Wohn- und Geschäftshäuser stehen bei professionellen Investoren bisher kaum auf der Einkaufliste. Dies könnte sich ändern, auch wenn bei einem Kauf einiges zu beachten ist.
Wer mit dem Blick eines Asset Managers durch die deutschen Innenstädte und Fußgängerzonen geht, muss früher oder später zu dem Schluss kommen, dass erschreckend viel Potenzial verschenkt wird: Besonders in den Landeshauptstädten sowie anderen größeren B-Städten werden im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser meist nur die Gewerbeflächen regelmäßig modernisiert. Die Wohnflächen im selben Objekt werden hingegen stiefmütterlich behandelt, stehen teilweise leer und verkommen.
Es scheint, als würden die Mischobjekte in den Geschäftsstrategien klassischer Wohn- beziehungsweise Gewerbeentwickler unter den Tisch fallen. Ein Indikator dafür sind die vergleichsweise niedrigen Preise. Selbst auf dem angespannten Berliner Wohnimmobilienmarkt ist ein deutliches Preisgefälle verglichen mit reinen Wohnobjekten vorhanden. Dabei erzielen Wohn- und Geschäftshäuser im Schnitt eine ebenso hohe Rendite wie letztere. Gerade in kleineren Städten ist zudem die Wertentwicklung beachtlich: Dort stiegen die Preise im Jahr 2016 teilweise um mehr als ein Drittel im Vorjahresvergleich.
Alternative zu reinen Wohngebäuden
Während die Mischnutzung häufig ein Ausschlusskriterium für Fondsmanager darstellt, die sich in der Regel nur auf klar gewerbliche oder wohnwirtschaftliche Objekte spezialisieren, können vor allem die großen Wohnimmobilien-AGs von dieser unterschätzten Assetklasse profitieren. Schließlich ist es für sie aufgrund der Angebotsknappheit an reinen Wohnobjekten und der fortgeschrittenen Konsolidierung der Märkte nicht mehr möglich, genügend Assets an- oder andere Marktteilnehmer aufzukaufen. Gleichzeitig sind sie ihren Aktionären gegenüber zum Wachstum verpflichtet und besitzen durch ihren vereinfachten Zugang zu günstigem Fremdkapital potenzielle Wettbewerbsvorteile gegenüber den kleineren Mitbewerbern, die häufig einen höheren Anteil an Eigenkapital für Immobilieninvestments aufbringen müssen.
Wenn heutzutage auch abseits der Vorzugslagen im Bestand Ankaufsfaktoren zwischen 28 und 30 keine Seltenheit mehr sind, müssen sich die Wohnimmobilien-AGs neu positionieren, um ihre Renditeziele zu erreichen. Neben dem notwendigen Wiedereinstieg in die Projektentwicklung und einer stärkeren Neubautätigkeit wird die Generalsanierung von Wohn- und Geschäftshäusern ein weiterer notwendiger Schritt sein, um dieser Problematik entgegenzuwirken. Schließlich werden nicht nur die Bestandsimmobilien stetig teurer, sondern auch die für Wohnobjekte infrage kommenden Baugrundstücke.
Selbst in den Highstreetlagen der mittelgroßen Städte gibt es bei den Wohn- und Geschäftshäusern vergleichsweise wenige Objekte, die nicht saniert werden müssten. Der Qualitätsmangel der Wohnflächen ist eklatant. Für Investoren ist also ein Value-Add-Ansatz unumgänglich – was wiederum bedeutet, dass eine umfassende Standortanalyse und Vor- Ort-Erfahrung noch essenzieller sind als für den Ankauf von anderen Bestandsobjekten.
Veränderungen einplanen
Ähnlich wie bei den Projektentwicklungen müssen sich die Unternehmen intern umstrukturieren, um ein effizientes Management der Wohn- und Geschäftsflächen zu gewährleisten. Anders formuliert: Die Wohnimmobilien-AGs werden sich an die Assetklasse zunächst herantasten müssen. Aus diesem Grund werden sie die ersten Objekte an Standorten ankaufen, die sich in der Nähe des eigenen Firmensitzes befinden.
Investoren dürfen jedoch die Gewerbeflächen nicht außer Acht lassen. Selbst wenn die Geschäftsräume in gutem Zustand sind und von einem langjährigen Bestandsmieter genutzt werden, können mittelfristig Änderungen nötig sein. Im Zuge des wachsenden E-Commerce entwickeln immer mehr Einzelhändler sogenannte Omnichannel-Konzepte, die auf eine Vernetzung von Online- und Offline-Angeboten abzielen. Gerade in Vorzugslagen mit viel Laufkundschaft können diese sowohl die persönliche Beratung als auch den Zugang zum breiten Online-Warensortiment gewährleisten. Vorreiter sind zum Beispiel die Mediamarkt Saturn Retail Group oder der französische Sportartikelhersteller Decathlon. Hierfür muss sich das Vermietungsmanagement Umbauten gegenüber flexibel zeigen, wenn es eine langfristige Mietertreue erreichen will.
Autor: Jürgen F. Kelber ist geschäftführender Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber GmbH.