Gewerbeimmobilien in Deutschland sind so teuer und gefragt wie nie. Trotz niedriger Renditen pumpen Investoren weiter viel Kapital in den Markt. Was sie dabei beachten sollten.
Das Umfeld für deutsche Gewerbeimmobilien ist exzellent und zieht so viel Kapital an wie nie zuvor.· Aufgrund der nahezu perfekten Rahmenbedingungen sind laut einer aktuellen Studie von Savills auch die Preise vor allem im Core-Segment hoch wie nie zuvor und die Anfangsrenditen entsprechend niedrig.
Für Investoren, die bis in den nächsten Zyklus hinein oder länger investiert sein wollen, bietet Deutschland dennoch günstige Renditeperspektiven. Höhere Anfangsrenditen als in den Top-Lagen der A-Städte bei zugleich geringen Risiken finden Investoren in Städten der zweiten und dritten Reihe. Je nach Anlagestrategie und Risikotoleranz bieten sich darüber hinaus weitere Ansatzpunkte für Überrenditen, etwa im Einzelhandel.
„Auf den gewerblichen Immobilienmärkte ist der Flächenbedarf hoch und die Mieten liegen zum Teil weit über ihren letztmaligen Höchstständen“, sagt Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills. Hinzu kommt geringer Leerstand in vielen großen Städten, da die Angebotsentwicklung nicht mit dem Nachfragewachstum mithalten konnte und kann. Flankiert wird diese Entwicklung von einer extrem lockeren Geldpolitik, die für niedrige Zinsen sorgt. Diese begünstigen nicht nur die Finanzierungskonditionen, sondern nehmen Investments in Zinsprodukten die Attraktivität und lassen mehr Kapital in Aktien und Immobilien fließen.
Die Schattenseiten des Booms
Auch wenn sich Immobilieninvestoren aktuell in Deutschland in der besten aller Welten befinden, so gibt es dennoch Schattenseiten. Weil bei den marktdominierenden Langfristinvestoren vor allem Top-Immobilien in den A-Städten erste Wahl sind, sind deren Preise so hoch wie nie zuvor. „Die Investoren suchen nach Märkten mit einer möglichst hohen Liquidität und sind auch bereit, hierfür eine Prämie zu zahlen“, erklärt Pink.
Die Folge: Die Abwärtsrisiken sind höher als die Chance, dass es noch weiter bergauf geht. „Nicht zu investieren ist dennoch eine ausgesprochen unattraktive Option, zum einen wegen potenziell entgangener Renditen, zum anderen könnte der Zyklus länger laufen, als es manche für möglich halten“, ergänzt Lemli.
Für Langfristinvestoren, die ohnehin bis in den nächsten Zyklus hinein investieren wollen, ist die klassische Makro-Strategie „Top-Büroobjekt in zentraler Lage der Top-7-Städte“ nach Ansicht von Savills immer noch interessant. Investoren, vor allem solche mit kurz- und mittelfristigem Anlagehorizont sollten jedoch auch alternative Anlagestrategien in Betracht ziehen. „Für Käufer, deren Fokus auf einem stabilen Cashflow liegt, die aber von Anfang an höhere Mietrenditen anstreben, als die Top-Lagen der Metropolen bieten, sind viele B- und C-Städte eine attraktive Alternative“, sagt Lemli.
Viele dieser Städte punkten mit sehr guten Fundamentaldaten und weisen zum Teil eine geringere Miet- und Renditevolatilität auf als die A-Städte. Nachteile sind die niedrigere Marktliquidität und eine geringere Transparenz. Daher erfordert der Aufbau eines diversifizierten Portfolios zwar einen gewissen Aufwand, dieser dürfte sich nach Ansicht von Savills jedoch auszahlen. Vor allem Städte wie Leipzig, Offenbach oder Erlangen weisen nach Ansicht der Immobilienexperten ein tendenziell günstiges Rendite-Risiko-Profil aus.