Person am Laptop mit einer Grafik zur CO2 Entwicklung
Forscher haben Software und Online-Tools entwickelt, um Klimarisiken und CO2-Ziele besser zu kontrollieren. (Quelle: Galeanu Mihai/istockphoto)

Nachhaltigkeit & ESG

16. September 2022 | Teilen auf:

Net-Zero-Ziele und Klimarisiken

Die Quantifizierung von physischen und transitorischen Klimarisiken wird für Immobilieninvestoren mehr und mehr zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Harte Kennzahlen gewinnen rasant an Bedeutung. Wissenschaftlich fundierte Methoden und Software sind zentrale Voraussetzungen zur Ableitung relevanter KPIs.

Nachhaltigkeit ist den Kinderschuhen entwachsen und heißt nun ESG. Wurden vor gut einer Dekade noch Marktteilnehmer, die mühevoll ihre ersten Nachhaltigkeitsberichte aus freiwilliger Überzeugung erstellten, belächelt, so haben sich die Zeiten grundlegend gewandelt. Vorstände großer Fonds müssen wegen „Greenwashing“ ihren Hut nehmen, Mineralölkonzerne werden gerichtlich zu einer verstärkten Minderung ihre Treibhausgase verdonnert, und das Bundesverfassungsgericht urteilt, dass die Regierung beim gesetzlichen Klimaschutz nachbessern muss.

Keine Frage: Nachhaltigkeit beziehungsweise ESG ist im Kerngeschäft angekommen und beeinflusst auch massiv die finanzielle Performance von Immobilienunternehmen. In diesem Marktumfeld reichen rein qualitative Feststellungen und bunte Bilder nicht mehr aus. Belastbare Kennzahlen, sogenannte Key Performance Indikatoren (KPIs), sind notwendig, um den strategischen Kompass auszurichten und die breite Palette an internen und externen Informationserfordernissen zu erfüllen. Hierzu ist es erforderlich, dass das methodische Rüstzeug wissenschaftlich fundiert ist und letztlich die relevanten Kennzahlen kontinuierlich softwarebasiert erhoben werden sowie in die allgemeine Controlling-Landschaft des Unternehmens integriert sind.

Extremwetter gefährdet Marktwerte

Zugegeben, im Dschungel der Regulierungsflut fällt es scheinbar schwer, zwischen Taxonomie, SFDR RTS, TCFD, GEG, EPBD, BEHG, KAVerOV, GRI und so weiter den Überblick zu behalten. Letztlich aber ranken sich all diese Gesetze, Richtlinien, Verordnungen oder Empfehlungen um zwei Themenkreise, die von Immobilienunternehmen beherrscht werden müssen. Zum einen muss unsere Branche sich intensiv mit physischen Klimarisiken auseinandersetzen. Extremwetter und der schleichende Klimawandel gefährden zunehmend Marktwerte und stellen die aktuelle (globale) Portfolioallokation in Frage.

Neben dieser notwendigen Anpassung (Adaption) an das „Unausweichliche“ sind Immobilien ein zentraler Baustein beim Klimaschutz und der Verringerung des Ausstoßes von Treibhausgasen – die Dekarbonisierung der Wirtschaft bis 2045 (Net-Zero-Emissionen) ist ohne massive Beiträge der Immobilienbranche (Vermeidung oder Mitigation) bloße Utopie. Hieraus erwachsen weitere, sogenannte transitorische Klimarisiken für die Branche beispielsweise durch die notwendige energetische Ertüchtigung der Bestände. Steigende Anforderungen an die Klimabilanz von Gebäuden führen bereits heute zu erheblichen Investitionskosten und können gar zum vollständigen Verlust der Marktfähigkeit, dem „Stranding“ des Assets, führen. Das es hierbei nicht zu einem kategorischen Entweder-Oder zwischen den physischen und transitorischen Klimarisiken kommen wird, sondern wir vielmehr im Spannungsfeld beider Risiko-Typen werden agieren müssen, steht für Experten außer Frage.

Das GIS-Immorisk Naturgefahren-Tool ist eine Freeware, die für den BBSR von Bienert/Hirsch entwickelt wurde und online verfügbar ist. Bereits seit 2011 wurden zunächst in einem Pilotprojekt und später ab 2019 in einer bundesweiten Online-GIS-Version Marktteilnehmern Lösungen zur Verfügung gestellt. Die Software wurde konzipiert, um physische Risiken offenzulegen und mangelnder Transparenz sowie fehlendem (Risiko-) Bewusstsein entgegenzuwirken. Auch für Deutschland sind erhebliche Klimaveränderungen und eine Zunahme der Extremwetterereignisse absehbar. Diese stellen nicht zuletzt durch den zu erwartenden Anstieg der Versicherungsprämien ein erhebliches Kostenrisiko dar.

Bisher verhält sich die Branche allerdings tendenziell reaktiv. Konkret ermöglicht das Tool eine Einschätzung der Risikosituation auf Objektebene, die durch Extremwetterereignisse bedingt ist. So wird die standortspezifische Gefährdungslage mit der Widerstandsfähigkeit einer Immobilie kombiniert und den untersuchten Klimafolgen gegenübergestellt. Dies erfolgt zum einen durch die Angabe konkreter jährlich zu erwartender Schadensbeträge (bei Hagel und Wintersturm) und zum anderen in Form einer Risikomatrix als qualitative Risikoabschätzung (bei Hitze und Starkregen). Bei den Naturgefahren Schneelast, Waldbrand, Erdbeben und Blitzschlag kann die generelle Gefährdung für den jeweiligen Standort angegeben werden.

Die Software arbeitet dabei im Hintergrund mit entsprechenden Simulationen bezüglich der künftigen Gefährdungsentwicklung in unterschiedlichen Regionen Deutschlands. Die hieraus abgeleiteten „Hazard-Karten“ für verschiedene künftige Zeitfenster werden in einem weiteren Schritt mit Informationen zur Vulnerabilität unterschiedlicher Immobilientypen verschnitten. Mathematisch kommt unter anderem die Extremwertstatistik zum Einsatz.

Quantifizierung von transitorischen Risiken

Seit 2019 widmeten sich Bienert/Hirsch verstärkt dem zweiten oben genannten Risikokomplex. Der entwickelte Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) zielt dabei auf die transitorischen Risiken ab. Im Kern werden die operativen Treibhausgasemissionen einer Immobilie im Betrieb transparent mit Hilfe einer xls-basierten Software hergeleitet und einer entsprechenden Benchmark gegenübergestellt. Diese Benchmark sind die sogenannten Dekarbonisierungspfade, die auf jährlicher Basis bis zum Jahr 2050 je Nutzungsart und Land ein Budget vorgeben, das ausgehend von den Anforderungen des Pariser Klimaabkommens für die Immobilienbranche bis zur Objektebene heruntergebrochen wurde. Der Nutzer kann so beispielsweise abschätzen, ob ein Ausstoß von 70 Kilogramm CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter und Jahr viel oder wenig ist und welchen Emissionswert die Immobilie in 20 oder 30 Jahren erreichen sollte, um die „Sciences-based“-Klimaziele noch einzuhalten.

Das Tool ist mit den gängigen Erfassungsmasken von Verbrauchsdaten kompatibel, setzt die Emissionen grafisch in Relation zum gebäudespezifischen Zielpfad und erlaubt eine Abschätzung der nötigen Investitionen, um bei Überschreiten der Vorgaben wieder auf einen 1,5- oder 2-Grad-konformen Pfad zurückzukehren. Der ebenfalls berechnete „Climate Value at Risk“, basierend auf jenen Emissionen, die über den konkreten Zielpfad hinausgehen, zeigt finanzielle Risiken auf, die mit zu hohen Verbrauchswerten einhergehen. So können hohe Verbräuche zum Beispiel bei Strom und Wärme aus fossilen Energieträgern dazu führen, dass Immobilien bereits lange vor Ende ihrer technischen Lebensdauer von sinkender Marktnachfrage oder steigenden Kosten betroffen sind und dadurch erhebliche Wertminderungen erfahren.

Dass es sich hierbei nicht nur um „ökologisches Wunschdenken“, sondern um handfeste Risiken für Immobilienwerte handelt, zeigen verschiedene kürzlich verabschiedete Regulierungen: Einerseits haben Großbritannien sowie die Niederlande bereits Vermietungsverbote für Gebäude beschlossen, wenn diese bestimmte Energieausweisklassen verfehlen. Andererseits müssen sich Vermieter in Deutschland nun an den CO2-Kosten, die aus der Emissionsbilanz eines Gebäudes resultieren beteiligen. Die CRREM-Pfade und der methodische Ansatz haben sich mittlerweile zum weltweiten Standard gemausert und werden von führenden Organisationen wie The SBTi, INREV, EPRA und vielen mehr unterstützt. Die Pfade sind neben ihrer Integration im CRREM-Tool selbst auch bereits in einer Vielzahl von anderen ESG-Lösungen wie E-Core, GRESB, MSCI, Measurabl et cetera aufgenommen worden.

Erwartete Verluste durch Naturgefahren

Die fortschreitende Regulierung, steigende Anforderungen bei freiwilligen Brancheninitiativen sowie sich allgemein wandelnde Markterwartungen sind gleichermaßen wichtige Treiber der künftigen Entwicklung in Bezug auf Klimaschutz sowie -anpassung. Sie führen dazu, dass Finanzmarktteilnehmer vermehrt Klimarisiken proaktiv in ihre Geschäftsprozesse und das Risikomanagement einbeziehen. Auch wenn ungewiss ist, ob physische oder gegebenenfalls doch eher transitorische Risiken im Immobiliensektor zukünftig dominieren werden – Immobilieneigentümer müssen sich bereits heute mit beiden Aspekten intensiv auseinandersetzen, um letztlich die Immobilienwerte zu schützen.

zuletzt editiert am 16.09.2022