Die Zeiten, in denen Developer sich Nachlässigkeit leisten konnten, sind vorbei, meint Adalbert von Uckermann, Geschäftsführer der Jahr Holding.
Ich möchte mit einer kurzen Anekdote beginnen. Ein geschickter und ein ungeschickter Projektentwickler erwerben 2016 zwei Nachbargrundstücke. Der geschickte Projektentwickler nutzt die niedrigen Zinsen und die hohe Nachfrage, entwickelt, realisiert und verkauft innerhalb von vier Jahren ein Gebäude. Vier Jahre muss er dafür arbeiten und schließt das Projekt 2020 mit einer Marge von 20 Prozent ab. Der ungeschickte Projektentwickler versucht sich ebenfalls an der Entwicklung, scheitert aber bei den Anträgen. Nach zwei Jahre refinanziert er das Grundstück zu noch niedrigeren Zinsen, und weil er abermals mit der Realisierung scheitert, verkauft er das Grundstück 2020 zum doppelten Preis. Die äußeren Einflüsse der sinkenden Zinsen und des entsprechend steigenden Anlagedrucks haben ihm einen deutlich höheren Gewinn beschert als dem Projektentwickler, der vier Jahre lang für 20 Prozent Marge gearbeitet hat. Ist also der ungeschickte Projektentwickler am Ende des Tages der klügere von beiden?
Ohne Puffer kalkuliert man nicht
Regelmäßig liest und hört man, dass die gestiegenen Zinsen der Immobilienbranche die Luft abschnüren und Projektentwickler mit ihren Kalkulationen nicht mehr zurechtkommen. Ich halte den Zins allein für einen vorgeschobenen Grund. Ebenso wie die Nullzinsphase der vergangenen Jahre eine historische Ausnahme darstellte, sind auch vier Prozent Zinsen von heute kein Mount Everest. Was indes berechtigt ist mit Blick auf die Entwicklung der vergangenen 18 Monate, ist die Geschwindigkeit, mit der sich die Zinsen wieder normalisiert haben. Die Zinsschritte kamen sehr schnell – es dauert, bis man sich auf dem neuen Niveau akklimatisiert hat. Und dennoch gilt: Wer in den vergangenen Jahren auf den allerletzten Euro gerechnet hat und jetzt aufgrund des veränderten Zinsumfelds aus der Bahn geworfen wird, hat nicht mit genügend Puffern kalkuliert. Davor kann man nur warnen.
Baukosten steigen, Baukosten sinken
Ein weiterer Aspekt sind bekanntlich die Baukosten, deren Entwicklung nach oben in den vergangenen Jahren manch einem das Leben schwer gemacht hat. Die große Nachfrage hat die Auftragsbücher der Generalunternehmer über Jahre hinweg gut gefüllt, während der Fachkräftemangel auf den Baustellen die Kapazitäten immer weiter verknappte. Zudem stiegen die Preise für Material sowie die Ansprüche an die Bauausführungen. Mit der radikalen Veränderung des Marktumfeldes zu Beginn des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine haben sich die benötigten Rohstoffe sprunghaft nochmals verteuert – und es hat einige Zeit gedauert, bis sich die Lage wieder zu entspannen begann. In dieser Gemengelage kann ich auf den ersten Blick nur eines wiederholen: Wohl dem, der frühzeitig Fixverträge abschließen konnte. Dias Mehr an Planungssicherheit, die fixierte Kosten mit sich bringen, ist insbesondere in volatilen Zeiten für alle Seiten wichtig – denn auch die Bauunternehmen können mit Planungssicherheit agieren und zugleich dynamisch auf einzelne Kostenfaktoren reagieren, um Margendifferenzen bei den Gewerken auszugleichen.
Auf den zweiten Blick sollte man aber auch berücksichtigen, dass die oben erwähnten prall gefüllten Auftragsbücher der Generalunternehmer mit Blick auf zukünftige Aufträge gar nicht mehr so prall gefüllt sind. Viele Projekte sind seit dem Ende des Zyklus auf Eis gelegt worden, insbesondere, wenn es keine verpflichtenden Verträge gibt. Generalunternehmer führen zwar jetzt das aus, was vor einigen Jahren beauftragt wurde und sich aktuell in der Realisierung befindet. Zugleich müssen sie aber sehr genau schauen, welche Aufträge sie für die kommenden Jahre sichern können. Man spürt deutlich, dass Bauunternehmen wieder auf der Suche nach neuen Aufträgen sind. Der Markt hat sich also auch hier gedreht, und dieses Mal zu Gunsten der Projektentwickler.
An dem Beispiel der Ausführungskosten wird deutlich, dass es innerhalb der arbeitsteiligen Immobilienwirtschaft immer wieder zu Verschiebungen der jeweiligen Vor- und Nachteile kommt, das betrifft sämtliche Phasen in der Entwicklung eines Gebäudes. Gibt es nicht genügend Bauland, freut es den Grundstückseigentümer. Hatten die Generalunternehmer Oberwasser, klagten die Projektentwickler ihr Leid. Ließen sich Wohnungen zu 120 Prozent finanzieren, beschwerten sich private Anleger, dass es kein Angebot an Wohnungen gibt – und umgekehrt. Das mag auf der einen Seite durchaus menschlich und nachvollziehbar sein. Ob aber derartige Klagen auch aus der kaufmännischen Perspektive zu rechtfertigen sind, ist eine andere Frage. Klar ist jedenfalls, dass der ungeschickte Projektentwickler heute drastisch abgestraft würde.
Das Angebot an zeitgemäßen Flächen wird abnehmen
Die wichtigste Herausforderung, mit der sich Projektentwickler aktuell beschäftigen, ist und bleibt daher die Finanzierung der Projektrealisierung. Viele Marktteilnehmer konnten den Grundstückserwerb noch zu Zeiten des Niedrigzinses und des Anlagedrucks der institutionellen Finanzierer sichern. Nun aber steht die Finanzierung der Bauentwicklung an – und das inmitten gestiegener Zinsen und einer allgemeinen Phase der Unsicherheit. Uns selbst mag das als eigenkapitalstarker und auf den langfristigen Bestand zielender Investor nur bedingt treffen, daher können wir die Lage umso nüchterner und ruhiger einordnen.
Für mich steht vor diesem Hintergrund fest, dass es in einigen Jahren eine deutliche Angebotslücke bei zeitgemäßen Gewerbeimmobilien geben wird. Auf der einen Seite werden in den kommenden Jahren nicht genügend Büroimmobilien fertiggestellt, eben weil viele Projekte zu spitz kalkuliert wurden und nun auf Eis gelegt werden müssen. Zum anderen entspricht ein Großteil der bestehenden Büroimmobilien nicht mehr den Anforderungen der energetischen Regularien und den heutigen, geschweige denn zukünftigen Qualitätsansprüchen der Nutzer. Die Zahl der Bestände, die sich also – wenn überhaupt – nur mit großen Preisabschlägen vermieten lassen, wird in den kommenden Jahren steigen. Wenn nun die wachsende Nachfrage nach zeitgemäßen Büroimmobilien auf die schleppende Zahl an Fertigstellungen trifft, ist die Folge klar: Es wird zu wenig gute Produkte geben, was sich auf die Mietpreise auswirken wird. Und davon wiederum werden diejenigen Projektentwicklungen profitieren, deren kaufmännische Hausaufgaben solide erledigt wurden.
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