Die vdp-Mitglieder steigern ihr Finanzierungsvolumen im Q1 2026 auf 39,8 Milliarden Euro. Parallel weist der Verband BaFin-Sorgen zu Risiken zurück.
Der Immobilienfinanzierungsmarkt in Deutschland verzeichnete zum Jahresauftakt 2026 einen spürbaren Aufschwung. Wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) meldet, reichten die im Verband zusammengeschlossenen Institute von Januar bis März dieses Jahres Immobiliendarlehen im Gesamtvolumen von 39,8 Mrd. Euro aus. Dies entspricht einem Zuwachs von 5,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal (Q1 2025: 37,6 Mrd. Euro). Auch im Vergleich zum direkten Vorquartal (Q4 2025: 38,2 Mrd. Euro) stieg das Volumen um 4,2 %.
Den Hauptanteil am Neugeschäft machten mit 25,2 Mrd. Euro erneut die Wohnimmobiliendarlehen aus, was einem Plus von 2,4 % im Vorjahresvergleich entspricht (Q1 2025: 24,6 Mrd. Euro). Innerhalb dieses Segments dominierten Kredite für Ein- und Zweifamilienhäuser mit 11,9 Mrd. Euro (47,2 %), gefolgt von Mehrfamilienhäusern mit 6,5 Mrd. Euro (25,8 %) und Eigentumswohnungen mit 5,6 Mrd. Euro (22,2 %).
Eine deutlich dynamischere Entwicklung – wenn auch von einem langfristig niedrigen Niveau auskommend – zeigte die Gewerbeimmobilienfinanzierung. Hier kletterte das Volumen neuer Darlehen um 12,3 % auf 14,6 Mrd. Euro (Q1 2025: 13,0 Mrd. Euro). Die treibenden Kräfte im gewerblichen Sektor waren Büroobjekte mit 6,9 Mrd. Euro und Handelsgebäude mit 4,7 Mrd. Euro, die beide zweistellige Wachstumsraten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erzielten. Auf Hotels entfielen 0,6 Mrd. Euro, auf Industriegebäude 0,2 Mrd. Euro und auf sonstige Gewerbeobjekte 2,2 Mrd. Euro.
Der gesamte Immobilienfinanzierungsbestand der Pfandbriefbanken verblieb mit 1.040,4 Mrd. Euro (Stand: 31. März 2026) auf dem Niveau des vorherigen Quartals. Der Großteil des Volumens (85,4 %) entfällt weiterhin auf Inlandsobjekte.
vdp weist BaFin-Kritik an LTV-Werten zurück
„Zu Beginn des Jahres 2026 befand sich der Immobilienfinanzierungsmarkt weiter im leichten Aufschwung. Allerdings werden sich mögliche Auswirkungen des Iran-Kriegs auf das Finanzierungsgeschäft erst im zweiten Quartal zeigen“, kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt die Zahlen.
Tolckmitt nutzte die Gelegenheit, um den jüngsten Warnungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) entgegenzutreten. Die Aufsichtsbehörde hatte auf Basis der von der Bundesbank erhobenen WIFSta-Daten (Wohnimmobilienfinanzierungen) für das vierte Quartal 2025 vor gestiegenen Risiken und hohen Loan-to-Value-Kennziffern (LTV) gewarnt.
Der vdp-Chef hält diese Sorgen für unbegründet: „Die ermittelten Loan-to-Value-Kennziffern (LTV) bei der WIFSta überzeichnen das tatsächliche Risiko. Denn ein WIFSta-LTV bezieht sich nur auf das zu finanzierende Objekt – zusätzliche Sicherheiten, die Kreditnehmer stellen, wenn die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit nicht ausreicht, werden dabei nicht berücksichtigt.“ Eine hohe LTV-Kennziffer gehe zudem in der Regel mit einer hohen Bonität der Kunden einher, was die Ausfallwahrscheinlichkeit minimiere.
Kostendruck erfordert keine makroprudenziellen Eingriffe
Die Ursachen für die gestiegenen LTV-Werte sieht der Verband auf der Kostenseite durch hohe deutsche Transaktionskosten und stark gestiegene Baukosten. Zwar sei die Bundesregierung mit den Planungen zum Gebäudetyp E auf dem richtigen Weg, um weiteren Erhöhungen entgegenzuwirken, kurzfristig werde dies den Fremdmittelbedarf jedoch nicht senken.
Einer potenziellen Aktivierung makroprudenzieller Instrumente durch die BaFin erteilte Tolckmitt eine Absage. Solche Eingriffe seien nur bei einer sich selbst verstärkenden Spirale aus steigenden Preisen, gelockerten Standards und explodierender Kreditvergabe gerechtfertigt. Laut vdp-Angaben ist dies nicht der Fall: Die Immobilienpreise steigen moderat auf Inflationsniveau, das Finanzierungsvolumen wächst verhalten und die Kreditvergabestandards sind laut dem jüngsten Bank Lending Survey der Bundesbank stabil.
