Der Markt für Service-Wohnen entwickelt sich dynamisch, ist allerdings von einem chronischen Produktmangel geprägt. Ein Beitrag von Dr. Michael Held
Seit Jahren rückt der Markt der streng regulierten Assetklasse Pflegeimmobilien verstärkt in den Fokus von institutionellen Investoren und Projektentwicklern. Eigentlich unverständlich, denn der Bedarf an alternativen Versorgungsformen zur stationären Pflege und die Nachfrage nach modernen und individuellen Lösungen für das Wohnen im Alter wächst insgesamt sehr stark. Das resultiert daraus, dass es aufgrund des demografischen Wandels nicht nur immer mehr Senioren gibt, sondern diese sind immer länger fit und haben im Vergleich zu Vorgängergenerationen einen deutlich stärkeren Wunsch nach einem selbstbestimmten und aktiven Leben bis ins hohe Alter. So erlebt insbesondere das Service-Wohnen eine starke Dynamik. Diese wird allein durch das fehlende Angebot gebremst. Das große Potenzial dieses Segments ist vielen Investoren und Projektentwicklern noch nicht ausreichend bewusst und bleibt daher größtenteils noch ungenutzt. So wird die Versorgungslücke immer größer, weil die Angebote fehlen.
64 bis 100 Milliarden Euro Investmentpotenzial
Bereits jetzt sind rund 94 Prozent der deutschen Gemeinden unterversorgt im Bereich Service-Wohnen für Senioren, 76 Prozent sogar stark. Wie eine Untersuchung der Terragon AG zeigt, steht einem Bedarf von derzeit rund 550.000 Service-Wohnungen ein Bestand von lediglich rund 300.000 gegenüber. Aus dieser Angebotslücke ergibt sich ein Investmentpotenzial von rund 64 Milliarden Euro, bezogen auf Wohnungen, die aus dem laufenden Einkommen von Senioren finanzierbar sind. Wenn weiteres Vermögen der Senioren bei der Finanzierung der Wohnkosten berücksichtigt werden, erhöht sich das Potenzial sogar bis zu 100 Milliarden Euro – Tendenz weiter steigend.
Gleichzeitig bietet Service-Wohnen im Vergleich zum Pflegesegment und auch zum „normalen“ Wohnen ein deutlich geringeres Risiko bei attraktiven Renditepotenzialen. Das Risiko-Rendite-Profil hat sich im Laufe der vergangenen Jahre gerade im Pflegeimmobiliensegment deutlich verschlechtert. Die Regulatorik bringt einen hohen Grad an Professionalisierung mit sich, die ihren Preis hat. Auch lassen sich die Investitionskosten nicht unmittelbar auf die Bewohner übertragen. Mit Blick auf Transaktionen der vergangenen Jahre lässt sich feststellen, dass die Qualität so mancher Pflegeimmobilie stark zu wünschen übrig ließ, gerade im Hinblick auf den Zustand der Immobilie, Laufzeit der Mietverträge und Qualität des Betreibers. Wenn man diese Abschläge, wie beispielsweise hohe Instandhaltungsaufwendungen, berücksichtigt, liegen die Einkaufsfaktoren deutlich jenseits des 24-Fachen der nachhaltig erzielbaren Miete im Pflegeheimbereich. Diese Entwicklung haben einige Investoren bereits zum Anlass genommen, sich aus dieser Assetklasse zurückzuziehen.
Beim Service-Wohnen sind die Rahmenbedingungen deutlich attraktiver als im Pflegeimmobilienbereich. Die Kosten für die Errichtung einer Service-Wohnanlage ist zwar höher als im Pflegeheimbereich oder beim „normalen“ Wohnungsbau. Das wird aber durch eine höhere erzielbare Miete mehr als kompensiert, das gilt insbesondere für den Premium-Bereich. So liegen auch die Einkaufsfaktoren höher als bei Pflegeheimen; beim Service-Wohnen werden das 25-fache bis 30-Fache bezahlt. Aber dafür sind die Risikofaktoren überproportional niedriger. Die Nutzungsart Wohnen als wirtschaftliche Basis, die Möglichkeit einer klaren Alternativnutzung durch die vorhandenen Wohnungen und einkommensstabile Mieter – und somit gegen Null gehende Mietausfälle – bedeuten erheblich weniger Risiko. Gleichzeitig sind anders als bei Pflegeimmobilien die gesetzlichen Vorgaben deutlich flexibler. Es gibt keine vorgeschriebenen Fachkraftquoten und keine Abhängigkeit vom Pflegekraftmangel, der wiederum das Wachstum der Assetklasse Pflegeimmobilien stark belastet. Der Bedarf an Personal ist beim Service-Wohnen insgesamt geringer, die Qualifikationsanforderungen sind vergleichbar mit denen für Hotelmitarbeiter durch den Service-Aspekt.
Fazit: Service-Wohnen als Investment noch unterschätzt
Das Hauptproblem der Assetklasse Service-Wohnen ist nicht die Nachfrage. Diese entwickelt sich sehr dynamisch. Auch wenn sich der Markt langsam belebt, baucht er doch deutlich mehr Produkt, um den steigenden Bedarf zu bedienen. Abhilfe könnten zum Beispiel Joint Ventures mit erfahrenen Projektentwicklern schaffen. Aber nach wie vor ist das zu geringe Angebot die größte Herausforderung. Dabei fehlt das Angebot nicht nurden Investoren, sondern auch den Senioren. Das spiegelt sich zum Beispiel auch in langen Wartelisten wider. Bei Investoren kommt erschwerend hinzu, dass der Markt fast vollständig im Neubaubereich stattfindet und Bestandsimmobilien äußerst selten bis gar nicht auf den Markt kommen – das ist deutlich anders als im Pflegeheimbereich. Das Angebot von Neubauprodukten ist bei Service-Wohnen quantitativ aber völlig unzureichend, da Projektentwickler im Gesundheitsimmobilienbereich nach wir vor hauptsächlich auf Pflegeheime fokussiert sind. Es wird Zeit, dass die vorhandenen Opportunitäten und das Potenzial von Service-Wohnen nicht nur von Investoren, sondern vor allem auch von Projektentwicklern erkannt und ergriffen werden. Nur so kann das dringend benötigte Produkt im Bereich Wohnen im Alter geschaffen werden.
Ein Beitrag von Dr. Michael Held, CEO der Terragon AG.