Die Finanzierungssituation von Projektentwicklern ist zurzeit schwierig. Wer Grundstücke gekauft hat, aber nicht sicher ist, ob er die geplanten Gebäude dann auch weiterverkaufen kann, steht vor einer schwierigen Entscheidung. Ob bauen oder liegenlassen, beides enthält teure Risiken.

Um Auswege zu finden, entwerfen Finanzierungsberater mit ihrem Kunden mögliche Szenarien. Eines davon schildert Timo Wagner, verantwortlich für Debt Advisory bei JLL in Deutschland, bei dem sich Anfragen von Projektentwicklern zurzeit häufen. Ein Entwickler besitzt in einer B-Stadt, die Wagner unter anderem wegen ihres „starkes Mietwachstums“ und ihrer Bevölkerungsstruktur als Hidden Champion bezeichnet, ein Grundstück für Wohnbebauung. Sein ursprünglicher Plan für das 40-Millionen-Euro-Projekt lautete: als Forward Deal verkaufen.

Allerdings wollte der institutionelle Investor, mit dem der Deal vereinbart worden war, nur den Faktor 20 bezahlen. Um seine gestiegenen Kosten zu decken und eine Marge von 15 bis 20 Prozent zu erzielen, bräuchte der Entwickler allerdings 23 bis 24 Jahresmieten als Kaufpreis. Dazu war der Investor nicht bereit, und die Transaktion kam nicht zustande.

Fall 1: Eine Wohnimmobilie in einer B-Stadt

Wie es besser laufen kann, zeigen die folgenden Szenarien. Der Entwickler baut...