Kaum große Deals und Übernahmen. Das Volumen für Transaktionen von Einzelhandelsimmobilien ist im ersten Halbjahr eingebrochen. Das zweite Quartal zeigt allerdings bereits eine Aufwärtstendenz.
Im ersten Halbjahr 2021 entfielen 3,5 Milliarden Euro auf den deutschen Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt. Dieses Transaktionsvolumen blieb deutlich hinter den 6,9 Milliarden Euro des ersten Halbjahres 2020 zurück, das vor allem durch mehrere großvolumige Deals und Übernahmen geprägt war. Im direkten Vergleich der zweiten Quartale war der Rückstand laut CBRE von 2021 zu 2020 mit 1,7 Milliarden Euro zu 2,3 Milliarden Euro deutlich geringer.
Verhältnismäßig stabil war zudem die Anzahl getätigter Transaktionen: 264 Transaktionen wurden im ersten Halbjahr 2021 erfasst. Im Vorjahreszeitraum waren es 311. Entsprechend deutlich ging das durchschnittliche Volumen pro Transaktion zurück – um 40 Prozent auf 13,4 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2021. Gering waren zudem die Portfolioquoten (26 Prozent, minus 42 Prozentpunkte) und der Marktanteil internationaler Investoren (31 Prozent, minus 32 Prozentpunkte).
„Das rückläufige Transaktionsvolumen hat verschiedene Ursachen. Bei lebensmittelgeankerten Objekten wie Nahversorgungszentren und kleineren Fachmarktzentren sowie bei den verschiedenen Typen von Lebensmittelmärkten gibt es kein ausreichendes Produktangebot, um der starken Nachfrage der Investoren zu entsprechen. Bei Shopping-Centern ist zwischen Top-Objekten und weniger gut aufgestellten Einkaufszentren zu unterscheiden. Während viele Investoren bei den besten Shopping-Centern noch auf das Einpendeln des Mietniveaus nach dem Abschluss der Pandemie warten, bis sie wieder aktiv werden, gibt es bei anderen weniger gut aufgestellten Einkaufszentren kaum Nachfrage“, Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Außerdem haben am Einzelhandelsimmobilienmarkt große Unternehmensübernahmen oder M&A-getriebene Portfoliotransaktionen oft einen großen Einfluss auf das Investitionsvolumen – derartige Abschlüsse gab es im ersten Halbjahr 2021 – im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum – jedoch nicht. Solche Transaktionen sind jedoch zumeist langfristig vorbereitet und größtenteils unabhängig von der aktuellen Marktentwicklung. Ihr Ausbleiben sollte daher nicht als Folge der Pandemie und einer verhalteneren Nachfrage angesehen werden“, ergänzt Poppinga.
Mit einem Anteil von 44 Prozent stellte die heterogene Gruppe der Fach- und Lebensmittelmärkte sowie der Nahversorgungs- und Fachmarktzentren im ersten Halbjahr 2021 erneut das volumenstärkste Segment am Einzelhandelsinvestmentmarkt dar. Auf Rang zwei folgen mit 30 Prozent 1a-Einzelhandelsimmobilien in den Innenstädten der Metropolen. Shopping-Center aller Qualitäten machten lediglich acht Prozent des Transaktionsvolumens aus. Auf sonstige Einzelhandelsimmobilien wie beispielsweise Geschäftshäuser in Nebenlagen entfielen 18 Prozent.
Auch die Renditen entwickelten sich in den verschiedenen Segmenten unterschiedlich. „Die Spitzenrenditen für Lebensmittelmärkte waren im ersten Halbjahr angesichts der großen Investorennachfrage weiter rückläufig“, sagt Anne Gimpel, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Mittlerweile liegen die Spitzenrenditen in diesem Segment bei 3,90 Prozent – 1,30 Prozentpunkte weniger als noch vor einem Jahr. Die Spitzenrenditen für Shopping-Center liegen bei 5,0 Prozent (plus 50 Basispunkte) und damit niedriger als noch im ersten Quartal 2021 als sie bei 5,10 Prozent notierten. „Angesichts des geringen Transaktionsvolumens ist die Evidenz für die Renditen für Shopping-Center gering. Wir erwarten jedoch, dass die Spitzenrenditen nicht weiter steigen werden, sondern – auch bedingt durch den Anstieg der Impfungen, deutlich gestiegenen Passantenfrequenzen in den Innenstädten und Shopping-Centern und der Rückkehr des stationären Einzelhandels über den täglichen Bedarf hinaus – ein weiteren leichter Rückgang im Jahresverlauf möglich ist.“
Prognose für das Gesamtjahr
„Die Dynamik des Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkts dürfte im weiteren Jahresverlauf an Fahrt gewinnen. Nicht allein aufgrund des Erfolgs der Impfkampagne, sondern auch angesichts der sich bereits jetzt abzeichnenden Transaktionen“, erwartet Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment. „In den kommenden Monaten dürfte es einige Großtransaktionen geben, speziell im Portfoliobereich.“