Der Kölner Projektentwickler Pandion hat beim zuständigen Gericht einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung gestellt. Mehrere Tochtergesellschaften sind ebenfalls betroffen. Vorausgegangen war ein monatelanger Kampf um die Finanzierung des Unternehmens.
Die Finanzierungskrise bei Pandion mündet in ein Insolvenzverfahren. Die Pandion AG hat am Montag einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft gestellt und zugleich Eigenverwaltung beantragt. Entsprechende Anträge werden auch für die Pandion Real Estate GmbH, Pandion Vertriebsgesellschaft mbH, Pandion Design GmbH, Pandion Projektmanagement GmbH und Pandion Engineering GmbH gestellt.
Als Grund nennt das Unternehmen die angespannte Liquiditätssituation. Trotz Restrukturierungs- und Finanzierungsbemühungen sei es nicht gelungen, diese nachhaltig zu stabilisieren. Nachdem Anfang August ein wesentlicher Finanzierungsbaustein entgegen den Erwartungen weggefallen war, konnten auch weitere Maßnahmen zur Beschaffung zusätzlicher Liquidität nicht im erforderlichen Umfang umgesetzt werden.
Mit der Eigenverwaltung soll der Geschäftsbetrieb der betroffenen Gesellschaften zunächst fortgeführt werden. Gleichzeitig will Pandion die Restrukturierung der Gruppe im Rahmen des Insolvenzverfahrens weiter vorantreiben.
Anleihe hatte Probleme bereits sichtbar gemacht
Dass die Liquiditätslage kritisch geworden war, hatte sich bereits Anfang August abgezeichnet. Pandion konnte eine fällige Zinszahlung auf seine Unternehmensanleihe nicht fristgerecht leisten. Bei einem ausstehenden Anleihevolumen von 45 Millionen Euro und einem Zinssatz von acht Prozent ging es um eine Zahlung von rund 3,6 Millionen Euro.
Die Anleihe war bereits zuvor zum Gegenstand der finanziellen Neuordnung geworden. Im November 2025 hatten die Gläubiger mit annähernd 100 Prozent der abgegebenen Stimmen einer Verlängerung zugestimmt. Im Februar 2026 setzte Pandion zudem eine Neuordnung seiner Corporate-Finanzierung um.
Damit sollte das Unternehmen mehr Zeit erhalten, um auf das deutlich schwierigere Marktumfeld zu reagieren. Besonders die Flaute am Büroinvestmentmarkt belastete Pandion. Der Entwickler hatte in den Jahren vor der Zinswende Grundstücke für mehrere großvolumige Büroprojekte erworben. Dazu gehören Standorte in Berlin, Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart.
Großes Büroportfolio trifft auf schwierigen Investmentmarkt
Gerade diese Projektpipeline ist in der aktuellen Marktphase anspruchsvoll. Grundstücke und Entwicklungen, die teilweise zwischen 2020 und 2023 erworben beziehungsweise geplant wurden, treffen heute auf deutlich höhere Finanzierungskosten und einen wesentlich schwächeren Transaktionsmarkt. Gleichzeitig bindet die Entwicklung großer Büroprojekte erhebliches Kapital.
Dass Pandion grundsätzlich noch Zugang zu großen Finanzierungen hatte, zeigte sich erst vor wenigen Monaten. Im März sicherte sich das Unternehmen für das OFFICEHOME Beat im Münchner Werksviertel eine Projektfinanzierung über 240 Millionen Euro von Fonds des US-Investmentmanagers Apollo. Das rund 33.000 Quadratmeter große Büroprojekt ist vollständig an Siemens vermietet.
Noch im Juli berichtete Pandion über Fortschritte auf der Baustelle. Zu diesem Zeitpunkt war das zweite Untergeschoss fertiggestellt und der Hochbau hatte begonnen. Die Finanzierung eines einzelnen, langfristig vermieteten Projekts konnte die Liquiditätsprobleme auf Gruppenebene jedoch offenbar nicht lösen.
Der nächste prominente Restrukturierungsfall
Die Insolvenz von Pandion zeigt damit erneut, wie stark die Folgen der Zinswende bei Projektentwicklern zeitversetzt durchschlagen. Das Problem ist längst nicht mehr allein, ob einzelne Projekte grundsätzlich wirtschaftlich tragfähig sind. Entscheidend ist zunehmend, ob Unternehmen genügend Liquidität besitzen, um lange Entwicklungs-, Vermarktungs- und Verkaufsphasen zu überstehen.
Pandion hatte darauf bereits mit Verkäufen, neuen Finanzierungen und einer Verlängerung der Unternehmensanleihe reagiert. Im Mai verkaufte das Unternehmen beispielsweise einen Teil seines Quartiers am Düsseldorfer Albertussee an Garbe Urban Real Estate.
Am Ende reichten diese Maßnahmen nicht aus. Mit dem Antrag auf Eigenverwaltung beginnt nun die nächste Phase der Restrukturierung. Entscheidend wird sein, welche Projekte fortgeführt werden können, wie die Finanzierung der Gruppe im Verfahren organisiert wird und welche Lösung für Gläubiger und Projektpartner gefunden werden kann.
