Der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen erreichte in den ersten sechs Monaten 2021 einen Flächenumsatz von rund 3,88 Millionen Quadratmetern, mehr als je zuvor im ersten Halbjahr.
Der Vergleichszeitraum des Vorjahres wurde um 28 Prozent übertroffen. „Vor allem ein starkes zweites Quartal sorgt für dieses hervorragende Halbjahresergebnis auf dem Flächenmarkt Logistik. Erst zum zweiten Mal überhaupt wurde in einem Drei-Monats-Zeitraum die Marke von zwei Millionen Quadratmetern überschritten“, erklärt Dr. Konstantin Kortmann , Head of Leasing & Agency Germany.
Die hohe Umsatzaktivität kann allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich in vielen Regionen eine Flächenknappheit abzeichnet, die dem Markt zunehmend Dynamik rauben könnte. Ein Beispiel dafür ist schon jetzt die Region München. Während die meisten anderen Big Five-Standorte deutlich zulegten und auch Frankfurt am Main mit dem schwächsten Plus immer noch acht Prozent Zuwachs erreichte, sank der Flächenumsatz an der Isar im Vergleich der Halbjahre um 60 Prozent.
München stößt an die Angebotsgrenze
„Die Logistik-Nachfrage in München ist ungebrochen hoch, aber der Markt kann sie bei weitem nicht bedienen. Das äußert sich auch in der mit Abstand höchsten Spitzenmiete für Lagerflächen. Im besonders umsatzstarken Vorjahr haben sich Unternehmen einen großen Teil der verfügbaren Objekte gesichert und eine rasche Marktentlastung durch Neuentwicklungen ist kaum zu erwarten. Vor allem schnell und unkompliziert verfügbare Bauflächen sind Mangelware und Konversionen von anderen Immobilien häufig mit langwierigen Genehmigungsprozessen verbunden“, so Kortmann .
Trotz der relativen Schwäche Münchens erzielten die Big 5 von Januar bis Juni ein hervorragendes Umsatzergebnis von insgesamt rund 1,1 Millionen Quadratmetern, ein Viertel mehr als noch im ersten Halbjahr 2020. Das größte Umsatzplus gab es mit 112 Prozent in Hamburg, die Hansestadt lag zudem mit 360.000 Quadratmetern auch absolut weit vorn. Maßgeblich eingezahlt haben auf dieses Ergebnis mehrere Großabschlüsse über 20.000 Quadratmeter Fläche.
Auch Berlin verbesserte sich erheblich auf rund 288.000 Quadratmeter Umsatz, ein Plus von 74 Prozent. In Düsseldorf stieg der Flächenumsatz um 17 Prozent und erreichte insgesamt 97.000 Quadratmeter. Die Region Frankfurt am Main verzeichnete die beiden größten Anmietungen unter den Big 5, jeweils über 40.000 Quadratmeter in Kleinostheim und Hammersbach. Die Rhein-Main-Metropole erzielte einen Zuwachs von 8 Prozent und einen Flächenumsatz von fast 285.000 Quadratmetern.
Insgesamt nahmen die Umsätze in der Größenkategorie ab 5.000 Quadratmetern stark zu. Im ersten Halbjahr gab es 58 solcher Abschlüsse, 23 mehr als im Vergleichszeitraum 2020.
Differenziert nach Branchen mieteten vor allem Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung an. Auf sie entfielen rund 38 Prozent des Flächenumsatzes. Darauf folgten Nutzer aus der Handelsbranche mit 29 Prozent und Industrieunternehmen mit 21 Prozent.
Insgesamt ist für das Jahr 2021 ein Flächenumsatz von über sieben Millionen Quadratmetern zu erwarten.
Spitzenmiete steigt in der Region Düsseldorf
In der ersten sechs Monaten wurden im Gebiet der Big Five rund 191.000 Quadratmeter neue Lagerfläche errichtet, knapp die Hälfe war zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch unvermietet. Dabei stieg das Fertigstellungsvolumen im zweiten Quartal noch einmal leicht. Von den weiteren rund 1,2 Millionen Quadratmetern Logistikfläche, die sich derzeit im Bau befinden, werden 30 Prozent spekulativ errichtet. Dabei ist die Region Hamburg der Hotspot, wo derzeit rund 180.000 Quadratmeter Fläche entstehen, die aktuell noch nicht vermietet sind.
Die Spitzenmieten im Größensegment ab 5.000 Quadratmeter blieben in den Big 5 weitgehend stabil, mit Ausnahme der Region Düsseldorf. Dort gab es einen Anstieg von 0,50 Euro auf 6,00 Euro pro Quadratmeter. Weit entfernt vom gewohnten Spitzenreiter München, wo 7,10 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Hamburg und Frankfurt folgen mit 6,40 bzw. 6,20 Euro pro Quadratmeter. Deutlich günstiger sind Flächen dieser Kategorie mit 5,50 Euro pro Quadratmeter in Berlin.
Starker Umsatzzuwachs auch außerhalb der Big Five
Abseits der Big Five-Ballungsräume erreichte der Logistikflächenumsatz 1 in den vergangenen sechs Monaten rund 2,77 Millionen Quadratmeter, 30 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2020. Vor allem die Umsätze durch Vermietungen nahmen zu (44 Prozent), während sie bei den Eigennutzern fast stabil blieben.
Der stärkste Flächenumsatz entfiel auf Nutzer aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung. Sie zeichneten sich für mehr als 1 Millionen Quadratmeter verantwortlich, 38 Prozent des Gesamtumsatzes. Maßgeblich beteiligt waren daran mehrere großvolumige Abschlüsse in der Größenordnung über 50.000 Quadratmeter. Dazu gehörte der bisher größte Deal des Jahres: Die BLG Logistik unterzeichnete einen Vertrag über rund 95.000 Quadratmeter Fläche für ein neues Logistikcenter in Bremen. Auch die die Handelsbranche war mit 35 Prozent (981.000 Quadratmeter) stark vertreten, rund 450.000 Quadratmeter davon im Bereich der E-Commerce Unternehmen. Auf Industrieunternehmen entfielen 23 Prozent des Umsatzes.
Zur Jahresmitte führt erneut das Ruhrgebiet das Ranking der Regionen außerhalb der Big 5 an. Der Flächenumsatz belief sich dort auf rund 278.000 Quadratmeter. Der größte Abschluss war dabei eine Anmietung der Levi Strauss Germany GmbH von rund 67.000 Quadratmeter für ein neues europäisches Distributionszentrum (unter Vermittlung von JLL). Die Immobilie soll bis 2023 bezugsfertig sein und dem Nachhaltigkeitsanspruch Cradle-to-Cradle entsprechen. Auf Platz zwei und drei folgen die Regionen Hannover/Braunschweig mit 252.000 Quadratmetern und die Region Bremen mit 216.000 Quadratmetern.
Mehr als zwei Drittel der Flächenumsätze wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt. In der Größenordnung über 30.000 Quadratmeter waren es sogar 90 Prozent. „Das dynamische Entwicklungsgeschehen außerhalb der dichten Ballungsräume zeigt den ungebrochen großen Bedarf an Logistikflächen. Dort, wo noch gebaut werden kann, drängeln sich die Abnehmer. Das große Interesse an der Assetklasse dürfte also noch weit über das aktuelle Jahr hinaus andauern, mit weiter steigendem Nachfragedruck in den Big Five“, so Kortmann .
1 In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 Quadratmetern ein (Eigennutzer und Vermietungen)