zwei Personen, die an einer Sanduhr lehnen, die unten ein Haus und oben Geld beinhaltet
Institutionelle Investoren setzten auf eine langfristige Anlagestrategie bei ihren Immobilien. (Quelle: Elena Shlyapnikova/istockphoto)

Investment

12. August 2022 | Teilen auf:

Von langer Hand geplant

Institutionelle Investoren sind gefragte Partner in der Immobilienbranche. Schließlich agieren sie zumeist wenig emotional auf Marktveränderungen. Doch wie passen sie angesichts aktueller Marktänderungen ihre Strategie an?

Institutionelle Investoren zählen zu den Hauptakteuren der Immobilienbranche und sind für eine Vielzahl von Bauprojekten, Entwicklungen und Trends verantwortlich. Trotzdem ist die Szene der institutionellen Investoren eine teilweise verborgene. Worin investieren „Instis“ am liebsten und wie verändern sie ihre Investmentstrategie angesichts der veränderten Rahmenbedingungen?

Der Markt ist am Wendepunkt. Die Zinsen und Baukosten steigen, die Inflation galoppiert, Nebenkosten explodieren und von den exogenen Faktoren Corona und Ukraine sind längst nicht alle Folgen absehbar. Wie reagiert einer der Haupttreiber der Immobilienbranche auf diese Veränderungen – institutionelle Investoren?

Für institutionelle Investoren sind Immobilien ein stabiler Anker im Portfolio. Eine Umfrage von Artis Institutional Capital Management und Telos unter 64 Investoren mit einem investierten Anlagevolumen von 1,2 Billionen Euro ergab, dass 96 Prozent in Immobilien investiert sind. Allerdings stellte die Studie auch fest, dass der Anteil der Investoren, die ihre Immobilienquote steigern wollen, leicht rückläufig ist. Nur noch knapp über 60 Prozent wollen ihre Immobilienquote steigern. „Generell ist man bei Ankäufen aufgrund der weltpolitisch und weltwirtschaftlich unklaren Lage vorsichtiger geworden und prüft eingehender“, nennt Sven Sontowski, Geschäftsführer der Sontowski & Partner Group, als Grund der Entwicklung.

Nur nicht stranden

Gefragt sind nach wie vor Wohnen, Büro, Handel und Logistik. „Bei Büros liegt der Fokus auf hochwertigen Neubauten in sehr guten Lagen“, so Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsführung der OFB Projektentwicklung. Gerade Büroneubauten hätten durch die Pandemie nochmal an Attraktivität gewonnen, meint Sontowski. Viele Investoren hätten zudem in der Vergangenheit ihr Kapital umallokiert, weg von Einzelhandel und hin zu mehr Logistikobjekten, argumentiert Andreas Höfner, Managing Director der Garbe Institutional Capital Deutschland GmbH.

Institutionelle Investoren sind größtenteils sehr langfristig engagiert. Klaus Kirchberger sagt: „Unsere institutionellen Partner sehen Immobilien langfristig als wichtigen Bestandteil ihres Gesamtportfolios.“ Dabei analysieren sie die Risiken je nach Assetklasse. Grundsätzlich überprüfen Investoren jährlich ihre strategische Asset-Allokation. Dabei wird festgelegt, wie groß der Anteil des investierten Kapitals in Aktien, Anleihen oder alternative Investments wie Kreditfonds sein soll. „Immobilienportfoliostrategien werden typischerweise über drei bis fünf Jahre festgelegt und mit jährlichen Analysen unterlegt, um taktische Anpassungen vorzunehmen“, resümiert Höfner.

Generell ist man bei Ankäufen aufgrund der weltpolitisch und weltwirtschaftlich unklaren Lage vorsichtiger geworden.

Sven Sontowski, Sontowski & Partner Group

Haupttreiber für zukünftige Investments sind dabei vor allem Nachhaltigkeitsthemen. „ESG-konforme Immobilien stehen mit Blick auf die EU-Taxonomie bei institutionellen Investoren ganz oben auf der Einkaufsliste. Objekte ohne eine Nachhaltigkeitszertifizierung haben es zunehmend schwerer, Preisabschläge werden die Folge sein“, meint Kirchberger. Sontowski bekräftigt das: „Alles muss ESG-konform sein.“ Gleichzeitig sei institutionellen Investoren das Risiko von Stranded Assets aufgrund einer unzureichenden ESG-Konformität bewusst.

Immobilien werden immer eine Basis in den Portfolios der institutionellen Investoren bleiben. Sie bilden den stabilen Anker, der im besten Fall einen Inflationsausgleich liefert. Doch gerade diese galoppiert derzeit den erzielbaren Renditen davon. Derzeit sind Investoren froh, mit Investments in Immobilien das Gap zur Inflation geringer halten zu können. Mit den gestiegenen Zinsen ist allerdings eine weitere Komponente hinzugekommen. Höfer mahnt: „Das Zinsumfeld der letzten Dekade führte dazu, dass Immobilien und generell sämtliche Anlageklassen, die Illiquiditätsprämien boten, als Renditebringer begehrt waren. Es gab ein deutliches Premium gegenüber Anleihen. Mit steigenden Multiplikatoren in nahezu allen Märkten haben sich die Investitionen bezahlt gemacht. Diese Phase scheint mit dem zu beobachtenden Zinsanstieg vorbei zu sein.“

Andreas Höfer beobachtet, dass der Leverage-Effekt in Sektoren mit geringen Anfangsrenditen und geringen Wachstumsaussichten nahezu verschwunden oder gar negativ sei. Zwar würden Immobilien wesentlicher Baustein im Portfolio bleiben, jedoch würden institutionelle Investoren künftig selektiver im Aufbau des Portfolios vorgehen. Der Fokus würde dabei auf stabilen Cashflows mit langfristigen Wachstumspotenzialen und ESG-konformen Immobilien liegen.

„Natürlich werden wir Auswirkungen durch die Zinsentwicklung sehen“, meint Kirchberger. „Allerdings spielt die Qualität der Immobilie mit Blick auf die Lage, den Nutzungsmix, die Bonität der Mieter sowie den baulichen Standard eine deutlich größere Rolle als zuvor“, ergänzt Sontowski. Anders als Bonds bietet die Immobilie auch die Aussicht auf eine Wertsteigerung. „Dabei geht es aber stärker um die Qualität der Assets, als dass die Assetklasse generell infrage gestellt würde. Im aktuellen Marktumfeld rückt die Qualität einer Immobilie noch stärker als zuvor in den Fokus. Eine exzellente Lage und bonitätsstarke Mieter sind nach wie vor und aktuell ganz besonders wichtige Kriterien für institutionelle Investoren." „Infolge der gestiegenen Zinsen wird es bei Core-Produkten zunehmend schwieriger, die Renditeziele zu erreichen“, argumentiert Michael Bender, Head of Residential Investment JLL Germany.

Institutionelle Investoren werden zweifellos auch weiterhin stark in Immobilien investiert sein. Letztlich sind sie aufgrund ihres eher konservativen Investmentverhaltens auch dazu gezwungen. Allerdings werden immer stärker Nachhaltigkeit, CO2-Neutralität und ESG-Konformität ein Kernargument in der Asset-Allokation darstellen. Aufgrund der nur geringen Verfügbarkeit solcher Produkte, vor allem im Neubau, werden zunehmend auch nachhaltig sanierte Bestände in den Investmentfokus rücken. Das könnte eine katalytische Wirkung auf die schleppende Bestandssanierung in Deutschland haben.

zuletzt editiert am 15.08.2022