht schaffen, und dort bewegen sich die Märkte als Nächstes.
- Bauunternehmen, die früh einsteigen, weil Kapazitätsplanung und Partnersuche stattfinden, bevor der Markt es merkt.
Beim Prozess halten wir den ersten Schritt klein. Jedes Signal kommt mit dem Originaldokument. Ein Dokument lesen, eine interne Machbarkeitsprüfung für den Standort anstoßen. Das schafft auch eine langsame Organisation noch diese Woche.
Der Blick in die Zukunft: Sie skizzieren eine durchgehende KI-Ebene über den gesamten Lebenszyklus eines Projekts, von der ersten Idee in der Kommune bis zur Wirtschaftlichkeitsrechnung. Wenn Algorithmen am Ende voraussagen, was sich wo am besten bauen lässt und ob die Zahlen passen: Braucht es dann überhaupt noch den klassischen, intuitiv handelnden Projektentwickler, oder wird die Projektentwicklung der Zukunft komplett datengesteuert und automatisiert ablaufen?
Wir werden Menschen mehr brauchen als heute. Die KI übernimmt das Suchen, das Prüfen, das Zusammenstellen, den langweiligen Teil. Das Urteil bleibt beim Menschen, und das halten wir mit Absicht so: welches Risiko man eingeht, was ein Standort tragen kann, was eine Kommune akzeptiert, wer unterschreibt, wenn die Zahlen nicht stimmen. NeoSearch bereitet die Entscheidung vor. Ein Mensch trifft sie. Wir bauen auf eine durchgehende Unterstützung über den gesamten Bogen hin, vom ersten Signal in einer Kommune bis zur Frage, was ein Standort tragen kann und ob die Zahlen aufgehen. Das ist die Zukunft der Projektentwicklung, und im Zentrum steht ein Mensch.