Kostenexplosion, Terminchaos, Gerichtsverfahren. Allzuoft enden Bauprojekte in Streit und Ärger. Besser könnte es für alle beteiligten Unternehmen mit Partnering-Modellen laufen.
SPONSORED CONTENT - Für Bauprojekte in Deutschland haben sich die Rahmenbedingungen der Projektabwicklung stetig weiterentwickelt. Planungsleistungen mitsamt den zugehörigen Planungsrisiken werden zunehmend in den Leistungsumfang und Verantwortungsbereich des Bauunternehmers verlagert. Hierbei sind die vertraglichen Leistungsbeschreibungen in vielen Fällen risikobehaftet und nicht eindeutig.
Letztlich führt das häufig zu Streitigkeiten zwischen den Vertragspartnern, denn die konventionellen Varianten der Bauvertragsabwicklung mit Global-Pauschalverträgen beinhaltet häufig erhebliches Konfliktpotenzial zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Dieses resultiert in erster Linie aus der von den Vertragsparteien nicht identisch vorgenommenen Auslegung des Bau-Solls. Hinzu kommt die nicht selten anzutreffende konfliktorientierte Gestaltung der Aufbau- und Ablauforganisation der Bauprojekte durch die beiden Vertragsparteien anstelle einer Ausrichtung auf gemeinsam definierte Projektziele.
Es gibt häufig Wiederholungsschleifen im Planungsprozess und somit auch ineffiziente Nutzung von Personalressourcen, Mehrkosten, Terminverzögerungen und suboptimalen Projektlösungen. Abhilfe können hier innovative Organisations- und Vertragsformen schaffen, die zu einer konstruktiven und lösungsorientierten Projektabwicklung führen und Mehrwert für das Bauvorhaben und die Projektbeteiligten schaffen.
Ein solches Modell ist das Partnering, das im Allgemeinen einen mit konkreten Arbeitsweisen verknüpften Managementansatz bezeichnet, der die Kooperation der Vertragsparteien und Projektbeteiligten in den Vordergrund stellt. Durch die daraus resultierende Ausrichtung auf gemeinsame Projektziele sollen Win-Win-Potenziale genutzt, die Projektabwicklung effizienter gestaltet und Konfliktpotenziale minimiert werden.
Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten im Team
Partnerschaftsmodelle integrieren alle Projektbeteiligten in einem Team. Die Gestaltungshoheit des Architekten im Planungsprozess ist hierbei gewährleistet. Er bleibt weiterhin der Garant der architektonischen Qualität des Entwurfs.
Auch bei Partnerschaftsmodellen ist auf Seite des Bauherrn professionelle Unterstützung bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben und Funktionen im Projekt erforderlich. Partnerschaftsmodelle ersetzen keinen der Projektbeteiligten, sondern optimieren vielmehr deren Zusammenwirken. Aus Projektbeteiligten werden Projektpartner.
Besonders gut geeignet sind Partnerschaftsmodelle für Bauvorhaben, bei denen die Umsetzung funktional definierter Anforderungen bei frühestmöglicher Kosten- und Terminsicherheit für den Bauherrn im Vordergrund steht und die Bereitschaft besteht, den Bauunternehmer in die Planungsphase einzubeziehen.
Erfolgsfaktoren für eine partnerschaftliche Projektabwicklung
- Unabhängig von den jeweiligen individuellen Geschäftsmodellen der einzelnen Unternehmen beinhalten konkrete Partnerschaftsmodelle die folgenden grundsätzlichen Elemente:
- Frühzeitige Einbindung der Ausführungskompetenz des Bauunternehmers in die Planungsphase.
- Gemeinsame Festlegung des Bau-Solls, Herbeiführung einer identischen Bau-Soll-Auslegung zwischen Bauherr und Bauunternehmer vor Vertragsabschluss.
- Ausgewogene Vertragsgestaltung und Risikominimierung für Bauherr und Bauunternehmer.
- Transparente Zusammensetzung der pauschalierten Vergütung, Prinzip der gläsernen Taschen, eventuell Guaranteed Maximum Price (GMP)-Vergütungsregelung.
- Gemeinsame Festlegung der Projektablaufstrukturen (Projekthandbuch) und gemeinsames Projektcontrolling.
- Vereinbarung außergerichtlicher Konfliktlösungsmodelle.
Vorteile der Partnerschaftsmodelle für den Bauherrn
- Die intensive Nutzung des zusätzlichen Optimierungspotenzials ermöglicht Kostensenkungen. Die frühzeitige Einbindung der Ausführungskompetenz des Bauunternehmers in die Planungsphase ermöglicht die intensive umsetzungsorientierte Durchdringung des Bauvorhabens sowie die Integration zusätzlicher Optimierungsvorschläge in den Entwurfsprozess. Dieses Optimierungspotenzial beschränkt sich nicht nur auf die Baukosten, sondern erstreckt sich darüber hinaus – im Sinne einer lebenszyklusorientierten Betrachtung – auch auf die Betriebskosten des Bauwerks. Die mit dem zusätzlichen Optimierungspotenzial verknüpfte Möglichkeit zur Reduzierung der Bau- und Betriebskosten erlaubt es, eventuell notwendige Kosteneinsparungen nicht zu Lasten der Bauwerksqualität vornehmen zu müssen.
- Die Vermeidung von Wiederholungsschleifen im Planungsprozess spart Kosten. Das Fachwissen und die Projekterfahrung aller Projektbeteiligten kommen dem Bauherrn rechtzeitig zu Gute. Da die Beeinflussbarkeit der Baukosten mit Voranschreiten des Planungsprozesses degressiv abnimmt, ist das frühzeitige Einbringen von Optimierungsvorschlägen von großem Vorteil. Wiederholungsschleifen im Planungsprozess aufgrund von Optimierungsvorschlägen des Bauunternehmers werden vermieden, da diese direkt in die Planung einfließen können. Hierdurch werden die Abläufe im Planungsprozess optimiert und entsprechende Prozesskosten eingespart.
- Die Verzahnung der Projektphasen verkürzt die Projektdauer. Bei Partnerschaftsmodellen können die Planungs- und die Ausführungsphase direkt ineinander greifen. Der Übergang von der ersten in die zweite Vertragsphase, also der Abschluss des Bauvertrags, beansprucht aufgrund der parallel zur Planung erstellten Kostenberechnungen des Bauunternehmers in aller Regel weniger Zeit als die Ausschreibung und Vergabe der Bauleistung im konventionellen Verfahren einer Generalunternehmervergabe. Somit ergibt sich eine Reduzierung der Projektdauer. Transparente Planungsrisiken reduzieren das Konfliktpotenzial. Durch die Einbindung des Bauunternehmers in die Planungsphase werden für diesen eventuell vorhandene Planungsrisiken transparent und beherrschbar. Die bauvertragliche Übernahme von Planungsrisiken ist folglich kalkulierbar. Dies erhöht die Leistungssicherheit des Bauunternehmers, führt zur Reduzierung des Konfliktpotenzials zwischen den Bauvertragsparteien und erhöht letztlich die Kostensicherheit des Bauherrn.
- Budgetsicherheit durch verbindliche Kostenbewertungen. Die Kalkulationskompetenz des Bauunternehmers ermöglicht eine permanente verbindliche Bewertung der Planung hinsichtlich der zu erwartenden Baukosten sowie die Ausarbeitung von Kostenvergleichen alternativer Planungsvarianten. Hierdurch werden die Planungsinhalte zielgenau auf die Budgetvorgaben des Bauherrn ausgerichtet und Abweichungen zwischen Budget des Bauherrn und Angebotssumme des Bauunternehmers vermieden. Dies verringert das Kostenrisiko des Bauherrn erheblich und erleichtert somit die Finanzierung des Bauvorhabens.
- Höhere Kostensicherheit durch weniger Nachträge: Die Herbeiführung einer identischen Bau-Soll-Auslegung sowie die Reduzierung des aus der Leistungsbeschreibung resultierenden Konfliktpotenzials erhöhen die Kostensicherheit des Bauherrn. Die Beseitigung von Unklarheiten, Fehlern und Lücken in der Leistungsbeschreibung vor Unterzeichnung des Bauvertrags führt zur Minimierung des Nachtragsrisikos. Folglich ist die Kostensicherheit des Bauherrn bei Partnerschaftsmodellen größer als beim konventionellen Generalunternehmereinsatz in Verknüpfung mit der Vereinbarung eines klassischen Global-Pauschalvertrags. Hieraus ergeben sich ebenfalls positive Einflüsse auf die Finanzierung und Wirtschaftlichkeit des Projekts.
- Transparente Kostenverläufe verhindern Konflikte bei Leistungsänderungen und ermöglichen die Aufteilung von Einsparungen. Die für den Bauherrn transparente Zusammensetzung der Vergütung sowie die Möglichkeit der Einblicknahme in alle relevanten Projektunterlagen gehören zu den charakteristischen Merkmalen von Partnerschaftsmodellen. Hierdurch lassen sich Leistungsänderungen nach Vertragsabschluss, etwa aufgrund von Nutzeranforderungen, konfliktfrei umsetzen und Nachtragsauseinandersetzungen erheblich reduzieren. Haben die beiden Vertragsparteien eine GMP-Vergütungsregelung vereinbart, werden nach Vertragsabschluss erzielte Kosteneinsparungen als Optimierungserfolge zwischen ihnen aufgeteilt. Das Prinzip der gläsernen Taschen sorgt hierbei für die transparente Fortschreibung der Kostenverläufe und Einsparerfolge.
- Klare Kompetenzen und transparente, effiziente Prozesse erhöhen die Kosten- und Terminsicherheit Partnerschaftsmodelle stellen die vertrauensvolle und offene Zusammenarbeit zwischen Bauherr und Bauunternehmer in den Vordergrund. Gemeinsam eindeutig geregelte Ablaufprozesse in den Projekten, etwa für das Leistungsänderungs-Management, bilden hierfür eine wichtige Grundlage. Die klare Regelung der Kompetenzen auf beiden Seiten sowie transparente und effizient strukturierte Prozesse ermöglichen ein lösungsorientiertes Handeln und ein optimiertes Projektmanagement. Das gemeinsame Projektcontrolling gewährleistet die Messbarkeit der Projektziele, die permanente Übersicht über den Projektstand und die Möglichkeit für Steuerungs- und Korrekturmaßnahmen. Dies erhöht zusätzlich die Kosten- und Terminsicherheit des Bauherrn.
- Rasche Konfliktlösungen reduzieren Kosten und Terminrisiken. Der Vereinbarung von außergerichtlichen Konfliktlösungsmethoden kommt bei Partnerschaftsmodellen eine große Bedeutung zu. Die Praxis zeigt, dass Konfliktpotenziale nie vollständig vermieden werden können. Partnerschaftsmodelle setzen dabei auf Lösungen vor Ort in den Projekten. Hierbei gilt der Grundsatz, dass Konflikte dort beseitigt und Probleme dort gelöst werden, wo die größte Sachkompetenz vorhanden ist und alle relevanten Informationen zur Verfügung stehen. Ziel dieser vertraglich geregelten Methoden sind rasche Konfliktlösungen und zügige Entscheidungen. Dadurch können beide Vertragsparteien ihre Kosten senken sowie Terminrisiken für das Projekt abwenden.
Autor: Johannes Helot ist Bereichsleiter Immobilien-Software beim IT-Dienstleister PixelBau. Bei diesem Beitrag handelt es sich um Sponsored Content .