In Städten wie Greifswald, Freiberg und Strausberg sinken die Arbeitslosenquoten und die Kaufkraft steigt stetig. Ein genauer Blick in den Osten, der sich für Immobilieninvestoren lohnt.
Das Klischee vom tristen Osten ist überholt – auch beim Blick durch die Immobilienbrille. Großstädte wie Leipzig, Jena und Dresden sind in den vergangenen Jahren klare Zuzugsgewinner. Dasselbe trifft auf einzelne Landeshauptstädte wie etwa Potsdam, Erfurt oder Magdeburg zu.
Doch nicht nur die großen Vorzeige-Städte bereiten Immobilieninvestoren Freude. Auch einige mittelgroße Ost-Städte taugen mittlerweile als Erfolgsbeispiele.
Strausberg: Der Hauptstadt-Profiteur
Die Stadt Strausberg boomt aufgrund der Nähe zur Metropole Berlin und ihrer guten Erreichbarkeit. Die 26.000 Einwohner große Stadt profitiert von ihrem S-Bahn-Anschluss in die 54 Kilometer entfernte Hauptstadt. Der Berliner Hauptbahnhof ist dadurch in 45 Minuten zu erreichen. Rund 12.300 Pendler – fast die Hälfte der Strausberger Bevölkerung – nutzen den Anschluss täglich. Die zahlreichen Pendler haben den Wohnungsmarkt in Schwung gebracht.
In Strausberg werden mittlerweile Zinshäuser bis zum 25-fachen gehandelt – mehr als in jeder anderen untersuchten Stadt in Brandenburg. Die durchschnittlichen Bruttoanfangsrenditen betragen rund 6,5 Prozent. Da höhere Renditen aber auch immer mit einem höheren Risiko einhergehen, lohnt ein Blick auf die Fundamentaldaten. In Strausberg ist die Arbeitslosenquote von 2010 bis 2015 um rund 22 Prozent auf 10,9 Prozent gesunken. Zudem ist trotz des Mietpreiszuwachses von 21 Prozent in den vergangenen zehn Jahren das
Mietniveau noch moderat: Im Durchschnitt zahlt man hier zwischen 5,16 und 6,10 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich weniger als in Berlin.
Greifswald: Die Schwarmstadt
Die teuerste Stadt in Mecklenburg-Vorpommern ist Greifswald. In der 56.000 Einwohner zählenden Hansestadt an der Ostsee soll sogar eine Mietpreisbremse kommen, weil die Mieten inzwischen so stark gestiegen sind. Die Durchschnittsmiete lag im ersten Halbjahr 2016 bei 8,21 Euro pro Quadratmeter. Damit hat die alte Universitätsstadt innerhalb von zehn Jahren Preissteigerungen von mehr als 40 Prozent hinter sich. Der Grund: Die Hochschule gilt als eine der besten in Deutschland. Von 2008 bis 2014 ist die Bevölkerung um 4,7 Prozent gewachsen, und jeder fünfte Einwohner studiert.
Zudem ziehen immer mehr Menschen aus dem Umland in die Stadt. Die Folge ist, dass Wohnraum zunehmend knapp wird und mit einer Leerstandsquote von nur 3,5 Prozent so gut wie kein Leerstand mehr vorhanden ist – trotz einer hohen Neubautätigkeit.
Auf den ostdeutschen Wohnungsmärkten waren die Preissteigerungen in den vergangenen Jahren teilweise zweistellig. Ein Grund dafür ist, dass der Fortzug aus den neuen Bundesländern gestoppt ist. Zudem kommt der ostdeutsche Arbeitsmarkt immer mehr in Schwung, was wiederum die Kaufkraft signifikant steigen lässt. In Chemnitz beispielsweise erhöhte sie sich in fünf Jahren um knapp 15 Prozent. Und wo die Bürger mehr verdienen, können sie sich auch höhere Mieten leisten.
Ein interessantes Phänomen ist das Bevölkerungswachstum in den Städten, die bislang unter massiver Abwanderung gelitten haben. Der Grund: Ältere Menschen kehren ihren Dörfern immer häufiger den Rücken und ziehen in die nächstgrößere Stadt, wo es bessere Infrastruktur und seniorengerechte Wohnmöglichkeiten gibt. Daneben sorgen auch die Geflüchteten aus den Krisengebieten des Nahen Ostens für steigende Bevölkerungszahlen. Beides beschert etwa Merseburg und Dessau-Roßlau wieder positive Einwohnersalden. Auch Chemnitz kann wieder einen Einwohnerzuwachs vorweisen.
Renditen bis zu acht Prozent möglich
Eine bedeutende Rolle in der Analyse spielt darüber hinaus die Frage, wo man künftig noch in Wohnraum investieren kann. Je besser ein Standort für die Zukunft gerüstet ist, desto höher sind dort die Kauffaktoren und desto niedriger die Renditen. So kommen Berlin und Potsdam auf Spitzenfaktoren zwischen dem 25- bis 30-fachen für Mehrfamilienhäuser.
In Erfurt, Weimar, Rostock oder Jena liegen die Kauffaktoren durchschnittlich zwischen dem 15- bis 16-Fachen, was Renditen von rund 6,5 Prozent entspricht. Und in Eisenach, Cottbus, Schwerin oder Stralsund muss man im Durchschnitt mit dem Zwölffachen, also einer Rendite von rund acht Prozent, rechnen. Zweistellige Bruttorenditen sind in Görlitz, Gera oder Nauen zu erwarten. Noch haben nicht viele Investoren die ostdeutschen Städte im Visier – mit Ausnahme Berlins. Dabei sind es vor allem die mittelgroßen Städte, die enormes Potenzial bieten.
Autor: Claudia Hoyer ist COO der TAG Immobilien AG.
Der Beitrag ist Teil der ersten Ausgabe von immobilienmanager im Jahr 2017.