Gerade bei Einzelhandelsimmobilien teilen sich immer häufiger Asset Manager und Fondsgesellschaften die Arbeit. Warum dieses Gespann erfolgreich ist.
Ein Ende ist nicht in Sicht: Deutsche Gewerbeimmobilien bleiben gefragt. Ein institutionelles Portfolio ohne Bürooder Einzelhandelsimmobilien? Mittlerweile ist das eher die Ausnahme. Gerade Einzelhandelsimmobilien sind in den vergangenen Jahren immer stärker in den Fokus der Anleger gerückt. Institutionelle Investoren erwerben Einzelhandelsimmobilien gerne entweder als Direktinvestment oder als Anteile an Spezialfonds.
Die Anleger haben also eindeutige Favoriten. So weit, so gut. Aber: Seit Jahren sind die Preise von Immobilien, getrieben durch das Niedrigzinsumfeld, allgemein stärker gestiegen als die Mieten, die sich mit ihnen erzielen lassen. In der Folge sind die Renditen insgesamt betrachtet merklich zurückgegangen. Zwar ist die Renditesituation im Bereich großflächiger Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Büro nach wie vor gut. Vor allem auf dem Markt für großflächige Einzelhandelsimmobilien setzt sich aber gleichzeitig ein weiterer Trend fort: der Mangel an attraktiven Produkten.
Keine Entscheidung ohne den Asset Manager
Auch bedingt durch das restriktive Baurecht entstehen aktuell kaum neue Objekte. Wertsteigerung durch Revitalisierung lautet daher das Gebot der Stunde. Aber wie finden Investoren Immobilien, die hohe Kaufpreise auch tatsächlich wert sind?
Mehr denn je sind Anleger auf der Suche nach der bestmöglichen und vor allem auch einer nachhaltigen Lösung auf das Know-how von Asset Managern angewiesen. Und mehr denn je kommt es auf aktives Asset Management an, um auch in der aktuellen Marktsituation mit großer Nachfrage und geringem Angebot Objekte mit echtem Wertsteigerungspotenzial zu identifizieren.
Im Bereich der Spezialfonds hat sich in den vergangenen Jahren im Sinne der professionellen und semi-professionellen Investoren ein Modell besonders bewährt: die Zusammenarbeit von Asset Managern und Fondsgesellschaften, die in diesem Zweiergespann die Rolle einer Service-KVG einnehmen. Diese Aufgabenverteilung bietet durch die Kombination tiefgehender Expertisen auf beiden Seiten viele Vorteile für die Anleger. Während die KVG die Administration des Fonds übernimmt, verantwortet der Asset Manager das Budget, ist für Instandhaltung, Revitalisierung und Vermietung zuständig und fungiert als erster Ansprechpartner für die Mieter. In seiner Form ist dieses Kooperationsmodell einzigartig. Auch deshalb genießen die beteiligten Partner oftmals einen Vertrauensvorschuss seitens der Investoren.
Noch vor einigen Jahren waren Asset Manager vor allem eines: Immobilienverwalter. Längst haben die meisten ihr Leistungsspektrum aber über Reporting, Controlling und die Steuerung von Dienstleistern hinaus ausgeweitet. Ausführliche Analysen von Risiken und Ertragspotenzialen, eine zielgerichtete Optimierung des Branchen- und Mietermixes und die Modernisierung der Gebäudestruktur – all das gehört heute zum aktiven Asset Management dazu.
Bei der Entscheidung für oder wider ein Investment spielen Asset Manager und ihre Einschätzung mittlerweile eine maßgebliche Rolle. Dabei bewegt sich der heutige Asset Manager grundsätzlich in einem Spannungsfeld. Durch die hohe Nachfrage nach Immobilien sind viele Wettbewerber mit ähnlichem Fokus im Markt unterwegs. Neben spezialisierten Asset Managern, die schon immer auf ihr Kerngeschäft fokussiert waren, stellen sich zunehmend auch große Investmentgesellschaften mit eigenen Inhouse-Abteilungen in diesem Feld auf.
Gleichzeitig haben sich, über den Nachfrageüberhang und die Preissituation hinaus, die Rahmenbedingungen geändert. Der Markt wird immer komplexer und dynamischer. Und: Der E-Commerce und das damit veränderte Konsumentenverhalten werfen bei Mietern und Investoren gleichermaßen Fragen auf. Zwar kann auch der Asset Manager die Zukunft nicht genau voraussagen. Sehr wohl aber kann er Trends erklären, Verbrauchervorlieben analysieren und im engen Dialog mit den Mietern Flächenkonzepte entsprechend anpassen.
Ständiger Dialog mit dem Mieter schafft Planungssicherheit
Mit der aktiveren Rolle des Asset Managements ist auch ein neues Verständnis für den Mieter – also den Nutzer der Immobilie – einhergegangen. Einen ständigen Dialog mit ihm zu führen ist unumgänglich. Nur so lassen sich bei vorhandener Investitionsbereitschaft frühzeitig Mietverträge prolongieren und etwa mittels Flächenoptimierungen oder Flächenerweiterungen auch erfolgreich Wertsteigerungspotenziale heben. Das beschert letztlich auch dem Investor Planungs- und Ertragssicherheit und ist die Voraussetzung dafür, dass beispielsweise ein Spezialfonds gut performt.
Hier ist ein spezialisierter und vor allem unabhängiger Asset Manager zentralisiert arbeitenden Inhouse- Abteilungen großer Investmenthäuser gegenüber klar im Vorteil: Er ist nicht nur in der Regel näher an den Mietern dran, sondern kann dank seiner lokalen Kompetenz meist auch schneller und flexibler reagieren. Neben einem umfangreichen Mieternetzwerk verfügt er nämlich meist auch über einen guten Draht zu den Behörden vor Ort. Das aus der Zusammenarbeit mit Verwaltungen gewachsene Vertrauen ist eine entscheidende Voraussetzung, um Änderungswünsche, die etwa die Architektur des Gebäudes betreffen, auf Mieterseite am Ende tatsächlich umzusetzen.
Autor: Torsten C. Wesch ist Managing Director/Head of Fund Management bei der Redos Gruppe in Hamburg.