Für viele wirkt Europa fragil und von Krisen geschüttelt. Immobilieninvestoren hingegen sehen im "Alten Kontinent" einen Hort der Stabilität, jedenfalls relativ gesehen.
Ein ungeordneter Brexit wird immer wahrscheinlicher. Tendenziell europafeindliche Populisten regieren in Rom, Budapest und Warschau. Viele Katalanen wollen die Abspaltung von Spanien. Der ohnehin unberechenbare US-amerikanische Präsident wendet sich mehr und mehr von Europa ab.
Diese Auflistung ließe sich fortsetzen – es gibt wahrlich gute Gründe, um die Zukunft Europas besorgt zu sein. Trotzdem strotzen die Immobilienmärkte des Kontinents vor Kraft. Abgesehen vom Brexit-geschädigten London und dem mit hoher Bautätigkeit konfrontierten Warschau zogen die Spitzenmieten in den Büromärkten in den vergangenen zwei Jahren deutlich an und tun dies an einigen Standorten weiterhin: in Stockholm seit 2016 um rund 40 Prozent, in Berlin um rund 30 Prozent. Das Investmentvolumen in diesem Sektor erreichte 2017 rund 120 Milliarden Euro, neun Prozent mehr als im Vorjahr.
Warum ist das so? immobilienmanager hat Entscheider von europaweit oder global agierenden Marktteilnehmern nach den Gründen befragt. „Zu den generellen Vorzügen Europas gehören die Rechtssicherheit und die soziale Stabilität“, antwortet Christoph Schumacher, Leiter Global Real Estate bei der Credit Suisse Asset Management. Als weitere Pluspunkte nennt er stabile Einkommensrenditen sowie die hohe Qualität der Architektur. Hoch attraktiv für internationale Investoren sei die historische Gebäudesubstanz: „Europa bleibt aufgrund seines kulturellen Erbes einmalig, und das wirkt sich auch auf die Immobilienbranche aus.“
Spätzyklus mit Luft nach oben
Dazu kommt: Europa ist nicht einfach nur Europa, sondern bietet „eine große Bandbreite an attraktiven Investmentmöglichkeiten“, wie es Martin Schellein, Head of Investment Management Europe von Union Investment Real Estate, formuliert. „Kernmärkte wie die DACH-Region, Frankreich, Benelux und die nordischen Ländern erscheinen in globaler Perspektive als sichere Häfen für Investoren.“ Auch Thomas Beyerle, Geschäftsführer der Catella Property Valuation, sieht Europa im Vergleich zu den USA und Asien als „Hort der Stabilität“.
Natürlich kann das in einem so heterogenen Kontinent nicht für alle Standorte und alle Assetklassen gelten. Einzelhandelsimmobilien stehen strukturell unter Druck, weil große Teile des Konsumkuchens mittlerweile online verspeist werden. Italien steht aus politischen und wirtschaftlichen Gründen eher unten auf der Agenda.
Auch insgesamt lässt die gute Laune etwas nach, wie der Investitionsklimaindex von Union Investment Real Estate belegt. Das wirft die Frage auf, wo die europäischen Immobilienmärkte im Zyklus stehen. Immerhin währt der Aufschwung schon sehr lange – in Deutschland setzte er gefühlt kurze Zeit nach dem Lehman-Desaster ein.
Andere Länder haben anderes erlebt. „Aufgrund der Eurokrise in den Jahren 2012 und 2013 liegt der europäische gegenüber dem amerikanischen Zyklus um anderthalb bis zwei Jahre zurück“, sagt Christoph Schumacher. Das bedeutet: Es gibt noch Luft nach oben. „Steigende Mieten und eine abwartende EZB sprechen für eine Fortsetzung des aktuellen Zyklus“, so Schumacher.
Was nicht bedeuten muss, dass auch die Preise weiter steigen müssen. „Wir sehen derzeit das Ende des Preisauftriebs und den Beginn einer Plateaubildung“, konstatiert Dr. Thomas Beyerle von Catella. Für Käufer eine wichtige Botschaft: Eine Wertänderungsrendite ist generell im Core-Segment nicht mehr zu erwarten. Die Mietrenditen sind angesichts der hohen Kaufpreise sehr überschaubar, die Manager müssen sich entweder mit ihr zufrieden geben oder andere Wege finden.
Core oder Value Add?
Ob letzteres geschieht und auch Core-Investoren verstärkt in sogenannte Value-Add-Objekte investieren, ist in der Branche umstritten. Die Union Investment Real Estate kommt in ihrem Investitionsklimaindex zu einem klaren „Nein“, der Investment Intentions Survey der INREV, der europäischen Vereinigung für nicht börsennotierteImmobilieninvestoren,
zu einem deutlichen „Ja“.
Diese entgegengesetzten Befunde rühren sicherlich daher, dass Union Investment und INREV unterschiedliche Investorengruppen befragt haben.
Wer in Value Add investieren will, steht jedenfalls vor Herausforderungen: „Man muss ein aktives Asset Management inklusive baulicher Maßnahmen implementieren“, erläutert Christoph Schumacher. Seine Credit Suisse hält die riskanteren, arbeitsaufwendigeren, dafür im Ergebnis potenziell aber auch lukrativeren Objekte für eine spannende Alternative. Die Investmentplattform der Bank hat annähernd 600 Millionen Euro Eigenkapital für ein neues Value-Add-Produkt eingesammelt.
Autor: Christof Hardebusch