Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten sprechen vor allem für Wohninvestments in unserem östlichen Nachbarland, meint Sebastian G. Nitsch, CEO von 6B47 Real Estate Investors AG.
Mit einem Transaktionsvolumen von 14 Milliarden Euro im Jahr 2019 erreichte der Immobilien-Investmentmarkt in Zentral- und Osteuropa (CEE) dem Maklerhaus JLL zufolge ein neues Allzeithoch. Zwar folgte im Jahr darauf auch in den Märkten wie Polen, Tschechien, Ungarn oder der Slowakei ein deutlicher Corona-Schock mit stark rückläufigen Transaktionszahlen. Doch vor allem der polnische Markt hat Stabilität gezeigt, nicht nur in den Sektoren Industrie und Logistik. Der polnische Multifamily-Wohnimmobilienmarkt konnte 2020 mit 260 Millionen Euro Gesamttransaktionsvolumen ein solides Ergebnis erzielen, das den durchschnittlichen Vierjahreswert der Jahre 2015 bis 2018 um das Doppelte übertraf.
Dennoch handelt es sich nach wie vor – verglichen mit dem DACH-Raum – um einen absoluten Nischenmarkt für professionelle Immobilieninvestoren. Bisher machen institutionelle Investoren nur etwa ein Prozent des Marktgeschehens aus – kein Vergleich zu den zwölf Prozent in Deutschland.
Die wirtschaftliche Entwicklung begünstigt Wohnimmobilieninvestments
Dabei sprechen sehr viele wirtschaftliche Fundamentaldaten für Wohnimmobilieninvestments, speziell in Polen. Zum einen zeigt das Land zwischen Ostsee und Tatra ein über viele Jahre hinweg bemerkenswertes Wirtschaftswachstum: Seit dem EU-Beitritt im Jahr 2004 ist die polnische Wirtschaft bis zum Beginn der Corona-Pandemie jährlich um durchschnittlich etwa vier Prozent gewachsen. Dies zeigt sich auch im steigenden Wohlstand der Bürgerinnen und Bürger. In den 2010er-Jahren stieg das Pro-Kopf-Bruttoinlandsprodukt (BIP) kontinuierlich. Wächst die Wirtschaft künftig ähnlich stark wie vor der Krise, könnten mittelfristig auch Griechenland und Portugal eingeholt werden.
Damit einher geht auch der Wunsch nach einem höheren Wohn- und Lebensstandard. Gerade jüngere Polinnen und Polen mit hohem Bildungsgrad und entsprechendem Einkommen wohnen inzwischen immer häufiger zur Miete.
Während Eurostat für das Jahr 2009 polenweit lediglich 839.000 Mieter angab, ist die Zahl inzwischen etwa doppelt so hoch. Vor allem in den Metropolen übersteigt die Nachfrage nach Mietflächen das Angebot jedoch bei Weitem, da die meisten Wohnungen in der Nachwendezeit Polens im Eigentum der jeweiligen Bewohner waren (und zum Teil noch sind). Ein klassischer Mietwohnungsmarkt bildet sich also erst seit wenigen Jahren heraus.
Das zeigt sich ganz besonders in den Sub-Assetklassen der Wohnimmobilienmärkte, vor allem im Student-Housing beziehungsweise im Segment privat vermieteter Mikroapartments. In Warschau sind beispielsweise etwa 25.000 internationale Programmstudentinnen und -studenten an den Universitäten eingeschrieben, die eine wichtige Zielgruppe für modernes Wohnen auf Zeit darstellen – doch die Anzahl der privat vermieteten Mikroapartment-Betten liegt bei unter 500. Aktuelle Projektentwicklungen werden diesen Nachfrageüberhang nur zu einem sehr begrenzten Teil abfedern können.
Überdurchschnittliche Performance trifft auf mögliche ESG-Kriterien
Während in den deutschsprachigen Metropolen sowie an zahlreichen klassischen Investmentstandorten wie Amsterdam, Paris und London die Anfangsrenditen weiterhin stark unter Druck stehen, existieren in Polen nach wie vor Möglichkeiten für Investments mit überdurchschnittlicher Performance, wobei das Währungsrisiko stets mitbedacht werden sollte.
Zum Jahresende 2020 betrugen JLL zufolge die Renditen in Warschau für konventionelle Wohnungen 5,25 Prozent und in den kleineren Großstädten wie Krakau und Breslau 5,5 Prozent. Im Bereich Student Housing lagen sie bei 5,75 Prozent beziehungsweise 6,0 Prozent. Mit einer zunehmenden Marktreife dürften in den kommenden Jahren jedoch auch dort Renditekompressionen einsetzen.
Hinzu kommt, dass diese Wohnimmobilieninvestments je nach Flächenkonzept auch die relevanten ESG-Kriterien für Investoren erfüllen können. Dies bezieht sich nicht nur auf eine moderne und energiesparende Bauweise, die durchaus eine Gold- oder Platinauszeichnung von Zertifizierungssystemen wie LEED oder BREEAM erhalten können. Genauso möglich ist es, durch die intelligente Beimischung von anderen Flächentypen sowohl im konventionellen Wohnen als auch im Student-Housing einen sozialen Mehrwert zu schaffen. Denkbar sind beispielsweise Flächen zur lokalen Nahversorgung, Angebote, die die lokale Kunst und Kulturszene stärken, aber auch Inklusionswohnen und ähnliche Konzepte.
Zentrale Hürden: Marktzugänge und Bürokratie
So stark der potenzielle Investment-Case auch ist, ergibt sich dennoch eine zentrale Herausforderung: Die nach wie vor geringe Konkurrenz auf den Märkten geht mit einem vergleichsweise niedrigen Professionalisierungsgrad der Immobilienbranche einher. Nicht alle lokalen Projektentwickler und Dienstleister verfügen über ein umfassendes Verständnis für die Themen und Bedürfnisse internationaler Investoren. Häufig befinden sich wichtige Entwicklungsgrundstücke oder Bestandsimmobilien jedoch im Vertrieb durch ebendiese Akteure. Eine umfassende Vor-Ort-Kenntnis ist also in diesem Fall kein marketingwirksamer Wettbewerbsvorteil, sondern schlichtweg ein Must-have.
Die polnische Bürokratie ist ebenfalls eine Herausforderung für internationale Investoren. Zwar wurden in den 2010er-Jahren von den Regierungen immer wieder Reformen umgesetzt, dennoch ist das Bild vom bürokratischen Dschungel nach wie vor zutreffend. Kritiker beklagen sogar eine Verschlimmerung der Situation. Gerade für Projektentwicklungen sowie für die Umnutzung von in die Jahre gekommenen Bestandsimmobilien kann sich die Baurechtschaffung oft über Jahre hinziehen, und auch für Bestandshalter können beispielsweise Steuerthematiken einen hohen Verwaltungsaufwand verursachen.
Der Einstiegszeitpunkt ist entscheidend
Für Investoren bedeutet dies, dass sie den Markteinstieg genau planen sollten. Es müssen also die richtigen Kooperationen und Investmentstrukturen gefunden werden. Bei der Wahl eines Immobilienvermittlers können in vielen Fällen international agierende Maklerhäuser infrage kommen, die seit Längerem am Standort präsent sind. Ähnliches gilt für Projektentwickler, die regional vernetzt sind und nach den Investment- und ESG-Standards internationaler Akteure handeln.
Enorm wichtig ist zudem der richtige Einstiegszeitpunkt. Aufgrund des hohen bürokratischen Aufwands sind Grundstücke ohne bestehendes Baurecht ein Risikofaktor. Bestandsimmobilien hingegen sind gerade im Multifamily-Bereich oftmals veraltet und entsprechen nicht den Wünschen einer Mieterschaft mit immer höheren Ansprüchen. Bestenfalls erfolgt der Einstieg also bei einem bereits genehmigten Neubauprojekt, bei dem womöglich kleinere Details nach Wünschen des Investors noch verändert werden können.
Eine Frage der Struktur
Aufgrund der zahlreichen Hürden und Unwägbarkeiten sollten Investoren zudem Alternativen zum Direktbesitz erwägen. Klassische Fondsbeteiligungen sind jedoch nur begrenzt möglich, da reine Wohnimmobilienfonds häufig pan-europäisch investieren und somit auch zahlreiche andere Standorte im Portfolio abbilden. Nutzungsreine Wohnportfolios im CEE-Raum existieren kaum.
Eine andere Form des indirekten Investments ist hingegen möglich, wenn der Anleger als Darlehensgeber auftritt und einen Junior- oder Senior-Loan bereitstellt. Bei einem Kredit in Euro beziehungsweise Schweizer Franken oder in Verbindung mit einem Swap lassen sich dadurch die Währungsrisiken des Zloty ausschalten – allerdings ist der Anlagehorizont begrenzt und der Investor kann auch nicht an einer weiterhin positiven Entwicklung der polnischen Wohnungsmärkte partizipieren. Möglich ist dies hingegen in Form eines Joint-Ventures mit einem Projektentwickler, bei dem der Investor das Eigenkapital und der Entwickler die entsprechende Ortskenntnis in die gemeinsame Unternehmung einbringt. Auf diese Weise entsteht für den Entwickler wiederum die Möglichkeit, sich Kapital für neue Akquisitionen zu sichern und somit die Projektpipeline gefüllt zu halten.
Ein Gastbeitrag von Sebastian G. Nitsch, CEO von 6B47 Real Estate Investors AG.