Die Kreditbedingungen am deutschen Immobilienmarkt verschlechtern sich laut RICS massiv. Auch Investorenstimmung und Kapitalwerterwartungen sinken.
Die Stimmung am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt bleibt im zweiten Quartal 2026 deutlich eingetrübt. Besonders stark verschlechtern sich die Kreditbedingungen: Der entsprechende Nettosaldo fällt laut dem aktuellen „RICS Global Commercial Property Monitor“ von minus 42 Prozent im ersten Quartal auf minus 70 Prozent.
Auch der zentrale Commercial Property Sentiment Index (CPSI) für Deutschland gibt nach. Er sinkt von minus 20 auf minus 23 Punkte. Die Investorenstimmung verschlechtert sich von minus 20 auf minus 27, während der Index für die Nutzerseite bei minus 20 verharrt.
Eine Mehrheit der Befragten sieht den deutschen Markt weiterhin entweder in einer Abschwungphase oder an der Talsohle des Zyklus. Jeweils 39 Prozent ordnen die aktuelle Situation einer dieser beiden Phasen zu.
Investorennachfrage bleibt schwach
Die Investorennachfrage über alle Assetklassen hinweg fällt im zweiten Quartal auf einen Nettosaldo von minus 20 Prozent nach minus zwölf Prozent im Vorquartal. Besonders schwach entwickelt sich der Einzelhandel mit minus 33 Prozent. Bei Büroimmobilien sinkt der Wert von minus 16 auf minus 23 Prozent, bei Industrieimmobilien von minus zwei auf minus sechs Prozent.
Auch die Erwartungen für die Kapitalwerte der kommenden zwölf Monate haben sich eingetrübt. Über alle Assetklassen fällt der Nettosaldo von minus 17 auf minus 31 Prozent. Bei Büroimmobilien sinkt er auf minus 39 Prozent, bei Einzelhandelsimmobilien auf minus 43 Prozent. Für Industrieimmobilien liegt der Wert bei minus zehn Prozent.
Gleichzeitig werden Immobilien in Deutschland von einem größeren Teil der Befragten als teuer eingeschätzt. Dieser Anteil steigt von 30 auf 46 Prozent. 43 Prozent halten die Preise für angemessen, nach 58 Prozent im ersten Quartal.
Nutzerseite zeigt leichte Verbesserung
Etwas günstiger entwickelt sich die Nachfrage auf den Vermietungsmärkten. Der Nettosaldo der Nutzernachfrage über alle Assetklassen verbessert sich von minus 24 auf minus 18 Prozent. Bei Büroimmobilien steigt der Wert deutlich von minus 33 auf minus 13 Prozent.
Auch die Mieterwartungen für die kommenden zwölf Monate hellen sich auf. Über alle Assetklassen verbessert sich der Nettosaldo von minus 13 auf minus fünf Prozent. Für Büroimmobilien steigt er von minus neun Prozent auf null. Bei Industrieimmobilien erhöht sich der bereits positive Wert von plus sechs auf plus zwölf Prozent, während der Einzelhandel mit minus 29 Prozent weiterhin deutlich negativ bleibt.
„Der Nutzer gibt ein Zeichen der Hoffnung, der Kapitalmarkt bleibt skeptisch. Der deutsche Immobilienmarkt zeigt erste Lebenszeichen, aber noch keine Trendwende“, sagt Jens Böhnlein, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland. „Die im vergangenen Quartal erkennbaren Ansätze einer Bodenbildung haben sich noch nicht zu einer nachhaltigen Trendwende verdichtet.“
Projektentwicklungen weiter unter Druck
Die verschlechterten Finanzierungsbedingungen wirken sich laut RICS auch auf Projektentwicklungen aus. Der Nettosaldo für den Beginn neuer Entwicklungen fällt über alle Assetklassen hinweg von minus 26 auf minus 45 Prozent. Zuletzt hatte dieser Indikator im vierten Quartal 2019 im positiven Bereich gelegen.
Böhnlein sieht insbesondere die Finanzierung und die Preisfindung als Hürden: „Insbesondere die weitere Verschlechterung der Kreditkonditionen und rückläufigen Kapitalwerterwartungen bremsen die Erholung und belasten die Investitionsbereitschaft. Gleichzeitig gibt es erste positive Signale auf der Nutzerseite: Die Nachfrage nach Büroflächen hat sich verbessert und auch die Mietpreiserwartungen entwickeln sich wieder günstiger.“
Deutschland zählt zu Europas schwächeren Märkten
Europaweit verbessert sich die Stimmung leicht. Der CPSI steigt von minus acht auf minus sechs Punkte und erreicht damit wieder ungefähr das Niveau von Ende 2025. Die Unterschiede zwischen den Ländern nehmen allerdings zu.
Polen weist mit einem CPSI von plus 27 den höchsten Wert unter den untersuchten europäischen Märkten auf, dicht gefolgt von Spanien mit plus 26. Auch Portugal und Irland liegen im positiven Bereich. Frankreich bleibt mit minus 32 am unteren Ende, gefolgt von Österreich mit minus 24 und Deutschland mit minus 23.
Parallel dazu verschlechtern sich die Kreditbedingungen in Europa insgesamt. Der Nettosaldo sinkt von minus 24 auf minus 27 Prozent. Damit weist Europa laut RICS unter den untersuchten Weltregionen das schwierigste Kreditumfeld auf.
Die Investitionsanfragen stagnieren entsprechend. Der europäische Nettosaldo fällt von plus vier Prozent auf null. Unter den klassischen Nutzungsarten weisen Industrieimmobilien mit plus acht Prozent noch das stärkste Investoreninteresse auf.
Prime und Sekundärmarkt entwickeln sich auseinander
Für die kommenden zwölf Monate erwarten die Befragten in Europa wieder leicht steigende Kapitalwerte. Der entsprechende Nettosaldo verbessert sich von minus zwei auf plus drei Prozent. Die Mietprognosen steigen von plus fünf auf plus 13 Prozent.
Die Entwicklung bleibt jedoch stark vom Segment abhängig. Für Prime-Objekte werden moderate Zuwächse erwartet, während Sekundärimmobilien weiter unter Druck stehen. Besonders schwach schneiden sekundäre Büroimmobilien ab. Für Deutschland und Frankreich rechnen die Befragten hier mit Wertverlusten von mehr als sechs Prozent.
Eine Ausnahme bilden Rechenzentren. Für dieses Segment prognostiziert die RICS europaweit ein Kapitalwertwachstum von 4,4 Prozent. Auch in Deutschland werden für Rechenzentren trotz des insgesamt schwachen Marktumfelds steigende Werte erwartet.
