Visualisierung des Logistik-Centers Stuttgart-Heilbronn
Goldbeck baut derzeit im Auftrag der ECE das Logistikzentrum Stuttgart-Heilbronn. Fertigstellung soll im Frühjahr des kommenden Jahres sein. (Quelle: ECE)

Standorte & Märkte

29. August 2022 | Teilen auf:

Von der Einzelnutzung zum Gewerbepark

Die Mietpreise sind auf ihrem bisherigen Höchstniveau, Investoren haben Anlagedruck – doch die Entwicklungskosten auch für Logistikobjekte steigen rasant.

Flexibilität und kurzfristige Verfügbarkeiten von Mietflächen stehen bei Nutzern schon lange hoch im Kurs. Bieten sie doch mit ihren kleineren beziehungsweise mittelgroßen Flächeneinheiten in einer infrastrukturstarken Umgebung Chancen zur Expansion und Reaktion auf volatile Märkte.

Entwickler und Investoren hingegen hielten sich in Deutschland – insbesondere in der Metropolregion Stuttgart mit Neubauentwicklungen – in diesem Segment zurück. Zum einen ist dies auf den generellen Grundstücksmangel zurückzuführen. Zum anderen war die Verlockung zur Großflächenentwicklungen mit Einheiten ab circa 10.000 Quadratmetern größer, wenn es denn mal eine der wenigen Möglichkeiten zu Neubauentwicklungen gab.

Schließlich stellt diese Art von Immobilien im Falle eines Exits ein investorenfähigeres Produkt dar, gleichzeitig wurde der hohe Asset-Management-Aufwand bei einer Vielzahl von Nutzern mit kürzeren Mietlaufzeiten und kleineren Flächeneinheiten gescheut, da hierfür ein proaktives Management erforderlich ist.

Auch die Kommunen finden adäquate Gebäudekonzepte spannend. Meistens bieten sie einem bunten Branchenmix aus bereits ortsansässigen und regionalen Nutzern – wie kleinen und mittelständischen Unternehmen, Start-ups aus sämtlichen Branchen und E-Commerce-Unternehmen – endlich moderne und nachhaltig errichtete Flächen. Durch eine Umsetzbarkeit dieser Vorhaben auch auf kleineren Grundstücken ermöglichen sie den Nutzern, ihren Betrieb sogar wieder innerstädtischer beziehungsweise näher am Ballungsraum durchzuführen.

Entwickler mit neuen Konzepten

Vor diesem Hintergrund intensivieren nationale und internationale Entwickler und Investoren seit kurzem dieses Geschäftsfeld. Im Vordergrund steht die Nähe zu den Metropolen, die auch für unterschiedliche Unternehmen im Sinne einer „Last-Mile“-Belieferung von Waren sämtlicher Art unumgänglich ist.

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Während regionale Platzhirsche auch weiterhin Immobilien meist für Großkonzerne oder für ihr eigenes Unternehmen bauen, sind umfangreichere Projekte eher die Sache von nationalen und internationalen Entwicklern und Investoren. Es geht um Abriss, Altlastenbereinigung sowie Entsorgung von möglichen Gebäudeschadstoffen sowie Planung, Baurechtschaffung, Neuentwicklung sowie Mieterbeschaffung und Bestandsmanagement. Vereinzelt ist die ein oder andere Immobilie in der Region Stuttgart derzeit in Planung.

Das Nadelöhr ist und bleibt derzeit weiterhin die Grundstücksverfügbarkeit. Mittelfristig können jedoch durch den Wandel der Industrie Konversionsflächen auf den Markt kommen. Gemeint sind Standorte und Immobilien von nicht mehr zukunftsfähigen Unternehmen. Sie können perspektivisch von der Einzel-Nutzung in Objekte mit einer Mehrmieterstruktur (Gewerbepark) transferiert werden, was allerdings oft enorme bauliche Herausforderungen mit sich bringt. Das alles hat allerdings seinen Preis: Abrisskosten für Brownfields, steigende Grundstückspreise für gute Greenfield-Lagen, erhöhte Finanzierungs- sowie Bau- und Entwicklungskosten werden sich in den Mietpreisen niederschlagen.

Derzeit liegt die Spitzenmiete im Stuttgarter Markt auf ihrem vorläufigen Höchstwert zwischen 6,00 bis 7,90 Euro pro Quadratmeter und die Durchschnittsmiete zwischen 5,50 und 6,50 Euro pro Quadratmeter.

Mietpreise werden weiter steigen - oder bröckeln?

Die zusätzliche Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsfaktoren an den Gebäuden wie Photovoltaik-Anlagen zur Nutzung des erzeugten Allgemeinstroms, Luftwärmepumpen für die Kühlung und die Beheizung, Dachbegrünung und E-Ladestationen für Pkw und Fahrräder gibt es nicht umsonst. Nutzer müssen sich darauf einstellen, dass die Mietpreise weiter steigen. Durch Eigenstromerzeugung, besser gedämmte und somit energiesparendere Flächen sollen jedoch die Nebenkosten reduziert beziehungsweise eine kalkulierbare Größe bleiben.

Nachdem jahrelangen Boom der Assetklasse Logistik und Light-Industrial-Immobilien ist im Investmentmarkt Deutschland derzeit eine Verunsicherung und Zurückhaltung spürbar. Aufgrund des rasanten Anstiegs der Bauzinsen können viele ihre erst vor wenigen Wochen vorgelegten indikativen Kaufangebote in der damals angebotenen Höhe kaum noch halten, da die Finanzierungskosten in nur wenigen Wochen enorm gestiegen sind.

Viele Experten sprechen sogar von einem der historisch größten Anstiege in kürzester Zeit: allein im Januar und Februar 2022 bis zu 78 Basispunkte beziehungsweise 54 Prozent. Dennoch ist der Zinssatz für kurzfristige Kredite aus historischer Sicht immer noch vergleichsweise niedrig. Daher besteht kein Grund zur Panik. Die steigende Inflation erhöht den Druck auf die EZB und die Geldpolitik somit allerdings weiter. Eine Erhöhung der Leitzinsen ist wahrscheinlich.

Daher bleibt es spannend zu sehen, wer in der Metropolregion Stuttgart die Entwicklung mitgehen kann und möchte und wie sich diese Reaktionen auf den Markt und letztlich final auf die Verkaufspreise auswirken werden. Derzeit sind die Preise noch auf Rekordniveau. Anzeichen, dass diese bröckeln, sind da. Bei der Vielzahl der regionalen, nationalen und internationalen Investoren besteht allerdings weiterhin ein großer Anlagedruck.

Jede Veränderung bietet Chancen. Sei es, um sich als Nutzer mit seinen Mitarbeitern in zukunftsorientierten, modernen und nachhaltigen Immobilien aufzustellen. Als Projektentwickler neue Konzepte aufzulegen und damit zum Impulsgeber für Erneuerungen in der Metropolregion Stuttgart zu werden. Oder als End-Investor die gesetzten Renditeziele annähernd durch eine Portfoliodurchmischung zu erreichen, Marktanteile in einem „neuen Segment“ zu sichern und das vorhandene Kapital anzulegen.

zuletzt editiert am 29.08.2022