Im vierten Quartal 2020 hat das Marktgeschehen an den deutschen Top-7-Büromärkten erstmals seit Pandemiebeginn wieder zugenommen. Die Investmentmärkte holen laut GPP-Analysen zum Jahresende kräftig auf.
Im vierten Quartal 2020 hat das Marktgeschehen an den deutschen Top-7-Büromärkten erstmals seit Pandemiebeginn wieder zugenommen. So war der Rückgang um 22 Prozent zwischen Oktober und Dezember im Vergleich zum Vorjahresquartal der niedrigste aller vier Jahresviertel. Gleichwohl hat die Corona-Pandemie 2020 mit einem Gesamtminus von mehr als einem Drittel signifikante Spuren auf den Büromärkten hinterlassen. Auf 2,46 Millionen Quadratmeter summierte German Property Partners (GPP; dazu gehören Grossmann & Berger, Anteon Immobilien, Greif & Contzen Immobilien, Blackolive und E&G Real Estate) den Flächenumsatz in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Dies ist der niedrigste Wert seit 2009.
Flächenumsätze spiegeln Verunsicherung wider
„Die Flächenumsätze sanken ausnahmslos an allen Top-7-Standorten“, führt GPP-Sprecher Oliver Schön aus. Mit 55 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fiel das Minus in Stuttgart aufgrund ausbleibender Großverträge durch die Industrie und Automobilbranche am deutlichsten aus. Berlin und Köln kamen mit jeweils -28 Prozent vergleichsweise glimpflich durch die letzten drei Monate des Jahres. Der Büromarkt der Domstadt profitierte von drei großvolumigen Neubau-Abschlüssen mit einem Anteil am Kölner Flächenumsatz von zusammen 23 Prozent.
Leerstandswelle bleibt aus
Die Corona-Pandemie setzte 2020 keine Welle von Flächenfreisetzungen in Gang. Zum Jahresende stieg die Leerstandsquote an allen Standorten – mit Ausnahme von Düsseldorf – moderat an und bewegt sich derzeit zwischen 2,1 und 7,3 Prozent. Folgerichtig kletterte im Jahresvergleich auch die Top-7-Leerstandsquote von 2,9 auf nun 3,5 Prozent. „Nach einer historischen Leerstands-Talsohle nähern sich Angebot und Nachfrage auf den Büromärkten erstmals seit Jahren wieder etwas an“, konstatiert Schön. „Angesichts der unsicheren weiteren Entwicklung versuchen einige Unternehmen durch Untervermietungen Mietkosten zu sparen. Definitive oder langfristige Entscheidungen hinsichtlich Umbau, Verkleinerung oder Umzug verschieben viele aber noch. Schon vor Corona hat in der Arbeitswelt ein Paradigmenwechsel hin zu mehr Flexibilität eingesetzt. Die Pandemie zwingt die meisten Unternehmen nun, sich damit auseinanderzusetzen und in der Konsequenz auch ihren Büroflächenbedarf zu hinterfragen.“
Den ungebremsten Anstieg der Büromieten in den vergangenen Jahren hat die Corona-Pandemie folgerichtig mehrheitlich gestoppt. In Düsseldorf, Köln und Frankfurt stagniert die Spitzenmiete auf hohem Niveau. An den anderen vier Standorten verzeichnete GPP nur noch ein Plus im niedrigen einstelligen Bereich. Bei den Durchschnittsmieten reichte die Veränderungsspanne von minus drei Prozent in Düsseldorf bis plus neun Prozent in München.
Vorsichtiger Optimismus für 2021
In den kommenden zwei Jahren werden an den Top-7-Standorten insgesamt 3,60 Millionen Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Die unsichere Geschäftsentwicklung hat die Top-7-Vorvermietungsquote mit 53 Prozent bereits deutlich unter das Niveau der Vorjahre von 64 Prozent gedrückt. Während die Quoten 2018 und 2019 an einigen Standorten 80 bis 90 Prozent erreichten, halbiert sie sich Ende 2020 bereits vereinzelt.
„Erste Konjunkturprognosen lassen für das Gesamtjahr 2021 vorsichtigen Optimismus zu. Besonders die Industrie blickt unter anderem angesichts des Wachstums in China mittlerweile weitaus positiver in die Zukunft als noch im dritten Quartal. Dafür müssen allerdings die Kinderbetreuung gesichert, die Grenzen offen und die Lieferketten lückenlos sein. Nur unter diesen Voraussetzungen kommt der Optimismus auch auf dem Arbeitsmarkt und den Büromärkten der Exportnation Deutschland an“, erläutert Schön. „Im ersten Quartal ist traditionellerweise und angesichts der anhaltend angespannten Infektionslage mit weiter verhaltenen Marktaktivitäten zu rechnen.“
Investmentmärkte 2020: Versöhnliches Jahresende
Der Markt für gewerbliche Immobilieninvestments an den deutschen Top-7-Standorten legte laut der Analysen von GPP zum Ende des Ausnahmejahrs 2020 wieder kräftig zu. Ein Drittel des Transaktionsvolumens (TAV) in Höhe von 29,68 Milliarden Euro entfiel auf das vierte Quartal. Gleichwohl lag der Umsatz in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München mit 27 Prozent deutlich unter dem Niveau des Rekordjahrs 2019 (40,9 Mrd.€). Während die Corona-Pandemie an den meisten Standorten die Marktdynamik deutlich bremste, zeigten sich Hamburg und Düsseldorf krisenresistent aufgrund ihrer diversifizierten Unternehmenslandschaft.
TAV trotz Rückgang noch nahe einem mittleren Niveau
Insgesamt betrachtet befinden sich die Investmentmärkte an den deutschen Top-7-Standorten auf einem nach wie vor stabilen Niveau. „2018 und 2019 waren zwei äußerst umsatzstarke Jahre mit neuen Rekordwerten. Verglichen mit dem Mittelwert der letzten fünf Jahre liegt das Transaktionsvolumen der Top-7-Standorte 2020 etwa zehn Prozent unter dem Schnitt. Hinzu kommt, dass sich Corona-bedingt einige Transaktionen verzögerten und ins nächste Jahr verschoben wurden“, erläutert Schön. Besonders nachgefragt waren Immobilien in Hamburg, wo Investoren vorwiegend auf Core-Objekte in der City setzten. Dies ließ das TAV in der Hansestadt um 24 Prozent auf 5,37 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahr ansteigen. Auch Düsseldorf wies eine hohe Marktdynamik auf und zeigte sich mit einem leichten Minus von sieben Prozent (3,04 Mrd. €) angesichts der gegenwärtigen Pandemie sehr stabil. In Frankfurt fiel der Rückgang des TAV durch den kurz vor Jahresende beurkundeten Verkauf des Silberturms zu einem Kaufpreis von 630 Millionen Euro ebenfalls vergleichsweise moderat aus. An den übrigen Top-7-Standorten ging das TAV deutlicher zurück, am stärksten in München um 53 Prozent auf 4,56 Milliarden Euro. In der bayerischen Landeshauptstadt verzeichnete der Investmentmarkt allerdings 2019 einen außergewöhnlichen Umsatz-Rekord mit einem Plus von 57 Prozent gegenüber 2018. 27 Prozent des TAV der Top-7-Standorte entfielen auf Portfolio-Deals (2019: 21 %).
Risikoaversion setzt Spitzenrenditen unter Druck
Die Fokussierung der Investoren auf Core-Objekte spitzte sich zum Jahresende 2020 noch weiter zu. „Gut vermietete Objekte in attraktiven Lagen trafen an einigen Standorten auf eine regelrechte Kapitalflut und erzielten teils neue Höchstpreise. Um Hotels und risikobehaftete Objekte in B- und C-Lagen wurde weiterhin mehrheitlich ein Bogen gemacht“, so Schön. Die stärkste Assetklasse stellten mit 65 Prozent nach wie vor Büro-Immobilien, auch wenn ihr Anteil am Transaktionsvolumen an den meisten Top-7-Standorten zurückgegangen ist. Gestiegen ist unter anderem der Anteil bei Grundstücken (von 5 auf 9 %). Im Fokus der Anleger standen auch Industrie- und Logistikimmobilien. Die hohe Nachfrage nach dieser Assetklasse spiegelt sich in der auf 3,84 Prozent (2019: 3,99 %) gesunkenen Spitzenrendite wider. Durch die hohe Nachfrage nach Core-Objekten sank die Spitzenrendite für Büro-Immobilien im Vorjahresvergleich geringfügig auf 2,86 Prozent (2019: 2,88 %). Die allgemeine Krise des innerstädtischen Einzelhandels, die durch die Corona-Pandemie noch verstärkt wurde, sorgte für einen Anstieg der Spitzenrendite für Geschäftshäuser auf 2,97 Prozent (2019: 2,82 %). Die coronabedingten Reisebeschränkungen reduzierten den Anteil der ausländischen Investoren auf 41 Prozent (2019: 46 %).
Prognose
„Die aktuellen Markttrends mit Risikominimierung und Fokussierung auf Core-Qualität dürften auch einen Großteil des kommenden Jahres prägen“, so Oliver Schön. „Einige ausstehende Transaktionen werden 2021 zum Abschluss kommen und so für ein dynamisches Marktgeschehen sorgen. Während attraktive Büro-Objekte weiterhin das Interesse auf sich ziehen werden, bekommen Geschäftshäuser und Hotelimmobilien die Auswirkungen der Corona-Pandemie noch eine Weile zu spüren.“ Für 2021 geht das Maklernetzwerk GPP von einem leichten Anstieg des TAV an den deutschen Top-7-Standorten im Vergleich zu 2020 aus.