Konflikt auf Sylt: Es soll mehr Wohnraum für Insulaner entstehen, doch die Gemeinde Sylt, zu der Westerland gehört, stemmt sich dagegen.
Die Nordseeinsel Sylt hat ein Problem, das sie mit vielen Großstädten teilt: Es gibt zu wenig Wohnungen, vor allem bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Wer als Arzthelferin oder Hotelangestellter arbeitet, muss daher auf das Festland ausweichen und täglich weit pendeln – oder hohe Mieten zahlen. „Bis 2030 werden mindestens 2.500 zusätzliche Dauerwohnungen benötigt“, zitiert Dr. Marc Weinstock, geschäftsführender Gesellschafter des Projektentwicklers DSK-BIG, eine Untersuchung des ALP Instituts für Wohnen und Stadtentwicklung. Das liege auch daran, dass bis dahin rund 1.000 Einheiten durch die Umwandlung in Ferien- und Zweitwohnungen verlorengingen, so die ALP-Analyse. Auf Sylt leben knapp 18.000 Menschen.
Insulaner mit einem geringen oder durchschnittlichen Einkommen haben das Nachsehen, weil Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze die Preise nach oben treiben. Bislang darf nur im Zentralbereich der Insel, also vor allem in Westerland, neuer Wohnraum entstehen. Doch dort gibt es kaum geeignete Flächen. Alle anderen Gemeinden dürfen ihren Wohnungsbestand bis zum Jahr 2030 um maximal zehn Prozent im Vergleich zu Ende 2017 erhöhen. Aber sowohl in List als auch in Hörnum und Kampen existieren Flächen, auf denen kurzfristig rund 500 Wohnungen neu errichtet werden könnten. Das übersteigt die Zehn-Prozent-Quote.
Das Land Schleswig-Holstein möchte dieses Problem lösen. Es hat einen raumordnerischen Vertrag (ROV) mit den Inselgemeinden auf den Weg gebracht, der den Bau von Dauerwohnungen – also nicht von Ferienwohnungen – in größerem Umfang ermöglicht. Vier der fünf Inselgemeinden haben ihm bereits zugestimmt. Der Rat der Gemeinde Sylt jedoch, zu der Westerland gehört, hat diesen Vertrag Ende Oktober abgelehnt.
„Die Situation lässt sich beschreiben als ‚reich gegen arm‘“, sagt Marc Weinstock. „Die heutigen Eigentümer verhindern, dass dringend benötigter bezahlbarer Dauerwohnraum entsteht.“ Dem Vernehmen nach befürchten manche Gegner, dass ein größeres Wohnungsangebot die Mieten generell senken würde und dass durch den ROV die Umwandlung von Bestandsobjekten in Zweit- oder Ferienwohnungen erschwert würde. Auch Aspekte des Umweltschutzes spielen eine Rolle.
Die DSK-BIG entwickelt in List den „Dünenpark“, ein Quartier mit gut 300 Wohnungen für Insulaner und etwa 90 Ferienhäusern auf dem Gelände einer ehemaligen Kaserne. 18 Hektar misst das Konversionsareal, das auch mehr als drei Hektar Naturflächen umfasst. Das Investitionsvolumen des Projekts beträgt rund 250 Millionen Euro.
Wohnungsmieten ab 6,50 Euro
In die gut 300 Wohnungen und Häuser des Dünenparks dürfen nur Menschen einziehen, die ihren Erstwohnsitz auf der Insel Sylt haben. „Der städtebauliche Vertrag ist sehr rigide. Im Grundbuch sind Vertragsstrafen eingetragen, die bis zur Enteignung reichen“, schildert Marc Weinstock.
40 Wohnungen sind reserviert für Bürger mit Wohnberechtigungsschein und sollen zwischen rund 6,50 Euro und 8,50 Euro Miete pro Quadratmeter kosten. Weitere rund 60 frei finanzierte Wohnungen sind gedeckelt auf anfänglich 10,50 Euro. Deren Miete soll im selben Rhythmus steigen wie im geförderten Wohnungsbau. Diese Mietwohnungen bleiben im Besitz der DSK-BIG.
Dazu kommen 40 Reihenhäuser, die auf Erbbau-Grundstücken stehen werden. Der Erbbauzins wird finanziert und in einem Betrag gleich zu Beginn fällig. Marc Weinstocks Rechnung sieht so aus: Für die Finanzierung des Erbbauzinses und der Baukosten für das Haus entsteht den Eigentümern eine monatliche Belastung von 10,25 Euro pro Quadratmeter – als Summe aus dem Zins für das Bankdarlehen und zwei Prozent Darlehenstilgung.
Weitere 120 frei finanzierte und barrierefreie Wohnungen sollen als Eigentumswohnungen für Insulaner vermarktet werden. Einige Grundstücke stehen für Doppel- und Einzelhäuser bereit, die von den Eigentümern selbst bebaut werden können. Die 90 Ferienhäuser stellen sicher, dass sich das Projekt für den Entwickler rechnet.
Die Entscheidung des Sylter Gemeinderates verschiebt das Dünenpark-Projekt nun nach hinten. Marc Weinstock ist jedoch zuversichtlich, dass sie es nicht verhindern wird. Das Land habe signalisiert, dass man eine Lösung finden werde. Aber: Die ersten 60 Wohnungen können nicht mehr wie ursprünglich geplant Mitte 2021 bezogen werden.
Autorin: Roswitha Loibl