Deutsche Immobilienmärkte im Dauerboom: Trotz Unsicherheiten in manchen Einzelhandelssegmenten bleibt der allgemeine Ausblick weiterhin positiv.
Im aktuellen RICS-Marktbericht Global Commercial Property Monitor hebt der Berufsverband die weltweit positive Stimmung bei Vermietern und Investoren in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 hervor. Überzogene Preise und eine restriktive Handelspolitik gehören zu den wenigen Risiken mit Einfluss auf die Investmentstrategien in den USA, Asien und Europa.
Der europäische Immobilienmarkt boomt weiterhin mit Amsterdam, Berlin, Frankfurt und Paris an der Spitze. In den internationalen Metropolen New York, Dubai und Shanghai geht die Mehrheit der Teilnehmer an der RICS-Umfrage davon aus, dass es dort bereits erste Anzeichen für einen Abschwung gibt.
RICS Chief Economist Simon Rubinsohn: „Etablierte Märkte wie Berlin, Amsterdam, München und Dublin sind sowohl für Investoren als auch Mieter weiterhin am attraktivsten. Lissabon und Madrid entwickeln sich ebenfalls stark, wie auch die kleineren ost- und mitteleuropäischen Märkte Budapest und Sofia, in denen solide Investitionsvolumina verzeichnet werden.
Auch wenn sich die Projektentwicklungspipeline allmählich an die Marktverhältnisse in vielen dieser Städte anpasst, sehen die Umfrageteilnehmer den Mangel an hochwertigem Baugrund als zentrales Problem. Dies deutet auf eine erwartete Mietpreissteigerung hin, dies gilt insbesondere für Core-Objekte.
Maßgebend scheint dabei zu sein, dass die Nachfrage der Mieter die positive Stimmung auf dem Investmentmarkt – trotz anhaltender Bedenken bei der Preisentwicklung – unterstützen. Rund 80 Prozent der Befragten aus Deutschland nehmen den Markt als teuer oder sogar als sehr teuer wahr. Der Prozentsatz der französischen Umfrageteilnehmer, die diese Ansicht vertreten, liegt nur geringfügig darunter.”
Prognose für Deutschland
Sowohl im Büro- als auch im Industriesegment konnte im Vergleich zum Vorquartal erneut ein signifikanter Zuwachs der Nachfrage der Nutzer verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stagniert weiterhin. Die Erwartungen bezüglich der Entwicklung der Kapitalwerte für die kommenden zwölf Monate wurden für alle untersuchten Teilmärkte unterschiedlich stark zurückgenommen, jedoch kann in allen Segmenten von einem Anstieg ausgegangen werden. Eine Ausnahme bildet mit voraussichtlich stagnierenden Preisen das sekundäre Einzelhandelssegment. Im Städtevergleich konnte Berlin erneut das beste Resultat erzielen (insbesondere im Bürosegment), obwohl die Aussichten etwas negativer eingeschätzt wurden als noch vor drei Monaten. Auch in Frankfurt, München und Hamburg weist das Bürosegment äußerst günstige Prognosen auf, wobei das sekundäre Einzelhandelssegment jeweils am schwächsten abgeschnitten hat.
Dipl.-Ing. Hanno Schrecker MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Der von uns im vierten Quartal 2017 beobachtete Trend setzt sich in den ersten drei Monaten dieses Jahre fort. Die Nachfrage nach Produkt im Investmentbereich ist weiterhin hoch, so dass vermehrt auf B-Städte und -Lagen sowie Value-add Objekte ausgewichen wird. Im Vermietungssegment wird der Druck auf Einzelhandelsmieten – insbesondere in B-Lagen deutlich sichtbarer. Aber auch in A-Lagen steigt die Nachfrage nach deutlich kürzeren Laufzeiten durch die Einzelhandelsmieter, was als Indikator für eine Eintrübung in diesem Segment gewertet werden kann.“
Mietmarkt Deutschland
Der Occupier Sentiment Index erreichte im ersten Quartal einen Wert von +29. Dies entspricht in etwa dem Vorjahreswert von +32. Somit kann von einer weiterhin stabilen Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt ausgegangen werden.
Sowohl bei Büro- als auch bei Industrie- sowie Logistikimmobilien konnte im Vergleich zum Vorquartal erneut ein signifikanter Zuwachs verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stagnierte hingegen mit einem Plus von lediglich +zwei Prozent, dem schwächsten Wert seit 2010.
Das Flächenangebot verringerte sich im ersten Quartal durch Engpässe bei Büro- und Industrieimmobilien. Die verfügbare Mietfläche im Einzelhandel nahm jedoch zu. Aufgrund dessen gewährten die Vermieter höhere Mieter-Incentives.
Die Mietpreisentwicklung wird in diesem Jahr Jahr voraussichtlich positiv bleiben. Dieser Trend wird vor allem vom Bürosegment (Core-Immobilien und sekundärer Markt) befeuert, aber auch die Spitzenmiete im Industriesegment dürfte kräftig steigen. Die Mietprognose für sekundäre Einzelhandelsflächen fällt hingegen etwas negativer aus, wenngleich die Aussichten für Top-Einzelhandelsflächen nach wie vor positiv sind.
Betrachtet man den Vermietungsmarkt insgesamt, ist Berlin unter den deutschen Städten der Klassenprimus, vor allem bei Büroimmobilien. Die Erwartungen für Frankfurt am Main und München entsprechen in etwa dem Landesdurchschnitt, während die Prognose für Hamburg wegen des stark schwächelnden sekundären Einzelhandelssegments etwas negativer ausfällt.
Investmentmarkt Deutschland
Der Investment Sentiment Index verzeichnete im ersten Quartal einen Anstieg auf +37, ein leichter Rückgang im Vergleich zu +45 im vierten Quartal. Dieser Wert entspricht zwar der soliden Entwicklung des Investmentmarktes, ist aber der geringste seit 2014.
Investmentnachfragen, sowohl aus dem In- und Ausland, nahmen sektorübergreifend weiter zu. Die Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten stieg etwas moderater als die nach Büro- und Industrieobjekten.
Bei dem für Investitionen verfügbaren Objektangebot war über alle Marktsegmente hinweg ein weiterer Rückgang zu beobachten, wenn auch gemessen an den vergangenen drei Jahren auf moderatem Niveau.
Die Kaufpreisprognosen für die kommenden zwölf Monate wurden für alle untersuchten Teilmärkte unterschiedlich stark nach unten revidiert, wobei erwartungsgemäß für die Kaufpreise in allen Segmenten dennoch ein Anstieg zu beobachten sein wird. Eine Ausnahme bildet mit voraussichtlich stagnierenden Kaufpreisen das sekundäre Einzelhandelssegment.
Im Städtevergleich konnte Berlin bei den Kaufpreisen erneut das beste Resultat erzielen (insbesondere bei Büroimmobilien), obwohl die Aussichten etwas negativer eingeschätzt wurden als noch vor drei Monaten. Auch in Frankfurt am Main, München und Hamburg weist das Bürosegment äußerst günstige Prognosen für dieses Jahr auf, wobei das sekundäre Einzelhandelssegment jeweils am schwächsten abgeschnitten hat.
65 Prozent der Befragten geben an, dass sich der Markt in ganz Deutschland seinem Höhepunkt nähert. Nach Einschätzung einer Minderheit der Befragten (acht Prozent) befindet sich der Markt sogar bereits in einem Abschwung.