2016 mieteten Einzelhändler in Deutschland verstärkt kleinere Flächen. Das sorgte für ein rückläufiges Vermietungsvolumen. 2017 könnte es sogar Mietrückgänge geben.
Die Bilanz des Jahres 2016 fällt klar aus. Der Vermietungsumsatz ging im Vergleich zum Vorjahr um sieben Prozent zurück. Die Mieten stagnierten - sogar in den Top-10-Märkten für Einzelhandelsimmobilien. „2016 konnte man gut sehen, dass Handelsketten derzeit sehr genau prüfen, bevor sie sich an einen Standort binden. Das gilt vor allem für Textilhändler", erklärt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing bei Jones Lang LaSalle Germany. Für 2017 ist er kaum optimistischer: „Für das kommende Jahr rechnen wir damit, dass der Markt erneut kämpfen muss, um seine Dynamik zu erhalten. In einzelnen Standorten kann es sogar dazu führen, dass die Spitzenmieten erstmals seit langem wieder zurückgehen.”
Ende des steten Mietanstiegs
Seit 2013 - so die Zahlen von JLL - sind die Mieten für Handelsflächen in deutschen Innenstädten im Jahresdurchschnitt um 6,8 Prozent gestiegen. Damit ist jetzt Schluss. 2016 waren es nur noch 1,2 Prozent. Mancherorts kam der Mietanstieg auch komplett zum Erliegen. Im neuen Jahr rechnet Wichner sogar damit, dass es vereinzelt Mietrückgänge geben wird.
Was die Spitzenmiete betrifft, robbt sich die Hauptstadt Berlin immer näher an Primus München heran. Mit 350 Euro pro Quadratmeter und Monat liegt Berlin nur noch zehn Euro hinter der bayerischen Metropole. Einen Schritt weiter ist Berlin bereits beim Flächenumsatz. Hier bedeuten 36.000 Quadratmeter Jahresumsatz Platz eins. Insgesamt kommen die zehn größten deutschen Standorte auf 180.000 Quadratmeter (Anteil am deutschen Gesamtumsatz: 37 Prozent). Viele internationale Marken eröffnen in Berlin ihre ersten deutschen Länden, um im hiesigen Markt Fuß zu fassen. Dazu zählten im letzten Quartal der britische Modehändler Topshop und das Label Samsøe.
Klarer Trend: Kleine Flächen stärker gefragt
An allen Standorten setzte sich laut JLL der Trend zu kleineren und mittelgroßen Flächen fort. Drei Viertel aller Anmietungen entfielen auf diese Größenordnungen. Zugleich zeichnete sich 2016 eine Verschiebung bei den Nutzern ab. Spitzenreiter Textilien mietete nur noch für 260 Mal an – nach 292 Abschlüssen im Vorjahr.
Einzelhandelsimmobilien 2016
Zugleich stockte der Bereich Gastronomie seinen Anteil um 40 Abschlüsse auf 219 auf. Auch die Gesundheit- und Beautybranche legte um 20 Abschlüsse zu und kommt für das Gesamtjahr auf 84. Viel spricht dafür, dass dieser Trend anhält. So haben nationale und internationale Konzepte bereits ihre Expansion angekündigt – darunter die vegane Kette Alge oder die auf Süßspeisen spezialisierte US-Marke Cinnabon.
Investoren lassen sich nicht schrecken
Die Verlangsamung des Spitzenmietwachstums wirkt sich derzeit nicht auf die Investmentnachfrage nach Geschäftshäusern in den Topstandorten aus. Im zweiten Halbjahr 2016 ging die Spitzenrendite an den zehn Top-Standorten laut JLL um durchschnittlich 16 Basispunkte zurück. Dabei reicht die Spanne von 30 Basispunkten in Berlin bis hin zu unveränderten Werten in Nürnberg.
Das niedrigste Renditeniveau von 3,25 Prozent wird derzeit in München erreicht, gefolgt von Berlin mit 3,40 Prozent. Aber auch in Hannover und Nürnberg, wo die Rendite noch bei knapp über vier Prozent liegt, betrugen die Rückgänge der Spitzenrendite seit dem letzten Hochpunkt 2010/2011 aufgrund der gestiegenen Nachfrage 85 und 90 Basispunkte.