Die rasante technologische Entwicklung verändert die Gesellschaft und praktisch alle Bereiche unseres Lebens. Das hat grundlegende Folgen für die Immobilienwirtschaft. Autor Viktor Weber wagt einen Blick in die Zukunft.
Die gebaute Welt, mit ihrer gesamten Wertschöpfungskette, steht kurz vor einer gewaltigen Veränderung. Künstliche Intelligenz, Sensorik und andere Technologien sind nicht nur für das Entstehen von Smart Cities, automatisierten Geschäftsprozessen und neuen Geschäftsmodellen verantwortlich, sondern verändern auch grundlegend die Regeln nach denen die Immobilienbranche agieren wird. Technologische Entwicklungen werden unsere Lebenserwartung verlängern, den Arbeitsmarkt verändern, die Umwelt und unser Sozialleben prägen.
Wie werden diese Makrotrends unsere Städte, Gebäude und Infrastruktur verändern?
Präventive und technologisch verbesserte, reaktionäre Medizin wird dafür sorgen, dass unsere Gesellschaft noch länger altern wird. Durch datengetriebene Quantifizierung unserer Gesundheit, sei es durch Fitness Tracker, Ernährungs-Apps oder Sensordaten aus vernetzen Gebäuden, beschleunigen wir aktiv die Gewinnung wissenschaftlicher Erkenntnisse, die es uns erlauben Präventivmedizin zu entwickeln. Krankheiten werden demnach vor ihrer Entstehung erkannt und vor ihrem Ausbruch behandelt werden können. Grundlegend hierfür sind neben der Datenlage aus unserem Leben vor allem Erkenntnisse der Genomik, welche in den letzten Jahren starke Fortschritte verzeichnen konnte.
In älteren, weniger dicht besiedelten Nationen wie Deutschland werden sich Infrastruktur und Gebäude an die Bedürfnisse einer alternden Bevölkerung anpassen müssen. Die Nachfrage nach großen Individualunterkünften wird abnehmen, wohingegen die Bedeutung von „Zugänglichkeit“ zunehmen wird. Schon alleine aus Gründen der Nachhaltigkeit wird die Debatte um die Kubikmeter (nicht nur Quadratmeter) umbauten Raums pro Person angestoßen werden müssen. Komfort sowie Selbstbestimmung im Alter, bedarfsgerechtes und nachhaltiges Bauen sowie technologischer Fortschritt werden somit zusammen die Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsraum enorm beeinflussen.
In immer dichter besiedelten Mega-Städten wird daher die Nachfrage nach nachhaltig entwickelten, kostengünstigen, flexiblen und energie-effizienten Mikro-Lebensräumen zunehmen.
Nachhaltige Immobilien durch 3D-Druck und synthetische Biologie
Der gesamte Immobiliensektor ist für mehr als 20 Prozent aller globalen CO2-Emissionen verantwortlich. Des Klimawandels und der zunehmenden Umweltverschmutzung wegen, sollten die Emissionen der Immobilienbranche signifikant gesenkt werden. 3D-Druck in Kombination mit synthetischer Biologie könnten dies begünstigen.
Verschiedene, relativ neue 3D-Druck-Verfahren werden in Zukunft eine bedarfsgerechte, intime Herstellung von Gebäudeteilen oder ganzen Komplexen ermöglichen. Diese gedruckten Strukturen werden eine bessere Statik haben, weniger Ressourcen sowie weniger Instandhaltung benötigen, und letztlich auch den Lebenszyklus einer Immobilie verlängern.
Der indirekte Einfluss des 3D-Drucks ist noch größer, da dieser die personalisierte, nachfragegerechte und dezentrale Produktion von verschiedensten Gütern ermöglichen wird. Einhergehend damit wird sich auch die Nachfrage nach Logistik und Industrieimmobilien ändern. Weniger XXL-Hubs auf der grünen Wiese und mehr dezentral-verteilte städtische Hubs, die unter Umständen nur noch Druckmaterialen lagern, weshalb sich auch die Flächennachfrage ändern wird. Die positive Wirkung auf Umwelt und Natur des verringerten Flächenbedarfs, wird durch regenerative, emissionsarme Druckmaterialien wie Biopolymere potenziert werden.
Auswirkungen der Automatisierung auf die Nachfrage nach Immobilien
Manche Wissenschaftler/-innen gehen davon aus, dass nahezu 50 Prozent aller derzeitigen Arbeitsplätze bis 2055 nicht mehr benötigt werden könnten. Auch wenn die Automatisierung durch viel mehr Parameter, als deren bloße technologische Realisierbarkeit, beeinflusst wird, kann man davon ausgehen, dass sich der Arbeitsmarkt, und damit auch die Arbeitswelten, stark ändern werden. Je mehr Automatisierung und Digitalisierung unsere gegenwärtige Arbeitswelt durchziehen, desto mehr wird die Nachfrage nach konventionellen Flächen abnehmen und nach vernetzen Arbeitswelten zunehmen.
Dies wird zu Folge haben, dass Immobilien mehr und mehr technologisch nachgerüstet und flexibler gestaltet werden müssen. Auch kann es passieren, dass durch vermehrt digitale Heimarbeit und den Wegfall von Arbeitsplätzen, die Nachfrage nach Büroimmobilien allgemein abnehmen wird. Vormals gewerblich genutzte Immobilien des klassischen Central Business Districts (CBD) könnten wieder als Wohnraum revitalisiert werden. Gewachsene Städte werden aufgrund ihres kulturellen Status fortbestehen, weshalb es wahrscheinlich ist, dass wir mehr und mehr Orte des kulturellen und gesellschaftlichen Miteinanders in vormals kommerziell geprägten Vierteln sehen werden. Gesellschaftliches Leben und Kultur werden daher die definierenden Charaktereigenschaften von Städten der Zukunft sein.
Werte durch Daten – Das Geschäftsmodell der Zukunft
In der westlich-industrialisierten Welt verbringt der Durchschnittsmensch mehr als 70 Prozent seiner Lebenszeit in geschlossenen Räumen, den Großteil davon in Immobilien. Weniger industrialisierte Länder werden sich in diese Richtung entwickeln. Die Immobilie ist somit zum „natürlichen“ Habitat des Menschen geworden. Auch wenn dies bedenklich für Gesundheit und Wohlbefinden ist, scheint es wahrscheinlich, dass sich dieser Trend noch fortsetzen wird. Hinzukommend, werden wir in Zukunft noch mehr online einkaufen, von zu Hause remote arbeiten oder uns in virtuellen Realitäten treffen.
Wenn also kein externer Schock kommt, der eine gesellschaftliche Mehrheit zu einem plötzlichen, massenhaften Umdenken verleitet, kann es passieren, dass wir in Deutschland bald zwischen 90 Prozent und 100 Prozent unserer Lebenszeit „drinnen“ verbringen. Da dieses „drinnen“, sei es nun Immobilie, Zug oder Auto, immer weiter mit Sensoren ausgestattet und vernetzt sein wird, produzieren wir beiläufig extrem detailreiche und große Datensätze über unser tägliches Leben. Gerätschaften wie Amazon Echo, „smarte“ Kühlschränke und andere Geräte runden diese „Datenfizierung“ ab. Diese Daten aus über 90 Prozent unseres Offline-Lebens könnten neue Geschäftsmodelle entstehen lassen. Immobilienunternehmen könnten unter Umständen durch die gewonnenen Daten mehr verdienen als durch die konventionelle Wertschöpfung.
Wir entscheiden in welcher Zukunft wir leben wollen
Die Zukunft der gebauten Welt liegt in unserer Hand. Wir können selbstständig entscheiden wie wir leben, in welchen Büros wir arbeiten oder wo wir unsere Freizeit verbringen möchten. Wir sind diejenigen, die unsere Stimmen gegen eine noch weitreichendere Datenfizierung unserer Welt erheben können. Wir können entscheiden ob wir unsere Lebenserwartung steigern oder Waren sowie Dienstleistungen von Konzernen erwerben, die ihre Arbeitskräfte automatisiert haben.
Es ist daher zwingend notwendig die Entwicklung der Zukunft ganzheitlich zu denken und die Punkte zwischen Technologie, Umwelt, Ethik, Recht, Politik und Gesellschaft zu verbinden. Nicht nur in der gebauten Welt, sondern darüber hinaus.
Autor: Viktor Weber ist Gründer des Future Real Estate Institute mit Sitz in München.