Bunte Mischung: Für lebendige Quartiere ist der Nutzungsmix entscheidend. (Bild: Pixabay)
Bunte Mischung: Für lebendige Quartiere ist der Nutzungsmix entscheidend. (Bild: Pixabay)

Projekte

01. December 2021 | Teilen auf:

Quartiersentwicklung: "Die Mischung macht's"

Alexander von Erdély, CEO von CBRE, erklärt, warum Quartiere das Stadtkonzept der Zukunft darstellen.

Was ist der größte Beitrag der Mobilität zum Klimaschutz? Antwort: Jeder nicht gefahrene Kilometer. Denn egal ob der Kilometer mit dem Benzinauto, dem E-Auto oder dem Bus gefahren wird; wird das Fahrzeug stehengelassen, werden erhebliche Einsparungen jeglicher Art generiert. Denn auch die im Betrieb nachhaltigeren elektrisch betriebenen Fortbewegungsmittel sind in der Herstellung sowie im Recyclingprozess nicht unbedenklich.

Was ist vor diesem Hintergrund der größte Beitrag der Immobilienbranche zum Klimaschutz? Überträgt man den Gedanken jedes nicht gefahrenen Kilometers heißt das: Jeder gesparte und effektiver genutzte Quadratmeter ist ein nachhaltiger Beitrag zur ESG-Debatte. Wenn eine intelligent geplante Durchmischung von Nutzungen mit dem Menschen als bestimmenden Maßstab und auf wenig Raum stattfindet, gewinnt die Stadt nicht nur an Lebensqualität zurück, sondern reduziert zwangsläufig sowohl Quadratmeter gebaute Fläche als auch die zurückgelegten Kilometer pro Kopf. Hier ist also eine unmittelbare Wechselwirkung der beiden Aspekte zu erkennen. Das heißt konkret: Je besser der Nutzungsmix innerhalb eines Quartiers ist und die Infrastruktur an die der restlichen der Stadt angebunden ist, desto mehr Quadratmeter und gefahrene Kilometer können gespart werden.

Quartier ist ungleich Quartier: Es müssen die richtigen Kriterien erfüllt werden 

Damit jedoch innerhalb eines Quartiers diese synergetischen Effekte entstehen können und das Konzept von den Menschen gut angenommen wird, ist bei den Projektentwicklern Fingerspitzengefühl gefragt. Denn die große Herausforderung bei der Planung eines Quartiers besteht in der richtigen Nutzung der Flächen, damit sie nicht brach liegen. Genau hier scheitern viele Projekte. Denn der Begriff „Quartier“ ist kein geschützter Begriff, sodass momentan nur die wenigsten sogenannten Quartiersprojekte auch die notwenigen Kriterien erfüllen. Dazu haben wir im Rahmen einer Studie die Erfolgsfaktoren eines Quartiers untersucht und die Kategorien Urban Needs, Infrastruktur, Identität Konnektivität und Built Environment herausgestellt. Erst wenn diese Kriterien erfüllt werden, handelt es sich nach unserer Definition um ein effektives Quartier.

Alexander von Erdély (Bild: CBRE) (Quelle: CBRE)

Wird also beispielsweise ein reiner Wohn- neben einem reinen Büroblock geplant, müssen diese zwar dauerhaft betrieben werden, werden jedoch nicht dauerhaft genutzt. Erst wenn sich innerhalb des Quartiers eine gute Lösung findet und unterschiedliche Nutzungen auf unterschiedlichen Etagen und in individueller Kombination gepaart werden, dann können bestehende Flächen effektiv ausgenutzt werden. Denn nicht jede Fläche eignet sich für alle Nutzungen, genauso wie einige Nutzungskombination weniger effektiv sind wie andere. Beispielsweise können moderne Boardinghouse-Konzepte wie die Serviced Apartments enorme Vorteile innerhalb eines Quartiers mit sich bringen. Wenn einzelne Zimmer und Apartments tage- bzw. monatsweise gemietet werden können, werden separate Arbeits- und Gästezimmer in den eigentlichen Wohnungen obsolet gemacht. Potenziale des Nutzungsmixes müssen also genutzt werden, um so synergetische Effekte und schlussendlich die Reduzierung von Quadratmetern zu erzielen.

Nutzungsmix statt Mononutzung 

Ein Wohnkomplex mit einem Café im Erdgeschoss stellt also eine Art der Nutzungsmischung dar, bedeutet jedoch keineswegs eine effektive und nachhaltige Durchmischung nach unseren Quartierskriterien. Wo dieser Nutzungsmix jedoch besonders gut funktioniert, ist beispielsweise im Innenhafen Duisburgs zu beobachten. Durch die Kombination von belebten Gastronomien und Bars im Erdgeschoss und Büroflächen in den oberen Etagen, ist eine Auslastung der Flächen rund um die Uhr an sieben Tagen der Woche gegeben. Während die Büroflächen vor allem unter der Woche am Tag besetzt sind, werden die gastronomische Angebote eher nach Feierabend und an den Wochenenden in Anspruch genommen. Zudem sind die optimale Infrastruktur und das moderne Wohnviertel auf der gegenüberliegenden Hafenseite maßgebliche Faktoren für eine lebendige Entwicklung.

Anders sieht es jedoch bei oft gesehenen Headquarters großer Konzerne aus: reine Büroflächen in guten Lagen, die das gesamte Potenzial verschenken. Infolge von neuen Arbeitskonzepten und Homeofficeregelungen, verbringen viele Mitarbeiter ohnehin nicht mehr ihre gesamte Arbeitswoche im Büro. An den restlichen Tagen sowie am Wochenende, sind die unendlich vielen Quadratmeter Fläche versiegelt, werden jedoch nicht genutzt.

Die Immobilienbranche muss in den Austausch gehen 

In dem Modell sind jedoch nicht nur die klassischen Sektoren wie Büro, Arbeiten und Nahversorgung eingeschlossen, sondern auch innerstädtische Logistik, Produktion oder Handwerk. Denn auch hier gelten kurze Wege und kombinierte Nutzungen als die deutlich effektivere Lösung. So ist beispielsweise ein zentraler Marktplatz bei weitem effektiver als in einem Gebiet verteilte Objekte. So können auch diverse Anlieferungswege eingespart werden.

Das Quartierskonzept schließt also alle Assetklassen mit ein und hat das Potenzial, dem Quadratmeterflächenverbrauch sowie der damit verbundenen Oberflächenversiegelung erheblich entgegenzuwirken. Die Kunst dahinter ist wie zuvor erwähnt, dass die richtige Mischnutzung gewählt werden muss. Erst dann ist ein Quartier profitabel für die Umwelt und attraktiv für Investoren durch die hohe Risikostreuung. In dieser Hinsicht unterscheidet sich die Planung maßgeblich von einem monogenutzten Projekt. Denn gerade der Vorteil, dass alle Assetklassen in dem Konzept Einzug finden, macht die Planung für Projektentwickler so komplex. Das liegt daran, dass das Feld der Immobilienwirtschaft ziemlich fragmentiert ist, sodass die wenigsten Expertise auf allen Bereichen verfügen. Deshalb wird der Austausch innerhalb der Immobilienbranche eine immer größere Bedeutung erlangen, um dieses zukunftsträchtige Konzept stetig weiterzuentwickeln zum neuen Standard der (Innen-)Stadt von Morgen zu machen.

zuletzt editiert am 01.12.2021