Niedrige Zinsen, verlässliche Mieterträge, planbare Risiken – das war einmal. Heute bestimmen Banken, Dächer mit Photovoltaik, Sensoren im Müllcontainer, Bienen auf dem Dach und steigende Versicherungskosten den Immobilienalltag. „Real Estate Reloaded“ zeigt, warum die Branche mehr Blockbuster als Betongold ist – und Eigentümer plötzlich Biologen, Datenmanager und Risikostrategen zugleich werden. Von André Eberhard
Immobilienbesitz war lange ein ruhiger Hafen. Mietverträge liefen, Zinsen blieben niedrig, Versicherungen waren planbar. Heute dagegen fühlt sich die Branche eher wie ein Netflix-Blockbuster an: ständig neue Wendungen, unerwartete Nebenfiguren und ein Plot, der alle Beteiligten ins Schwitzen bringt. Willkommen bei „Real Estate Reloaded“.
Wer 2018 zu 1,2 Prozent zehn Jahre festgeschrieben hat, schläft noch ruhig – bis er demnächst von seiner Bank geweckt wird. Anschlussfinanzierungen werden zur Gretchenfrage im Bestand. Schon jetzt berichten Eigentümer von Banken, die mehr Eigenkapital fordern oder Sicherheiten neu bewerten. Ein Projektentwickler aus München formuliert es trocken: „Die Bank redet inzwischen mehr über mein Dach als über meine Bonität.“ Klingt nach Scherz, ist aber bitterer Ernst – Dächer mit Photovoltaik verbessern inzwischen die Kreditwürdigkeit.
Müll als Nutzungsindikator
„Smarte Waste-Management-Systeme“ klingen nach Zukunftsmusik, sind aber längst Realität. In Kopenhagen misst ein Sensor im Müllcontainer, wann er voll ist, und bestellt per Algorithmus die Abholung. Klingt banal, spart aber bis zu 30 Prozent Entsorgungskosten. In deutschen Quartieren experimentieren erste Projektentwickler mit ähnlichen Systemen – und merken nebenbei, dass Müllmengen ein Frühwarnsystem für Nutzungsverhalten sind. Mehr Pizzakartons? Dann läuft der Lieferdienst besser als die Gastronomie im Erdgeschoss.
Wenn Insekten Immobilienwerte beeinflussen
Begrünte Dächer waren gestern. Heute zählen Insektenhotels, Wildblumenwiesen und Dachbienen. In Wien etwa setzt die Buwog in einem Neubauquartier auf Biodiversität als USP – mit eigener Imkerei für die Mieter. Die Botschaft: Wer heute Immobilien baut, baut auch Biotope. Eigentümer, die meinen, es reiche, ein paar Buchsbäume vor den Eingang zu stellen, werden schnell merken: Die nächste ESG-Prüfung fragt nach Artenvielfalt, nicht nach Formschnitt.
Wenn der Regen nie wieder aufhört
Die Flut im Ahrtal 2021 war ein Weckruf, und seitdem klingeln die Telefone bei Versicherern lauter als bei einem Telekom-Callcenter zur Stoßzeit. Gebäudeversicherungen gegen klimabedingte Risiken sind nicht mehr „nice to have“, sondern existenziell. Doch die Prämien steigen – und in manchen Regionen gibt es schlicht keine Policen mehr. Eigentümer stehen damit vor einer neuen Aufgabe: Risikomanagement durch Prävention. Rückstauklappen und Hochwasserschutzwände sind plötzlich nicht mehr nur Themen für Ingenieure, sondern auch für Asset-Manager.
Reloaded heißt unbequemer
„Real Estate Reloaded“ heißt nicht, dass die Branche alles neu erfinden muss. Aber sie muss lernen, dass Immobilien heute Teil eines dynamischen Ökosystems sind: Banken achten auf Dächer, Mülleimer funken, Bienen summen und Versicherer prüfen Wetterdaten. Wer das ignoriert, wird im Drehbuch der nächsten Jahre schnell zur Nebenrolle degradiert.
Vielleicht ist das die größte Überraschung: Eigentum ist nicht mehr nur Besitz. Es ist Verantwortung – für Finanzen, für Umwelt, für Mieter. Oder wie es ein Investor kürzlich formulierte: „Ich wollte Betongold. Jetzt habe ich eine Naturwissenschafts- und Datenmanagementaufgabe. Aber immerhin noch mit Rendite.“
Bei diesem Beitrag handelt es sich um die Einleitung zur Titelstrecke der immobilienmanager-Ausgabe 5.25.
