Die GSS Immobilien hat aus dem alten RTL-Gebäude in Köln-Junkersdorf die neue Zentrale des Kölner Ordnungsamtes gemacht. Wir sprachen mit Constantin A. V. Merk, der den Umbau maßgeblich verantwortet hat über die Herausforderungen und Besonderheiten des Objekts.
Sie haben das Objekt Mitte 2019 erworben. Damals war „manage-to-core“ ein gängiger Weg, um Problemobjekte in Renditeobjekte umzuwandeln. Wie verlief die Revitalisierung?
Constantin A.V. Merk: Von Problemobjekt würde ich in unserem Fall nicht gerade sprechen. Vielmehr war es ein Objekt mit Potential, welches in den vergangenen Jahren durch den alten Eigentümer leider etwas vernachlässigt wurde. Die Revitalisierung verlief nach Plan, wir konnten relativ zügig eine 99%-tige Vermietung erreichen und mit den entsprechenden Umbauarbeiten beginnen. Aufgrund der Komplexität, sowie diverser Sonderwünsche oder Änderungen während der Bauphase, haben die Arbeiten etwas länger gedauert als ursprünglich geplant. Letztlich sind wir und vor allem unsere Mieter mit dem Ergebnis sehr zufrieden.
Sie haben mit einem zweistelligen Millionenbetrag gerechnet für die Revitalisierung. Ist die Rechnung aufgegangen?
Constantin A.V. Merk: Eine gute Frage, die relativ leicht beantwortet werden kann. Zum Kalkulationsbeginn, gab es kein Covid-19, keine Inflation und keinen Krieg in der Ukraine. Drei maßgebliche Punkte, welche eine Kalkulation durchaus durcheinanderbringen können. Während der Bauphase spürten wir die oben genannten Ereignisse nur gering. Konnten aber bei Rohstoff- / Materialkosten, wie beispielsweise Holz und Stahl deutliche Sprünge beobachten. Grundlegend ist unsere Kalkulation der Kosten zur Revitalisierung aber aufgegangen.
Was waren die größten Herausforderungen?
Constantin A.V. Merk: Bei einem solch komplexen Projekt, gab es viele Herausforderungen. Letztlich haben wir nicht ein einfaches Bürogebäude gebaut, sondern hatten neben einer Betonsanierung der Tiefgarage auch die herausfordernde Aufgabe die Bedürfnisse der Nutzer entsprechend umzusetzen. Beispielsweise wurde eine NEA (Netzersatzanlage) benötigt, welche eine Nachlaufzeit von 72 Stunden vorweisen kann, sodass die Einsatzbereitschaft des Gebäudes auch nach einem Stromausfall noch für 3 Tage gewährleistet werden kann. Aber auch die Auflagen der Feuerwehr, beispielsweise im Hinblick auf die Entrauchungsanlage, galt es gemeinsam mit unserem Team zu lösen.
Das Objekt ist geschichtsträchtig als erste RTL-Zentrale. Schließlich entstanden hier Fernsehklassiker der 80er und 90er Jahre. Haben Sie irgendwas übernommen aus den früheren Zeiten?
Constantin A.V. Merk: Direkt übernommen kann man nicht sagen, vielmehr haben wir einiges reformiert. Beispielsweise das alte Fernsehstudio in welchem unter anderem „Tutti Frutti“ oder „Formel 1“ gedreht worden ist. Aus diesem konnten wir eine ideale Sporthalle gestalten, welche sich durch 2 Trennvorhänge in 3 Übungsräume teilen lässt. Ferner mussten auch Räume wie „Maske“, „Regieraum“ oder „Sprecherkabinen“ weichen, um die Flächen für die neuen Anforderungen des Nutzers bestmöglich nutzen zu können.
Wollte das Ordnungsamt als neuer Mieter spezielle Umbauten am Gebäude?
Constantin A.V. Merk: Die Herausforderung galt vor allem den speziellen Anforderungen des Nutzers. Neben der Umnutzung des TV – Studios zu einer Sporthalle, wo entsprechende Einsatzlagen trainiert werden können, gibt es auch eine neue Leitstelle, welche verstärkte Anforderungen an den Schallschutz mit sich bringt. Ein wichtiger Aspekt ist auch die Sicherheit der Mitarbeiter. Diese wird durch den Einbau eines spezielles Zutritts-System im Objekt gewährleistet. Wie eben schon angeteastert, gibt es eine Netzersatzanlage, welche einen Betrieb des Gebäudes auch nach einem Blackout noch für 72 Stunden gewährleisten kann.
Was ist Ihre „Lessons-learned“ aus der Entwicklung? Was nehmen Sie mit für andere Entwicklungen?
Constantin A.V. Merk: „Lessons-learned“ ist ein guter Punkt. Neben dem „einfachen Büroausbau“ haben wir uns mit einigen Spezial Themen, wie beispielsweise BMA, Sprinkler- und Entrauchungsanlage, Sporthalle, Netzersatzanlage, Lagerflächen, Heizung, Betonsanierung in der Tiefgarage, BOS-Gebäudefunk und vor allem dem Brandschutz befasst. Ich würde sagen, „lessons-learned“ gilt für alle oben genannten Bereiche, schließlich ist es wichtig jede Art von Arbeiten akribisch zu kontrollieren insbesondere im Hinblick auf den Brandschutz. Überall und jederzeit können sich Fehler einschleichen, die gilt es zu identifizieren und schnellstmöglich zu beheben!
Ist das Objekt zertifiziert? Wie sind Sie mit den Themen Nachhaltigkeit und Widerverwertung umgegangen?
Constantin A.V. Merk: Wir haben, wie aktuell üblich, alles auf Nachhaltigkeit gesetzt. So erhalten wir in kürze die BREAM Zertifizierung in GUT. Dies ist meines Erachtens für ein Bestandsgebäude dieser Größe durchaus vertretbar. Natürlich darf man unser Projekt nicht mit einem Neubau vergleichen. Hier können Sie die Zertifizierung vom Grunde an anders angehen.
Haben Sie schon weitere Objekte zum Refurbishen in der Planung?
Constantin A.V. Merk: Zum Ende der Arbeiten haben parallel andere Projekte begonnen. Beispielsweise revitalisieren wir aktuell ca. 5.000 QM erstklassige Bürofläche in Trier, direkt an der Mosel. Sicherlicht ist die Bürofläche nicht mit dem Ausbau-Aufwand der Aachener Straße zu vergleichen, bietet allerdings dennoch eine gewisse Komplexität. Durch die Höhe des Objektes revitalisieren wir hier aber im Bereich eines Hochhauses, was ebenso seine Herausforderungen mit sich bringt. Weitere größere Projekte sind in Planung.
Das Gespräch führte André Eberhard.