Eine Immobilie verkommt, weil sie mehr als hundert Eigentümer hat, die sich gegenseitig blockieren. In Fürth und Bonn ist es gelungen, eine solche Struktur aufzudröseln, in Leverkusen ist das Ziel näher gerückt (Teil 1).
Die Käufer kamen inkognito. Nach und nach erwarben sie Anteile des City-Centers Fürth, das 351 Eigentümern gehörte. Viel Zeit blieb ihnen dafür nicht, denn in einer Stadt mit knapp 120.000 Einwohnern spricht es sich schnell herum, wenn sich eine große Immobilientransaktion anbahnt.
Um die Preise nicht zu verderben, sollte aber möglichst lange unbekannt bleiben, dass sich ein bedeutender Player aus der Region um die Problemimmobilie bemühte. Darum lief das Geschäft teilweise über Treuhänder und den Abschluss von Vertraulichkeitserklärungen.
Neun Monate bis zur Beurkundung
Mitte Juli 2016 meldete der geschäftsführende Gesellschafter Michael Peter Vollzug. Seine P & P Gruppe Bayern hatte alle Anteile des Komplexes aus den 1980er Jahren beisammen, dessen 26.000 Quadratmeter Verkaufsfläche zum Teil leerstehen oder unter Wert vermietet sind. Der Kaufpreis lag dem Vernehmen nach deutlich unter den 20 Millionen Euro, die noch vor einigen Jahren dafür gefordert worden waren. Knapp neun Monate dauerte es vom Beginn der Due Diligence bis zur erfolgreichen Beurkundung des letzten Verkaufs und der Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung.
Wesentlich für den Erfolg war das klar strukturierte Vorgehen, zu der die Clusterung nach Fallgruppen zählt (siehe Kasten). „So konnten wir jede Fallgruppe mit ihrem Risiko bewerten, ob für den weiteren Verlauf ein Deal-Breaker entsteht oder nicht“, sagt Frank Schiener, Justiziar von P & P.
Zuerst wurden die Eigentümer angegangen, die sich in der Vergangenheit schon als (potenzielle) Deal-Breaker hervorgetan hatten. Über die Treuhänder-Lösung „sicherten wir uns – von der Öffentlichkeit unbemerkt – diese Problemeinheiten zu sehr guten Konditionen“, freut sich Michael Peter.
Die Eigentümer: vom prominenten Politiker bis zu örtlichen Ärzten
Für jeden Eigentümer den richtigen Ansprechmodus zu finden – darum ging es im Kern. Bei institutionellen Eigentümern bedeutete das beispielsweise, dass man sie in ihren Frankfurter Büros aufsuchen musste. Unter den Eigentümern fanden sich bekannte Persönlichkeiten – in Nürnberger Immobilienkreisen fällt der Name eines früheren bayerischen Ministerpräsidenten – ebenso wie örtliche Ärzte, denen der Steuerberater vor mehr als 30 Jahren zum Kauf geraten hatte. „Es war ein hohes Maß an Fingerspitzengefühl und Empathie nötig“, fasst Michael Peter zusammen.
„Wir haben konkrete rechtliche Lösungen mit klaren Handlungsempfehlungen ausgesprochen und Lösungsvorschläge an die Hand gegeben.“ Frank Schiener hat die Erfahrung gemacht, dass „wir teilweise mit offenen Armen als Problemlöser von außen empfangen worden sind“. Die Umbauarbeiten am City-Center können nun im Jahr 2017 beginnen.
Hier geht es zu zwei weiteren Beispielen: Südüberbauung Bonner Hauptbahnhof und „City C“ in Leverkusen