Es ist Krisenzeit. Nicht nur Büro- und Einzelhandelsimmobilien stehen auf dem Prüfstand. Auch bei Wohnen drohen massive Wertverluste. Scope analysierte die Portfolien der europäischen Wohnungsunternehmen.
Demnach werden bis Ende 2024 die Marktwerte der Wohnimmobilienportfolios der führenden europäischen Immobilieninvestmentgesellschaften um durchschnittlich bis zu 10 Prozent zurückgehen. Es sei darüber hinaus unwahrscheinlich, dass das Wachstum der Mieteinnahmen mittelfristig die höheren Schuldenkosten ausgleichen kann, so Philipp Wass, Executive Director, Corporate Ratings bei Scope.
Die Auswirkungen auf die Kreditqualität bleiben jedoch gering. Für viele Unternehmen bleibt selbst bei einem Rückgang der Marktwerte um zehn Prozent ein ausreichender Schutz des Eigenkapitals, da die aktuellen Beleihungsquoten in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent liegen. Darüber hinaus stehen Immobilienunternehmen mit einem hohen Anteil an Wohnimmobilien unter einem realen, aber überschaubaren Druck auf den Verschuldungsgrad.
Mietwachstum wird Wertverluste nicht auffangen können
Das enge Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnungen in den meisten Märkten begünstigt ein stetiges Wachstum des Miet-Cashflows, auch wenn dies wahrscheinlich nicht ausreichen wird, um einen Rückgang der Zinsdeckung zu verhindern. Alles in allem macht dies eine erhebliche Herabstufung der Kreditwürdigkeit unwahrscheinlich.
Dennoch sind die meisten Leitzinsen der Zentralbanken in Europa und Nordamerika entweder gleich hoch oder im Einklang mit den vorherrschenden Renditen der Immobiliengesellschaften - im Durchschnitt drei bis vier Prozent zum Jahresende 2022 - und "wir sehen kein baldiges Ende der geldpolitischen Straffung. Das flächenbereinigte Mietwachstum wird dies in den nächsten Jahren nicht ausgleichen, selbst wenn es durch die angespannten Märkte, in denen die meisten Vermieter tätig sind, unterstützt wird. Der beizulegende Zeitwert von Anlageimmobilien wird also ständig unter Druck stehen", so Wass.
Teilverkäufe soll Stabilität bringen
Wohnungsunternehmen werden, um ihren Verschuldungsgrad unter Kontrolle zu halten, sich entweder auf den Verkauf oder die Stabilisierung ihrer Portfolien konzentrieren. Ähnliches haben LEG und Vonovia bereits angekündigt. So wird Vonovia beispielsweise keine neue Wohnung mehr in 2023 bauen. Gleichzeitig plant man in Bochum 2023 Vermögenswerte in Höhe von zwei Milliarden Euro zu veräußern.
Die Fähigkeit, Wohnungen zu den aktuellen Marktpreisen zu verkaufen, ist jedoch fraglich, da erwartet wird, dass die Investitionsmärkte in den nächsten Monaten in der Schwebe bleiben und die Investitionstätigkeit zurückgeht, bis die Geldgeber niedrigere Renditen akzeptieren und sich die langfristigen Zinssätze stabilisieren.
Scope geht davon aus, dass das flächenbereinigte Mietwachstum in den Jahren 2023 bis 2025 mit durchschnittlich zwei bis fünf Prozent pro Jahr in den meisten europäischen Ländern stabil bleiben wird, auch wenn die Vermieter in einigen Wohnungssegmenten Schwierigkeiten haben werden, diese Raten zu erreichen. Die Mieten für nicht energieeffiziente Wohnungen in Märkten mit rückläufiger Nachfrage werden eine Quelle der Marktschwäche sein, da die Gesamtmietkosten nicht mit der Kaufkraft der Mieter übereinstimmen werden. Eine weitere Gefahr sind unbezahlte Mieten, da Energie- und andere Versorgungsrechnungen die Lebenshaltungskosten in die Höhe treiben.