Frühe Planung entscheidet über den Erfolg von Immobilienprojekten. Jochen Kuppinger, Geschäftsführer von MÖRK erklärt, wie Wirtschaftlichkeit und Machbarkeit zusammen gedacht werden muss.
Wann entscheidet sich, ob aus einer guten Grundstücksidee auch ein wirtschaftlich tragfähiges Immobilienprojekt wird?
Jochen Kuppinger: Sehr früh – und häufig früher, als man denkt. Entscheidend ist, ein Grundstück nicht vorschnell mit einer fertigen Gebäudeidee zu belegen, sondern zunächst das Projekt als Ganzes zu betrachten: Welche Nutzung passt zum Standort? Was lässt das Baurecht zu? Welche Flächen sind wirtschaftlich sinnvoll? Welche Baukosten entstehen – und was funktioniert später für den Nutzer, im Betrieb oder in der Vermarktung? Gerade im heutigen Markt reicht es nicht, erst zu planen und anschließend zu rechnen. Wir müssen früh rechnen, Varianten untersuchen und iterativ die passende Planung entwickeln. Wenn Projektentwicklung, Architektur, Kalkulation und Ausführung von Beginn an zusammenspielen, lassen sich Potenziale erkennen, solange noch echter Gestaltungsspielraum besteht. Unsere Erfahrung ist deshalb durchaus ermutigend: Auch unter den heutigen Rahmenbedingungen sind wirtschaftlich tragfähige Projekte möglich. Sie müssen allerdings früher und konsequenter als Ganzes gedacht werden.
Viele Immobilienprojekte rechnen sich heute nicht mehr wie ursprünglich geplant. Welche Stellschrauben gibt es trotzdem?
Jochen Kuppinger: Tatsächlich mehr, als man zunächst vermuten mag. Die Lösung liegt allerdings selten in einer einzelnen Stellschraube. Grundstücksausnutzung, Flächeneffizienz, Gebäudekonzept, Konstruktion, Technik, Qualitäts-Standards und Herstellkosten beeinflussen sich gegenseitig. Und zur wirtschaftlichen Betrachtung gehört natürlich auch die Erlösseite: Welche Nutzung hat am jeweiligen Standort realistische Vermietungschancen und wie flexibel beziehungsweise drittverwendungsfähig ist das Gebäude langfristig? Deshalb halten wir wenig davon, ein bestehendes Konzept einfach nur kostengünstiger machen zu wollen. Die bessere Frage lautet: Wie muss das Projekt aussehen, damit es wirtschaftlich funktioniert und gleichzeitig seinen eigentlichen Zweck erfüllt? Braucht es alle vorgesehenen Flächen und Standards? Können Konstruktion oder Gebäudetechnik einfacher gedacht werden? Lassen sich Flächen effizienter nutzen oder flexibel gestalten? Und wo entstehen Kosten, die für Nutzer oder Investor keinen entsprechenden Mehrwert schaffen? Gerade aus diesem Zusammenspiel ergeben sich häufig neue Lösungen. Dabei müssen sowohl Kosten als auch mögliche Erlöse realistisch angesetzt werden – gerade in einem Markt, in dem Vermietung und Verkauf selbst zu den großen Herausforderungen gehören. Nicht jedes Projekt ist es sich, das Gesamtkonzept konsequent auf den Prüfstand zu stellen. Darin liegen auch im heutigen Markt erhebliche Chancen.
Was sollten Investoren und Bauherren klären, bevor sie Geld in die konkrete Planung eines Projekts investieren?
Jochen Kuppinger: Bevor ein Projekt in die konkrete Planung geht, sollte Klarheit geschaffen werden, ob aus der Idee ein wirtschaftlich und baulich tragfähiges Vorhaben werden kann. In dieser frühen Phase geht es deshalb weniger um Ausgestaltung und Details als um die grundlegende Erkenntnis: Passt die vorgesehene Nutzung zum Standort? Lassen sich Flächen, Qualität, Investitionsrahmen und spätere Wirtschaftlichkeit sinnvoll miteinander verbinden? Entscheidend ist, verschiedene Möglichkeiten früh gegeneinander abzuwägen. Denn zu diesem Zeitpunkt lassen sich Flächenkonzepte, Standards oder auch die grundsätzliche Ausrichtung eines Projekts noch vergleichsweise einfach verändern. Je weiter die Planung fortgeschritten ist, desto aufwendiger und teurer werden etwaige Korrekturen. Deshalb sehen wir die frühe Projektentwicklung als die Phase, in der aus einer guten Idee eine belastbare Entscheidungsgrundlage entstehen muss. Nutzung, Architektur, Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit müssen dabei von Anfang an zusammengedacht werden. So wissen Investoren und Bauherren frühzeitig und hinreichend sicher, ob und unter welchen Voraussetzungen sich das Projekt sinnvoll weiterverfolgen lässt.
