Eine EY-Umfrage zeigt: Fällige CRE-Kredite, steigende NPL-Quoten und sinkende Bewertungen verschärfen den Restrukturierungsdruck.
Die anstehende Refinanzierungswelle am deutschen Immobilienmarkt erreicht nach Einschätzung von EY-Parthenon ihren Höhepunkt – und trifft die Branche in einer Phase anhaltender Marktunsicherheit. Rund ein Viertel der Finanzierungen in den Büchern der hiesigen Immobilienfinanzierer wird in den kommenden zwei Jahren fällig, bei einzelnen Instituten liegt der Anteil noch deutlich höher. Für Bestandshalter, Entwickler und finanzierende Banken steigt damit der Handlungsdruck.
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Grundlage ist eine Befragung von 90 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten in Deutschland, die EY-Parthenon von August bis September 2026 durchgeführt hat. Unter den Teilnehmern waren große Privatbanken, Landesbanken und größere Sparkassen. Ergänzend wurden 70 Kanzleien mit Fokus auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen befragt.
Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie, beschreibt die Lage so: „Die Finanzierungswelle erreicht ihren Höhepunkt zur Unzeit. Alle Ampeln stehen auf ‚Rot‘: Rückläufige Preise, sinkende Bewertungen, hohe Zinsen und die anhaltende Transaktionsschwäche verstärken sich gegenseitig“. Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon, ergänzt: „Die Gemengelage erlaubt keinen Aufschub mehr. Je länger notwendige Wertkorrekturen ausbleiben, desto höher ist die Gefahr, dass aus einer temporären Stabilisierung eine strukturelle Verschärfung bestehender Finanzierungslücken entsteht“.
NPL-Quoten steigen, Restrukturierungsdruck nimmt zu
Wie angespannt die Situation bereits ist, zeigen die notleidenden Kredite. Knapp ein Drittel der befragten Institute weist NPL-Quoten zwischen vier und sechs Prozent aus, bei einem Viertel liegt der Anteil sogar noch höher. Nahezu die Hälfte der Finanzierer meldet eine weitere Verschlechterung. Im ersten Quartal 2026 waren nach den im Ausgangstext genannten Daten rund 6,8 Prozent der gewerblichen Immobilienkredite notleidend, was einem Volumen von etwa 18 Milliarden Euro entspricht.
Für die Branche ist das mehr als ein Bilanzthema der Banken. Steigende NPL-Bestände verschärfen den Druck auf Beleihungsausläufe, Covenants und Anschlussfinanzierungen. Gerade bei Objekten mit gesunkenen Bewertungen und zugleich erhöhten Finanzierungskosten geraten bisher tragfähige Kapitalstrukturen ins Wanken.
„Amend & Extend“ stößt an Grenzen
Besonders relevant für den Markt ist, dass klassische Überbrückungsinstrumente an Wirksamkeit verlieren. Mehr als 40 Prozent der befragten Kreditinstitute gaben an, in Einzelfällen bereits keine tragfähige Finanzierungslösung mehr gefunden zu haben. Gleichwohl setzen viele Häuser weiterhin vor allem auf bilaterale Maßnahmen wie Laufzeitverlängerungen, Covenant-Anpassungen oder Vertragsänderungen ohne umfassende Restrukturierung. Mehr als 70 Prozent der Befragten nennen diese Ansätze als wichtigste Instrumente. Ergänzend spielen zusätzliches Eigenkapital mit 51 Prozent und Gesellschafterdarlehen mit 43 Prozent eine Rolle. Freihändige Verkäufe oder Verfahren nach dem StaRUG bleiben dagegen nachrangig.
Rudel warnt davor, dass gerade das lange dominierende Muster „Amend & Extend“ selbst zum Problem werden kann: „Mit sinkenden Immobilienwerten, steigenden Finanzierungskosten und verschärften Kreditanforderungen erodiert die Grundlage für das weithin übliche ‚Amend & Extend‘ zunehmend. Was heute als pragmatische Überbrückungslösung erscheint, entwickelt sich perspektivisch selbst zum Belastungsfaktor. Nun sind umfassendere und wirklich nachhaltige Restrukturierungsinstrumente gefragt“.
Für die gewerbliche Immobilienwirtschaft bedeutet das: Die Zeit bloßer Fristverlängerungen dürfte in vielen Fällen ablaufen. Gefragt sind belastbare Rekapitalisierungen, realistische Neubewertungen und gegebenenfalls auch transaktionsfähige Exit-Szenarien.
Negativer Preisausblick in allen Assetklassen
Der Stimmungseinbruch ist laut Umfrage breit angelegt. Der Anteil der Befragten, die für den Gesamtmarkt mit steigenden Immobilienpreisen rechnen, ist binnen eines halben Jahres von 30 auf nur noch zwei Prozent gefallen. Der negative Ausblick erstreckt sich damit über sämtliche Nutzungsarten.
Selbst das Wohnsegment, bislang als vergleichsweise robust angesehen, bleibt nicht verschont. Im institutionellen wie im privaten Markt stieg der Anteil derer, die Preisrückgänge erwarten, auf rund zehn Prozent. Als größte Belastung werden vor allem die Finanzierungskosten genannt. Die Baukosten haben demgegenüber an Gewicht verloren: im institutionellen Segment von 70 Prozent im ersten Quartal 2026 auf 45 Prozent, im privaten Segment von 60 auf ebenfalls 45 Prozent.
Für gewerbliche Marktteilnehmer ist vor allem der Blick auf Büroimmobilien entscheidend. Hier erwarten rund 70 Prozent sinkende Preise, während niemand von steigenden Preisen ausgeht. Kein anderes Segment steht laut Umfrage gleichzeitig so stark unter Druck durch strukturelle Nachfrageschwäche, rückläufige Werte, hohe Finanzierungs- und Refinanzierungskosten sowie steigenden Eigenkapitalbedarf. Als größte Problemlagen werden strukturelle Nachfrageschwäche mit 74 Prozent, rückläufige Immobilienwerte mit 62 Prozent, Refinanzierungskosten mit 57 Prozent, Finanzierungskosten mit 55 Prozent und wachsender Eigenkapitalbedarf mit 48 Prozent genannt.
Dr. Kristin Kriemann, Partnerin bei EY-Parthenon, sieht deshalb insbesondere im Bürosegment neue Kooperationsmodelle als notwendig an: „Gerade im Bürobereich, der über nahezu sämtliche Kennzahlen hinweg am stärksten unter Druck steht, sind pragmatische und partnerschaftlich getragene Lösungskonzepte zwischen finanzierenden Instituten, Developern beziehungsweise Bestandshaltern und Kommunen notwendig“.
Auch Einzelhandel, Hotel und Logistik werden zunehmend kritischer beurteilt. Zwar unterscheiden sich die fundamentalen Treiber je nach Nutzungsart, doch der negative Einfluss von Konjunktur und Finanzierungsumfeld zieht sich inzwischen durch den gesamten Markt.
Zinserwartungen verschieben Erholung weiter nach hinten
Ein zusätzlicher Belastungsfaktor ist der geänderte Zinsausblick. Rund 80 Prozent der Befragten rechnen in den kommenden zwölf Monaten mit eher steigenden Zinsen; vor einem Jahr waren es erst 16 Prozent. Fallende Zinsen erwartet laut Umfrage niemand mehr. Damit rückt auch eine breitere Markterholung weiter in die Zukunft. Während in der vorherigen Befragung eine spürbare Aufhellung frühestens für 2029 in Aussicht gestellt worden war, dürfte sich dieser Zeitpunkt nun nochmals verschieben.
Für Marktakteure ist das eine klare Botschaft: Wer auf eine schnelle zyklische Entspannung setzt, dürfte enttäuscht werden. Stattdessen spricht vieles für eine längere Phase der Marktbereinigung, in der Finanzierungsfähigkeit, Objektqualität und Standortresilienz noch stärker differenzieren werden.
Kriemann formuliert es so: „Ausschlaggebend wird sein, die notwendige Marktbereinigung nicht als Bedrohung, sondern als Voraussetzung für einen tragfähigen Neustart zu begreifen“. Gennies ergänzt: „Die bislang aufgeschobenen Wertkorrekturen müssen akzeptiert und vollzogen werden, um Bewertungen, Finanzierungskonditionen und Markterwartungen wieder in Einklang zu bringen“.
Für die professionelle Immobilienwirtschaft heißt das vor allem: Die Refinanzierungsfrage wird in den kommenden Quartalen zum zentralen Steuerungsthema – auf Ebene der Kreditgeber ebenso wie bei Eigentümern, Projektentwicklern und Servicern. Ohne realistische Preisfindung, zusätzliche Eigenmittel und frühzeitig eingeleitete Restrukturierungen dürften Finanzierungslücken in vielen Fällen nicht mehr zu schließen sein.
