Warum identische Capex-Maßnahmen zu völlig unterschiedlichen Bewertungseffekten bei Büroimmobilien führen. Von Birger Ehrenberg
Die Phase nahezu flächendeckender Wertsteigerungen ist beendet. Steigende Finanzierungskosten, höhere Nutzeranforderungen und zunehmende ESG- sowie Obsoleszenzrisiken führen dazu, dass sich Immobilienmärkte wieder deutlich stärker segmentieren. Dabei handelt es sich nicht nur um eine zyklische Korrektur, sondern zunehmend um eine qualitative Neubewertung von Objekt- und Standortmerkmalen.
Während hochwertige Prime-Objekte vielerorts eine stabile Marktposition behaupten, geraten sekundäre Immobilien zunehmend unter Druck. Die Spreizung betrifft dabei nicht nur die Vermietbarkeit, sondern unmittelbar auch Finanzierung, Exit-Liquidität und Marktwert. Gerade im Bürosegment zeigt sich: Äußerlich ähnliche Objekte entwickeln sich heute wirtschaftlich teilweise vollkommen unterschiedlich.
Prime definiert sich heute nicht mehr nur über Lage
Die klassische Definition von Prime – gute Lage, bonitätsstarker Mieter und lange Restlaufzeit – greift zunehmend zu kurz.
Entscheidend werden heute zusätzliche Faktoren:
- Energieeffizienz,
- Flächenflexibilität,
- Aufenthaltsqualität,
- ESG-Konformität,
- Drittverwendungsfähigkeit,
- sowie die Fähigkeit, sich veränderten Nutzeranforderungen anzupassen.
Damit verschiebt sich die Bewertung stärker von einer rein statischen Objektbetrachtung hin zu einer dynamischen Einschätzung der künftigen Wettbewerbsfähigkeit. Ein Gebäude kann sich deshalb in einer Prime-Lage befinden und gleichzeitig wirtschaftlich Non-Prime sein.
Besonders im Bürobereich zeigt sich zunehmend, dass Nutzer nicht mehr jede Fläche akzeptieren. Hochwertige Flächen in guten Mikrolagen profitieren weiterhin von Nachfrage, während technisch oder konzeptionell überholte Produkte selbst in etablierten Märkten an Attraktivität verlieren.
Damit gewinnen Makrolage, Mikrolage und konkrete Objektqualität jeweils eigenständige Bedeutung. Lage bleibt wichtig, reicht aber allein nicht mehr aus, um eine nachhaltige Prime-Position zu begründen.
Capex Costs sind heute häufig nicht wertschöpfend
Bei Capex-Maßnahmen besteht häufig die Erwartung, dass Investitionen automatisch zu entsprechenden Wertsteigerungen führen. Genau diese Gleichung geht im aktuellen Marktumfeld immer seltener auf.
Viele Maßnahmen dienen heute primär dazu:
- Vermietbarkeit zu erhalten,
- regulatorische Anforderungen zu erfüllen,
- technische Risiken zu reduzieren, oder weitere Wertverluste zu vermeiden.
Das gilt insbesondere für energetische Sanierungen, technische Gebäudeausrüstung, ESG-Anpassungen, Brandschutz, oder infrastrukturelle Modernisierungen. Solche Maßnahmen sind oftmals zwingend erforderlich – sie schaffen jedoch nicht automatisch zusätzlichen Marktwert. Sie sind daher häufig eher als werterhaltender Aufwand beziehungsweise als Voraussetzung für Marktfähigkeit einzuordnen, nicht zwingend als eigenständiger Werttreiber.
Der Markt honoriert Capex nicht einheitlich
Die gleiche Investition kann je nach Objektqualität zu völlig unterschiedlichen Bewertungseffekten führen. Bei hochwertigen Prime-Objekten können Investitionen Mietwachstum unterstützen, Nutzerbindung stärken, Exit-Liquidität erhöhen und Risikoaufschläge reduzieren. Im Non-Prime-Bereich führen vergleichbare Maßnahmen dagegen häufig lediglich dazu, dass ein Objekt überhaupt marktfähig bleibt.
Identische Kosten erzeugen daher nicht automatisch identische Cashflow-Wirkungen. Entscheidend ist, ob die Maßnahme zu einer messbaren Verbesserung der Ertrags-, Risiko- oder Liquiditätsposition führt.
Warum identischer Capex unterschiedliche Wertwirkungen erzeugt
| Prime-Objekt | None-Prime-Objekte |
|---|---|
| Capex stärkt Mietwachstum |
Capex erhält häufig nur Vermietbarkeit |
| Capex reduziert Risikoaufschläge |
Capex reduziert lediglich akute Obsoleszenzrisiken |
| Capex verbessert Exit-Liquidität |
Exit bleibt trotz Capex eingeschränkt |
| Capex unterstützt nachhaltige Cashflows |
Capex stabilisiert bestenfalls den bestehenden Cashflow |
Gerade im Bürosegment zeigt sich dies deutlich. Eine hochwertige Revitalisierung kann in exzellenten Mikrolagen erhebliche Wirkung entfalten. In schwächeren Lagen kompensiert selbst erheblicher Capex strukturelle Nachteile hingegen oft nur begrenzt, von der Wirtschaftlichkeit dieser Maßnahmen ganz zu schweigen. Der Markt bewertet Investitionen daher zunehmend selektiv – und nicht schematisch über die Höhe des eingesetzten Kapitals.
Nicht jede ESG-Maßnahme erzeugt automatisch einen Wertzuwachs ESG bleibt ein zentraler Treiber der Immobilienwirtschaft. Gleichzeitig zeigt sich zunehmend, dass ESG-Investition selten wertsteigernd wirken. Sie sind für viele Investoren vom Aushängeschild auf der Website, zum notwendigen, regulatorisch vorgegebenen, Übel geworden.
Viele Maßnahmen sichern zunächst lediglich:
- Finanzierbarkeit,
- institutionelle Ankaufbarkeit,
- regulatorische Konformität,
- oder langfristige Verkehrsfähigkeit.
In den meisten Fällen liegt die wirtschaftliche Wirkung weniger in einer unmittelbaren Wertsteigerung als in der Vermeidung von Wertabschlägen. Insbesondere bei älteren Büroimmobilien stellt sich zunehmend die Frage, ob Investitionen noch in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zur langfristigen Marktposition des Objekts stehen.
ESG-Capex – von der Kür zur Voraussetzung
| Jahr | Relevanz |
|---|---|
| 2024 |
Überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie tritt in Kraft |
| 2026 |
Umsetzung in nationales Recht erforderlich |
| 2030 |
16 % der schlechtesten Nichtwohngebäude sollen adressiert werden |
| 2033 |
26 % der schlechtesten Nichtwohngebäude sollen adressiert werden |
| 2050 |
Ziel eines vollständig dekarbonisierten Gebäudebestands |
Quelle: Europäische Kommission, Energy Performance of Buildings Directive
Auch andere Assetklassen zeigen ähnliche Entwicklungen: Im Hotelbereich beeinflussen Aufenthaltsqualität und technische Standards zunehmend die Wettbewerbsfähigkeit. Im Einzelhandel entscheidet die Standortqualität weiterhin stärker als die reine Modernisierung. Im Logistiksektor wirken sich technische Standards dagegen häufig unmittelbarer auf Marktgängigkeit und Mietertrag aus. Die Bewertungswirkung von Capex ist damit nicht nur objekt-, sondern auch assetklassenspezifisch zu beurteilen.
Die eigentliche Bewertungsfrage lautet: Erkennt der Markt einen nachhaltigen Nutzen?
Aus Sicht des Sachverständigen ist daher weniger entscheidend, wie viel investiert wurde, sondern ob der Markt der Maßnahme dauerhaft wirtschaftliche Relevanz beimisst.
Bewertungsrelevant sind insbesondere:
- nachhaltige Mietzahlungsbereitschaft,
- Drittverwendungsfähigkeit,
- langfristige Nutzerakzeptanz,
- Exit-Liquidität,
- sowie die Stabilität zukünftiger Cashflows.
Die reine Höhe der Investitionskosten ist dagegen kein belastbarer Wertmaßstab. Gerade hier zeigt sich die notwendige Abgrenzung zwischen Kosten, Preis und Wert. Gerade in anspruchsvollen Marktphasen zeigt sich, dass sich Marktwerte nicht aus Baukosten ableiten lassen, sondern aus der Fähigkeit einer Immobilie, langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Capex ist somit nur insoweit bewertungsrelevant, wie er sich in marktseitig akzeptierten Erträgen, geringeren Risiken oder verbesserter Liquidität niederschlägt.
Die Spreizung zwischen Prime und Non-Prime dürfte weiter zunehmen und die Watchlist wird immer länger
Vieles spricht dafür, dass sich die qualitative Marktsegmentierung weiter verstärken wird. Treiber sind unter anderem steigende technische Anforderungen, ESG-Regularik, veränderte Arbeitsplatzkonzepte, höhere Finanzierungskosten, sowie zunehmende Selektivität institutioneller Investoren.
Dadurch entsteht zunehmend ein kritisches Marktsegment: Objekte mit erheblichem Investitionsbedarf, aber gleichzeitig begrenztem Mietsteigerungs- und Wertpotenzial. Gerade diese Objekte werden die Branche in den kommenden Jahren intensiv beschäftigen. Und nicht alle dieser Objekte eignen sich für Drittnutzungen.
Der Sachverständige bewertet zunehmend Zukunftsfähigkeit
Die Rolle des Sachverständigen verändert sich damit ebenfalls. Im Mittelpunkt steht heute nicht mehr allein die Analyse des Bestands, sondern zunehmend die Frage nach der langfristigen wirtschaftlichen Tragfähigkeit eines Objekts.
Dazu gehören:
- Plausibilisierung von Capex-Strategien,
- Einordnung technischer Risiken,
- Bewertung zukünftiger Marktgängigkeit,
- sowie die Analyse realistischer Cashflow-Perspektiven.
Damit gewinnt die Verbindung aus technischer Objektanalyse, Marktverständnis und finanzwirtschaftlicher Plausibilisierung weiter an Bedeutung. Die entscheidende Frage lautet dabei immer häufiger nicht mehr: „Wie viel wurde investiert?“ Sondern: „Welche wirtschaftliche Relevanz misst der Markt dieser Investition dauerhaft bei?“
Ein Beitrag von Birger Ehrenberg, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung und spezialisiert auf Gewerbeimmobilien, Transaktionen sowie die Analyse von Markt-, ESG- und Obsoleszenzrisiken. Seine Beiträge verbinden Bewertungspraxis mit aktuellen Entwicklungen der Immobilienwirtschaft. Birger Ehrenberg ist Jurymitglied beim immobilienmanager-Award .