Die Deutsche Oppenheim Family Office AG betreut rund 100 große Familienvermögen. Dr. Christoph Pitschke, der mit Georg Prinz zu Salm-Salm den Bereich Immobilien und Beteiligungen des Unternehmens leitet, verrät welche Ziele Family Offices verfolgen.
Die Studie von Famos stellt ein gestiegenes Interesse von Family Offices an Immobilieninvestments fest. Entspricht das Ihren Erfahrungen?
Dr. Christoph Pitschke: Auf Grundlage der sogenannten Strategischen Asset Allocation sehen wir in der Vermögensaufteilung unserer Mandanten einen Immobilienanteil von durchschnittlich 30 Prozent. In der Tat besteht auch in unserem Mandantenkreis das von Ihnen angesprochene erhöhte Interesse an Immobilienanlagen und generell seit 2008/2009 eine hohe Sachwertpräferenz. Das Niedrigzinsumfeld ist dafür nicht der Hauptgrund. Es geht wohlhabenden Familien in erster Linie um den Erhalt des Vermögens.
Warum diese Vorsicht?
Dr. Christoph Pitschke: Vielen ist bewusst, dass es nach einem wie auch immer gearteten Ende der aktuellen Niedrigzinsphase und perspektivisch ab 2030 mit dem demografischen Abschied der Babyboomer-Generation zu einer dramatischen Vermögensdifferenzierung in Richtung einer weiter fortschreitenden Aufteilung der Republik in von Zuzügen geprägten Ballungsräumen und von Landflucht gezeichneten Regionen kommen wird, begleitet von einem zunehmenden deflationären Druck. Deshalb investieren viele Familienvermögen fast ausschließlich in perspektivreichen Makrostandorten und hier wiederum in der Regel in den besten Mikrostandorten.
Kaufen Family Offices tendenziell sehr teuer ein?
Dr. Christoph Pitschke: Dieses Vorurteil erfreut sich großer Beliebtheit, ist aber falsch! Die Familien gehen ausgesprochen selektiv vor und zahlen nur für werthaltige Lagen und Objekte hohe Preise. Hohe Einstandspreise relativieren sich über lange Zeiträume, wenn es sich um knappe und exzellente Lagen handelt. Wir müssen uns hier vor Augen führen, dass in der Regel für einen sehr langfristigen Haltezeitraum und mit Blick auf die Folgegeneration investiert wird.
Sehen Sie die Family Offices anderen Investoren gegenüber im Vorteil?
Dr. Christoph Pitschke: Wohlhabende Familien benötigen zum Erwerb einer Immobilie oftmals keine Finanzierungszusage eines Kreditinstitutes. Zudem können sie schneller handeln als gremienabhängige institutionelle Investoren, die eine Vielzahl von gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen einhalten müssen. Dieses Setup hat aber auch Nachteile. Im Gegensatz zu institutionellen Anlegern gibt es bei Family Offices für den Immobilienankauf keine definierte Systematik, weil Family Offices schlichtweg seltener Immobilien erwerben als die großen institutionellen Adressen. Das bedeutet in der Konsequenz, dass Family Offices in Bezug auf einzelne Immobilieninvestitionen weniger Fehler machen dürfen als zum Beispiel die Fondsmanager offener Immobilienfonds. Ankaufsprozesse von Family Offices sind daher häufig durch Vorsicht geprägt. Hinzu kommen natürlich emotionale Faktoren, die bei institutionellen Investmentvehikeln weniger eine Rolle spielen.
Führt das aktuelle Hochpreis-Umfeld zu Ausweichbewegungen in Anlagen mit höherem Risiko?
Dr. Christoph Pitschke: Opportunistische Investments werden nach unserer Beobachtung selten getätigt. Es ist aber in den letzten fünf Jahren eine Verschiebung von Bestands- zu Neubauinvestitionen festzustellen. Projektentwicklungen sind zunehmend gefragt, da der Kauf von Neubauqualität als attraktiver und sorgenfreier eingestuft wird als der Erwerb von aktuell vielfach sehr teuer angebotenem und möglicherweise defizitärem Bestand.
Investieren Family Offices weiterhin vorwiegend direkt?
Dr. Christoph Pitschke: Direktanlagen werden weiterhin klar präferiert. In der Tendenz ist aber feststellbar, dass Publikums- und Spezialfonds (AIFs) auch von Family Offices und großen Stiftungen wieder zunehmend gefragt sind. Nach den schwierigen Erfahrungen mit Fondsschließungen und Abwicklungen offener Immobilienfonds blicken viele Anleger nun nicht mehr in den „Rückspiegel“, sondern nach vorn. Seit Einführung des KAGB im Juli 2013 haben sich die Rahmenbedingungen in dem Segment der offenen und geschlossenen Fonds deutlich verbessert.
Interview: Christof Hardebusch