In sechs deutschen A-Städten fehlen laut Micro-Living-Atlas rechnerisch 73.500 Apartments. Die Projektpipeline bis 2030 deckt davon nur 18 Prozent.
In sechs der sieben deutschen A-Städte fehlen rechnerisch rund 73.500 wohnwirtschaftliche Micro-Apartments. Zu diesem Ergebnis kommt der neue Micro-Living-Atlas 2026 von Belform, der in Zusammenarbeit mit Bulwiengesa erstellt wurde. Besonders groß ist die modellierte Angebotslücke in Berlin mit rund 30.400 Einheiten, gefolgt von Hamburg mit 13.200 und München mit 11.700 Apartments.
Für Köln weist die Studie eine Lücke von rund 8.400 Einheiten aus, für Düsseldorf 6.000 und für Stuttgart 3.800. Frankfurt fällt aus dem Vergleich heraus: Je nach Annahme fehlen dort lediglich rund 400 bis 4.700 Apartments. Insgesamt wurden für die Untersuchung 540 Micro-Apartment-Projekte und 355 Serviced-Apartment-Projekte in den sieben A-Städten auf Objektebene erfasst.
Mehr als 72.000 Apartments seit 2010 entstanden
Seit 2010 wurden den Studienautoren zufolge in den sieben A-Städten 72.717 wohnwirtschaftliche Micro-Apartments in 452 Gebäuden fertiggestellt. Im Durchschnitt seien diese zu mehr als 94 Prozent belegt. Gleichzeitig ging die Zahl der Fertigstellungen 2025 gegenüber dem Vorjahr bei Micro-Apartments um rund 50 Prozent und bei Serviced Apartments um rund 40 Prozent zurück.
„Die Häuser sind voll, und trotzdem hat sich der Neubau im Jahr 2025 halbiert“, sagt André Adami, Teamlead Consulting bei Bulwiengesa. Als wesentlichen Grund nennt er den seit 2022 erfolgten Zinsanstieg, der sich zeitverzögert in den Fertigstellungszahlen niederschlage.
Der Bedarf wurde von Belform anhand der Zuzüge des Jahres 2024, des marktaktiven Leerstands aus dem Zensus 2022 sowie des privaten möblierten Wohnungsangebots modelliert. Bulwiengesa prüfte nach Angaben der Unternehmen die Herleitung, die verwendeten Parameter und die Ergebnisse. Je nach Rechenvariante fällt die Versorgungslücke allerdings deutlich unterschiedlich aus: In neun von zehn Szenarien liegt sie für die sechs Städte außerhalb Frankfurts zwischen rund 53.000 und 129.000 Apartments. Der veröffentlichte Wert von 73.500 liegt damit im unteren Drittel dieser Spanne.
Pipeline deckt nur einen kleinen Teil des Bedarfs
Bis 2030 sollen in Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart rund 13.500 weitere Micro-Apartments entstehen. In der Berechnung werden bereits im Bau befindliche Projekte vollständig und geplante Projekte zu 70 Prozent berücksichtigt. Damit würde die aktuelle Pipeline rechnerisch lediglich 18 Prozent der von Belform ermittelten Angebotslücke schließen.
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Der größte Fertigstellungsjahrgang wird für 2028 mit rund 5.700 Apartments erwartet. Danach nimmt die Pipeline laut Studie deutlich ab; für 2030 werden weniger als 1.000 Fertigstellungen erwartet. In Berlin bliebe selbst unter Einbeziehung sämtlicher bis 2030 berücksichtigter Projekte eine rechnerische Lücke von rund 23.000 Apartments.
„Nach 2028 fällt die Pipeline steil ab. Wer jetzt ein Projekt startet, eröffnet in einem Markt, in dem kaum neue Häuser hinzukommen“, sagt Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von Belform. Ob sich daraus tatsächlich eine tragfähige Investition ergibt, hänge jedoch von Standort, Produkt und Preis ab.
Die vollständige Studie können Sie auf der Website von Belform herunterladen.
