Oft übersehen, immer attraktiv: Dr. Thorsten Schilling führt sechs gute Gründe auf, warum Investoren auf REITs setzen sollten.
REITs sind im Immobilienbereich eine, wenn nicht sogar „die“ interessante Anlagealternative, die vielerorts immer noch ein gewisses Nischendasein führt und von den Investoren leicht übersehen wird. Mit Blick auf das Jahr 2022 sieht das REITs-Team von Dea Capital gute Gründe, warum man in REITs investiert sein sollte:
1) Hohe Liquidität
REITs sind hoch liquide und bieten auch für geringe Anlagebeträge einen einfachen, schnellen und weltweiten Zugang zu Immobilien bei zugleich geringen Transaktionskosten.
2) Hohe Diversifikation
Mit einem aggregierten Anlageuniversum von über 900 Unternehmen in 40 Ländern, 15 verschiedenen Sektoren und einer Marktkapitalisierung von über 2 Billionen USD bieten REITs herausragende Möglichkeiten zur sektoralen und regionalen Diversifizierung.
3) Stabile Dividenden
Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen müssen REITs 80 bis 90 Prozent ihrer Gewinne als Dividende ausschütten. Durch langfristige Mietverträge können Mieteinnahmen und damit nachhaltige Dividenden erzielt und sicher prognostiziert werden.
4) Steuertransparenz
REITs sind steuerbefreit von der Körperschafts- und Transaktionssteuer, das heißt keine Besteuerung auf Ebene des REITs. Für steuerliche Zwecke werden Investitionen in REIT-Aktien als transparent und wie Investitionen in direkte Immobilien behandelt.
5) Geringe Volatilität
Entgegen der weit verbreiteten Meinung ist die langfristige Volatilität von REITs mit 19,2 Prozent nicht wesentlich höher als die von direkten Immobilienanlagen (18 %).
6) Hohe Korrelation zu Immobiliendirektanlagen
Untersuchungen zeigen langfristig eine hohe Korrelation zwischen börsennotierten Immobilien und direkten Immobilien. So liegt die Korrelation zwischen REITs und direkten Immobilien bei 0,84.
Hinzu kommt noch, dass sich neben diesen allgemein gültigen Vorteilen in der aktuellen Marktsituation zusätzlich in vielen Ländern (Niederlande, Frankreich, Deutschland etc.) günstige Einstiegspreise ergeben, da hier der Abschlag zum NAV weit höher ist als der historische Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.
Entwicklung der Sektoren
Aus sektoraler Sicht werden die eher zyklischen Aktien wie Einzelhandel und Büro den Bewertungsrückstand in diesem Jahr etwas abbauen können, sofern es in der Pandemie keinen Rückschlag gibt. Der eher schwer einzuschätzende Sektor ist dabei der Bürosektor, da der Trend zu mehr Heimarbeit und der damit verbundene Nachfragerückgang vom Trend zu anderen Büroformen überschattet wird, und die daraus resultierende Balance nicht einfach zu prognostizieren ist.
Dea Capital geht davon aus, dass sich in den Regionen ein komplexeres und gemischteres Bild ergeben wird, das von mehreren Faktoren anhängt. Dazu zählen Leerstand, Standort, Art der Mieter und Mietvertragsbedingungen. Auch für den Einzelhandel gibt es offene Fragen zur weiteren Entwicklung. So werden Einkaufszentren mit einem hohen Mieteranteil im Lebensmittelbereich besser abschneiden als solche mit einem klassischen Mietermix. Im Non-Food-Bereich kann mit Flächenreduzierungen seitens der Mieter und Umwandlungen von Teilen der Fläche in Lagerflächen mit damit einhergehenden niedrigeren Mieten gerechnet werden.
Die Gewinner aus 2021, Industrie/Logistik und Self-Storage, werden 2022 nicht in der Lage sein, ihr Rekordergebnis zu wiederholen. Es ist davon auszugehen, dass der Industriesektor, der hauptsächlich aus Rechenzentren und Logistikimmobilien besteht, stabil bleiben und gute Dividendenaussichten bieten wird.
Game Changer ESG
Für die börsennotierten REIT-Unternehmen steht 2022 ein weiterhin prominentes und dringliches Thema auf der Agenda, welches die finanzielle Performance beeinflussen kann. ESG wird eine der größten Herausforderungen der Zukunft - und zugleich auch Chance - für Immobilienunternehmen sein. So werden sich die einzelnen REITs in den kommenden Jahren deutlich differenzieren, müssen möglicherweise ihre Strategien und die Unternehmenspolitik ändern, um zukunftssicher zu sein. Nur Unternehmen mit einer überzeugenden ESG-Strategie werden in der Lage sein, das benötigte Kapital von Investoren zu erhalten.
Dr. Thorsten Schilling ist Director Portfolio Management REITs bei DeA Capital Real Estate Germany.