Nach einem verhaltenem Jahresauftakt erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf auch im zweiten Quartal schwache Umsätze. Dies ergab eine Analyse von Aengevelt Research.
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf im ersten Halbjahr 2021 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rund 112.500 Quadratmetern. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2020: 183.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 39 Prozent. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø 1. Halbjahr 2011-2020: 189.200 m² p. a.) sind es sogar -41 Prozent. Von dem Gesamtumsatz entfallen rund 96.000 Quadratmeter auf das Stadtgebiet Düsseldorf und rund 16.500 Quadratmeter auf das Umland (1. Halbjahr 2020: rd. 152.000 m² im Stadtgebiet und rd. 31.000 m² im Umland).
Auch das zweite Corona-Jahr führte bislang zu keiner Verbesserung der geringen Umsatzdynamik auf dem Düsseldorf Büromarkt. Mit lediglich 62.000 Quadratmetern im ersten Quartal und 50.500 Quadratmetern im zweiten Quartal 2021 (Q2 2020: 62.000 m²; Q2 2019: 143.000 m²) von denen rund 43.500 Quadratmeter auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und rund 7.000 Quadratmeter auf das Umland entfallen, konnte keine Verbesserung zum Vorjahr erreicht werden. Ausschlaggebender Grund für die geringen Umsatzzahlen im ersten Halbjahr: Es konnte kein großflächiger Abschluss über 5.000 Quadratmeter in Düsseldorf bzw. im Düsseldorfer Umland vermittelt werden.
Für das Gesamtjahr 2021 wird ein Büroflächenumsatz von rund 250.000 Quadratmeter prognostiziert. Dies wären 52 Prozent weniger als im Rekordjahr 2019 (rund 525.000 Quadratmeter) und läge zudem rund 35 Prozent unter dem Dekadenmittel (Ø 2011-2020: 387.000 m² p. a.).
Dazu Birthe Nordhues , Leiterin Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Einer der Gründe für die geringen Umsatzvolumina ist eine anhaltende Zurückhaltung der Nutzer mit (zeitlicher) Rückstellung von Expansions-Plänen und größeren Flächengesuchen, da viele Unternehmen nach wie vor hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Entwicklung verunsichert sind. Ein weiterer Grund ist das im Hinblick auf Digitalisierung, Energieeinsparung und neue Raumwelten – Stichwort “New Work“ – zu geringe Angebot an modernen Objekten und Büroflächen. Dies führt verstärkt zu Mietvertragsverlängerungen, die nicht in die Statistik einfließen. Last but not least laufen in diesem Jahr kaum größerflächige Mietverträge aus, so dass hierdurch die Umsatzdynamik zusätzlich gebremst wird.“
2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 110.000 Quadratmeter von 730.000 Quadratmeter auf 620.000 Quadratmeter Bürofläche. Die Leerstandsquote sank damit von 7,8 Prozent auf 6,6 Prozent. Auch 2020 konnte ein weiterer Abbau der Angebotsreserve beobachtet werden. Ende des Jahres pendelte sich die Angebotsreserve bei rd. 600.000 Quadratmeter ein, wodurch die Leerstandsquote sich noch einmal moderat auf 6,4 Prozent verringerte. Im ersten Halbjahr 2021 wurde stattdessen eine Erhöhung der Angebotsreserve beobachtet. Bis Ende Juni stieg die Angebotsreserve moderat von 600.000 Quadratmeter auf nunmehr rund 630.000 Quadratmeter. Analog ist die Leerstandsquote bei einem Büroflächenbestand von aktuell rund 9,3 Millionen Quadratmetern in der Region Düsseldorf (Stadtgebiet: 7,6 Mio. m²; Umland: rd. 1,7 Mio. m²) moderat von 6,4% auf 6,7% gestiegen.
Bis Ende 2021 wird ein weiterer moderater Anstieg der Angebotsreserve auf rund 650.000 Quadratmeter prognostiziert.„Dies ist u.a. darauf zurückzuführen, dass Unternehmen u.a. Konsequenzen aus der teilweisen Umstellung auf Home Office / mobiles Arbeiten ziehen. Dadurch werden vermehrt Untermietflächen angeboten. Der damit verbundene, eh nur geringe Anstieg der Angebotsreserve ist allerdings kein Zeichen für eine Marktentspannung, da ein Großteil der leerstehenden Flächen gerade mit Blick auf Technik und Nachhaltigkeit nur noch bedingt den heutigen Nutzeransprüchen genügt. Hierzu bedarf es vielmehr einer deutlichen Erhöhung des Fertigstellungsvolumens neuer Büroflächen“, kommentiert Birthe Nordhues .
Das erste Halbjahr 2021 zeigt im Vergleich zum Vorjahr ein leicht erhöhtes Fertigstellungsvolumen auf. So wurden bisher rund 58.500 Quadratmeter Bürofläche fertig gestellt, zum selben Zeitpunkt des Vorjahres waren es mit 57.000 Quadratmetern etwas weniger. Für die zweite Jahreshälfte stehen noch rund 43.200 Quadratmeter aus, so dass im gesamten Jahr 2021 voraussichtlich rund 101.700 Quadratmeter fertiggestellt werden. Dieser Wert liegt um rund 12 Prozent über dem Vorjahresniveau (2020: rd. 91.000 m²) und sogar rund 20 Prozent über dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 84.350 m² p.a.).
Ungeachtet dieses Anstiegs handelt es sich in Summe unverändert um ein (zu) geringes Fertigstellungsvolumen. Entsprechend zeichnet sich laut Birthe Nordhues zumindest mittelfristig keine deutliche quantitative und insbesondere qualitative Erhöhung des Büroflächenangebots in Düsseldorf ab. Vielmehr bestehe damit weiterhin ein Mangel an modernen, nachfragegerechten Flächen.
Die Spitzenmiete in Düsseldorf bleibt zum 1. Halbjahr 2021 konstant auf EUR 28,50/Quadratmeter (2020: EUR 28,50/m²). Die mittlere Miete in Citylagen stieg von in der zweiten Jahreshälfte 2020 auf ca. EUR 21,90/Quadratmeter an und verbleibt, ähnlich wie die Düsseldorfer Spitzenmiete, auf konstanten Niveau.
Ohne die Covid-19-Krise wäre für 2021 von einem weiteren leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Diesen Trend sieht Aengevelt Research vorläufig gestoppt. Angesichts der bislang nur geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang zu erwarten. Entsprechend wird eine stabile Spitzenmiete von EUR 28,50/Quadatmeter prognostiziert.