Kleinst-Wohnungen sind bei Investoren gerade schwer angesagt. Aber es gibt auch kritische Stimmen: Mikro-Apartments widersprechen allen Zielen vernünftigen Bauens und sind keine neue Asset-Klasse, sondern Ausdruck eines überhitzten Immobilienmarktes.
Die Immobilienbranche hat Erfahrung mit Spekulation und Preisblasen – sie war historisch schon immer anfällig für Herdentrieb. Setzt sich eine neue Idee in der Branche durch, folgen dieser Idee immer mehr Marktteilnehmer wie die sprichwörtliche Herde von Lemmingen.
Mikro-Apartments sind eine solche Idee. Sie sollen die wohnungswirtschaftliche Antwort auf die Herausforderungen des Wohnraummangels im innerstädtischen Raum sein. Leider sind sie die falsche Antwort. Schlimmer noch, die Indizien häufen sich, dass Mikro- Apartments keine neue Asset-Klasse, sondern eine klassische Spekulationsblase sind.
Mehr Probleme als Lösungen
K aum ein Investor kann die zukünftigen Bewohner von Mikro-Apartments hinreichend beschreiben und die hohen Bewertungen der Gebäude schlüssig erklären. Vor allem aber schafft die Wohnform Mikro-Apartments mehr Probleme als sie löst.
So wird die städtebauliche Herausforderung der Anonymität in Metropolen verschärft. Stadtplanung versucht seit jeher, Begegnungsflächen zu schaffen; Mikro-Apartmenthäuser sind dagegen von ihrer Umgebung losgelöste Fremdkörper – ebenso abgeschottete Enklaven ihrer Bewohner wie Luxus-Ressorts in Entwicklungsländern.
Klassische Gefängnis-Archtitektur
Nicht nur in Beziehung zum Umfeld, sondern auch nach innen zu ihren Bewohnern widersprechen Mikro-Apartments den Zielen humaner Wohnarchitektur. Dem menschlichen Bedürfnis nach Kommunikation im Wohnraum setzen Mikro-Apartments klassische Gefängnisarchitektur entgegen: Statt geteilter Lebensräume für Wohngemeinschaften nun abgeschlossene Einzelzellen für Single-Bewohner; statt Kommunikation nun in Beton gegossene Anonymität.
Zusätzlich verwundert schon, dass Mikro-Apartments den langjährigen Erfahrungen mit ähnlichen Wohnformen völlig widersprechen: Im Bereich der Seniorenimmobilien werden seit Jahrzehnten Häuser realisiert, die einer ähnlichen Idee abgeschlossener Klein-Einheiten folgen. Die Erfahrungen mit Wohnkomfort und Wohlbefinden sind ernüchternd; der Trend geht von Wohnheimzimmern zu Wohngemeinschaften.
Mikro-Apartments verschwenden Ressourcen
Außerdem laufen Mikro-Apartments dem gesellschaftlichen Ziel eines ressourcenschonenden Umgangs mit der Natur zuwider. Das Umweltbundesamt propagiert nicht zufällig gemeinschaftliches Wohnen als Schritt in die nachhaltige Shared Economy.
Die Immobilienwirtschaft baut dagegen unbeirrt eine Wohnform mit einem Ressourcenverbrauch nach dem Motto: Hundert Bewohner brauchen hundert Duschen, hundert Spülmaschinen und hundert Kaffeemaschinen.
Dazu kommt, dass in der politischen Diskussion um gestiegene Baupreise momentan Wege zur Erstellung von günstigerem Wohnraum gesucht werden. Mikro-Apartments sind das genaue Gegenteil, da in dieser Asset-Klasse die teuersten Räume im Gebäude, also Bäder und Küchen, pro Bewohner zahlreicher erstellt werden als in jeder anderen Wohnform.
So lassen sich die hohen Bewertungen und Mietpreise auch nur mit dem Inventar der Mikro-Apartments rechtfertigen – hohe Miete anstatt Möbelkauf beim oftmaligen Umzug. Auch wenn Projektentwickler, Investoren und Bestandshalter das plausibel finden, den Nutzer wird es langfristig kaum überzeugen. Schließlich gibt es in Deutschland weder eine Tradition häufiger Umzüge noch eine Akzeptanz gebraucht möblierter Räume.
Wer ist eigentlich die Zielgruppe?
Vielleicht fällt das nur deshalb kaum auf, weil unklar ist, wer die potenziellen Mieter sind. Studenten werden oft genannt; gerade die wählen diese Wohnform aber mehrheitlich nicht aus Leidenschaft, sondern aus Mangel an Alternativen. Junge Berufseinsteiger kommen in Frage; denen schwebt aber meist deutlich geräumigerer Wohnraum vor als ein Kleinst-Apartment.
Was passiert, wenn Alternativen auf den Markt kommen? Risikomanager hoffen dann auf den rettenden Exit: Die Nachfrage nach der Asset-Klasse sei gut; ein Verkauf zu einem attraktiven Preis jederzeit möglich. Anders ausgedrückt: „Jeden Morgen steht ein Dummer auf, der noch mehr dafür zahlt. Man muss ihn nur finden.“
Autor: Dr. Tobias Huttenloher ist Immobilienökonom und wurde als Dozent und Professor an verschiedene Hochschulen berufen. Als Projektentwickler beschäftigt er sich mit der Revitalisierung von Standorten für Wohn- und Gewerbeimmobilien.