SPONSORED CONTENT - Die Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebereich ist ein wichtiger Baustein der Energiewende und für den Klimaschutz. Die kontinuierliche Entwicklung der energeti-schen Anforderungen an Gebäude und Energietechnik, leistet hierbei einen wichtigen Beitrag zum Erreichen des Ziels, eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestandes bis 2050.
Doch auch die modernste Energietechnik und das optimal geplante Gebäude können nur zur Senkung der CO 2 Emmissionen und Kosten beitragen, wenn sie nachhaltig und energiesparend betrieben werden.
Dies ist vergleichbar mit einem auf maximale Einsparung an Kraftstoff geplanten PKW-Motor. Wenn der Fahrer nur mit Vollgas fährt, dann können die angegebenen Verbrauchszahlen nie erreicht werden.
Bei Gebäuden und ihrer technischen Ausstattung verhält es sich ähnlich, der Bauherr und Architekt können das energiesparendste Gebäude planen und bauen, am Ende ist entscheidend, wie der Nutzer das Objekt betreibt. Um eine Immobilie optimal und entsprechend seiner technischen und baulichen Möglichkeiten betreiben zu können, ist wie beim Auto, eine Nutzerfreundliche Bedienungsanweisung erforderlich.
Die Beschreibung „Wie nutze ich mein Gebäude“ ist von Beginn an zu planen und nicht nur Technik zu konzipieren. Der Vermietungserfolg einer Immobilie hängt inzwischen entscheidend davon ab, welcher Komfort dem Nutzer / Mieter am Arbeitsplatz angeboten wird.
Hier kommt der Lebenszyklus und die Betrachtung der Lebenszykluskosten (LCC) einer Immobilie ins Spiel. Die LCC bilden die objektive Basis für die ganzheitliche Analyse und den Vergleich von Investitions- und Betriebskosten eines Gebäudes.
Die LCC Analysen und die Berechnungen der Barwerte für die Investition, den Betrieb und Unterhalt einer Immobilie zeigen, dass im Lebenszyklus des Gebäudes bis zu 80 % der Gesamtkosten in der Betriebsphase entstehen. (s.Aufmacherbild)
Diese Betriebskosten, die auch wesentlich vom Nutzer beeinflusst werden, sind nachhaltig zu senken!
Für die Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden haben sich mehrere Bewertungssysteme am Markt etabliert. Diese haben in der Vergangenheit ihren Focus mehr auf die Planung und Realisierung der Gebäude und weniger das Betreiben gelegt.
Ein zertifiziertes Green Building kann sich durch einen falschen oder verschwenderischen Betrieb durchaus zu einem ökologischen Desaster wandeln. Umgekehrt kann ein Gebäude ohne Nachhaltigkeits-Fokus geplant und gebaut sein, aber durch ein intelligentes Facility Management erheblich an Energie- und Betriebskosten einsparen und so nachhaltig sein.
Die Betriebskosten und der Energieverbrauch, der für die Einhaltung der vom Nutzer gewünschten Arbeitsplatzbedingungen erforderlich sind, werden maßgebliche von den folgenden Anlagensystemen geprägt:
- Raumheizung und -kühlung
- Klimatisierung mit und ohne mechanische Lüftung
- Gebäudeautomation (Mess- und Regeltechnik, Zähler, etc.)
- Beleuchtung mit oder ohne Sensorik
- Warmwasserversorgung zentral oder dezentral
- Fassaden und Fenster
Für den nachhaltigen und energiesparenden Betrieb ist für diese Anlagen eine nutzerfreundliche Bedienungsanweisung zu erstellen. Inhalt einer solchen Beschreibung soll u.a. sein.
- Umwelt und Nachhaltigkeit
- Energieziele zur Einhaltung der geforderten Arbeitsplatzbedingungen
- Beschreibungen der für das Raumklima erforderlichen Anlagen
- Möglichkeiten der eigenen Einflussnahme auf das Raumklima
- Wirkung des Nutzerverhaltens auf den nachhaltigen Betrieb
Auf der Basis einer solchen Beschreibung können der Energiebedarf und -verbrauch mit einem intelligenten Mess- und Monitoringkonzept erfasst und die Betriebskosten objektiver dokumentiert werden.
In diesem Zusammenhang hat die GEFMA bereits Anfang 2014 die Richtlinie GEFMA 160 „Nachhaltigkeit im Facility Management“ veröffentlicht. Mit dieser Richtlinie versucht die
GEFMA eine Antwort auf die Frage zu geben, welche Anforderungen erfüllt werden müssen, damit eine Immobilie nachhaltig betrieben werden kann. Erstmals wurde definiert, wie Nachhaltigkeit im Facility Management in der Beziehung zwischen Betreiber, Gebäude, ggf. separaten Nutzern des Gebäudes und FM-Dienstleister umgesetzt werden soll.
Monitoring für den nachhaltigen Gebäudebetrieb
In jedem Fall ist in Zusammenarbeit mit dem Bauherrn und Property Manager, zum Nachweisdes optimalen Betriebes und der zugesagten Sollwerte, in einem Zeitraumvon mindestens 12 - 24 Monaten, ein kontinuierliches Monitoring durchzuführen.
Durch das Monitoring werden in der ersten Betriebsphase die für den Energiebedarf relevanten Zähler- und Messdaten ausgewertet und analysiert.
Bei Abweichungen werden die erforderlichen Maßnahmen und Empfehlungen für den weiteren optimalen und wirtschaftlichen Anlagenbetrieb ausgesprochen.
Ziel ist der optimale und wirtschaftliche Betrieb der energietechnischen Anlagen und die maximale Zufriedenheit der Nutzer / Mieter des Gebäudes.
Leitgedanke ist hierbei: Soviel Daten wie nötig – so wenig wie möglich!
Ziel ist es, 80 - 90% des Energiegesamtverbrauchs für z.B. Strom, Erdgas, Fernwärme etc. auf die jeweiligen Verbraucher/ Anlagengruppen herunterbrechen zu können.
Erst wenn eine kontinuierliche Verbrauchserfassung durchgeführt wird kann der Betrieb von Gebäuden, technischen Anlagen und das Nutzer-/Mieterverhalten, genau analysiert, bewertet und optimiert werden.
Mit der Kenntnis der Energieverbrauchsdaten und der regelmäßigen Erstellung von Energiereports ist ein bewusster und sparsamer Umgang mit Energie und ein nachhaltiges Energiemanagement realisierbar.
Optimierung der Energieverbräuche im Gebäudebestand
Für ein solches Monitoring sind mittlerweile vielfältige Tools am Markt erhältlich. Die Digitalisierung und die Entwicklung immer intelligenterer Sensoren und Systeme erlauben es, kostengünstig ein Monitoring und nachhaltigen Betrieb umzusetzen.
Beispielhaft zu nennen sind:
- Energie Monitoring Systeme, mit denen Fehlfunktionen oder Optimierungen ermittelt werden können und die Chance eröffnen, gezielt Optimierungen an der Anlage durchführen zu können.
- Tools zur automatisierten Betriebsoptimierung, die auf Grundlage von Gebäudesimulationen und dem Vergleich mit der Messung der IST-Werte im Objekt, den Betrieb der Gebäudetechnik nutzerorientiert analysieren und optimieren.
- Diagnose Tools, die einzelfallbezogene Diagnosen für eine optimale Einstellung der energietechnischen Anlagen im Bestand ermöglichen.
Mit konsequenter Nutzung der schon vorhandenen technisch –wissenschaftlich anerkannten Methoden können durch eine Betriebsoptimierung im Bestand erhebliche Energie- und Kosteneinsparungen realisiert werden.
Neben den technischen Möglichkeiten hat sich gezeigt, dass je nach Einsparziel auch organisatorische Maßnahmen zu erheblichen Einsparungen führen können.
Autor: Gerhard Hoffmann