Abgeschrieben, verdrängt, totgesagt: Einzelhandel, Hotels, Büros und Manager feiern ihr Comeback. Kann Rückkehr auch Wandel bedeuten? Von André Eberhard
„Die Rückkehr des Königs“, „Die Rückkehr der Jedi-Ritter“, „Batman Returns“ – kaum ein Motiv zieht sich so hartnäckig durch unsere Geschichten wie das der Rückkehr. Für mich als cineastischen Liebhaber ist „Rückkehr“ immer ein guter Indikator für einen sehenswerten Streifen.
Man könnte aber auch argumentieren: Aufgewärmt schmeckt nur Gulasch. Was gilt eigentlich in der Immobilienwirtschaft? Derzeit beobachten wir nämlich nicht nur negative Weltuntergangsszenarien. Denn zurück sind jene Nutzungen, Menschen und Geschäftsmodelle, die viele in den vergangenen Jahren schon höflich, aber bestimmt verabschiedet hatten: der Einzelhandel, die Hotels, das Büro, die Konzernkantine der Zusammenarbeit und manchmal sogar der Manager, der wieder auf dem Chefsessel landet.
Die Immobilienwirtschaft liebt Abschiede. Sie liebt sie fast so sehr wie Begriffe mit „Re-“: Repositionierung, Revitalisierung, Reurbanisierung, Refinanzierung. Nach Corona war schnell klar, was angeblich nie wiederkommt: Einzelhandel, Hotels, Büros, Führungskräfte von gestern, brauchen wir doch eigentlich nicht mehr. Nur hat der Markt eine unangenehme Eigenschaft: Er agiert gerade in der Immobilienwirtschaft irrational.
Der Einzelhandel schrumpft zwar weiter. Der HDE erwartet 2026 nur noch rund 296.600 Geschäfte in Deutschland; 2015 waren es noch 366.800. Das klingt nach Abgesang, ist aber nur die halbe Wahrheit. Denn gute Lagen, gute Konzepte und echte Frequenz sind wieder gesucht. Das Institut der deutschen Wirtschaft sieht steigende Einzelhandelsmieten in Innenstädten. Der Laden ist also nicht tot. Der Handel ist nur wählerischer geworden. Und er akzeptiert keine mittelmäßigen Flächen mehr, die früher allein durch Passantenstrom Miete zahlten. Natürlich müssen die Innenstädte dabei aufpassen, denn es geht heute um viel mehr als nur Läden. Wer schon mal in Kölns Einkaufsstraßen war, weiß, was ich meine.
Geschlafen in wird auch immer
Auch Hotels melden sich zurück. Nicht als Renditewunder, aber als erstaunlich robuste Assetklasse. Die Zimmerauslastung stieg 2025 laut IHA/Hotelmarkt Deutschland auf 68,1 Prozent, der RevPAR lag bei 74 Euro. BNP Paribas Real Estate meldete für die ersten drei Quartale 2025 fast 1,43 Milliarden Euro Hotelinvestmentvolumen, ein Plus von knapp 44 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Für das Gesamtjahr 2026 prognostizieren die Auguren Werte von bis zu 2,2 Milliarden Euro. Deutsche lieben Hotels, und eine Übernachtung in fremden Betten ist für viele einen Kurzurlaub wert.
Das Büro ist tot. Es lebe das Büro.
Und dann das Büro. Kaum ein Segment wurde so oft beerdigt, exhumiert und erneut beerdigt. Dabei ist die Wahrheit weniger spektakulär, aber interessanter: Das Büro kommt zurück, nur nicht mehr als Ort mit Anwesenheitspflicht. 2025 arbeiteten laut Destatis 25 Prozent der Erwerbstätigen zumindest gelegentlich im Homeoffice.
JLL beobachtete in deutschen Metropolen bereits 2024 wieder 3,6 Bürotage pro Woche. Vor Corona waren es vier. Gleichzeitig liegt der Leerstand an den Topstandorten laut DZ Hyp inzwischen bei durchschnittlich 8,4 Prozent. Der Markt selektiert sich in gefragte Flächen und problematischen Leerstand. Aber selbst für diese ist es möglich Mieter zu finden, wie mir jüngst im vertraulichen Gespräch bestätigt wurde.
Banken bauen wieder „Muskeln“ auf
Was früher nach Keller, Neonlicht und kaltem Kaffee klang, ist heute wieder en vogue und rückt wieder näher an die Entscheidungsträger. Work-out Abteilungen bedeuten wieder echtes Risikomanagement.
Natürlich wird das Leben an der (Re-) Finanzierungsfront nicht einfacher. Und sicherlich werden einige der Refinanzierungswelle zum Opfer fallen. Aber was für die einen Krise bedeutet, ist für die andere die größte Transformationswelle, die es zu reiten gilt.
Back in business
Das gilt auch für Karrieren. Der „Boomerang CEO“ ist international wieder ein Thema. Das Wall Street Journal schrieb über Rückkehrer wie Bob Iger (Disney), Howard Schultz (Starbucks) oder Stephen Hemsley (United Health Group) und über die Tücken des zweiten Akts. Der alte Chef kennt zwar die Abkürzung zur Vorstandsküche, aber nicht automatisch die neue Wirklichkeit. Spencer Stuart, eines der führenden weltweiten Personalberatungsunternehmen warnt ohnehin davor, Führung aus Sicherheitsdenken zu besetzen statt aus strategischer Notwendigkeit.
In unserer neuen Printausgabe geht es daher nicht um die „gute alte Zeit“ und dass wir einfach alles auf Anfang stellen und dann wird schon alles gut. Der Einzelhandel kehrt nicht als Warenhausromantik zurück. Das Hotel nicht als Selbstläufer. Das Büro nicht als Paradeinvestment. Die Führungskraft nicht als Denkmal ihrer ersten Amtszeit. Zurück kommt nur, wer sich verändert hat.
