Der Münchener Stadtrat verabschiedet eine stark verschärfte Sobon-Regelung für den Wohnungsbau.
Der Münchener Stadtrat hat die Vorschriften für den Bau neuer Wohnungen deutlich verschärft. Bei Gebieten mit neuen Bebauungsplänen gilt künftig eine radikale Regelung der Sozialgerechten Bodennutzung (Sobon). Damit soll es gelingen, dass in München mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht. In der bayerischen Landeshauptstadt wohnen rund 65 Prozent der Menschen zur Miete.
In großen Baugebieten, für die ein Bebauungsplan erstellt werden muss, sollen künftig 80 Prozent Mietwohnungen entstehen, davon 20 Prozent frei finanziert. Die preisregulierten Mietwohnungen sind mit einer Bindung von 40 Jahren belegt. Nur noch 20 Prozent der Einheiten dürfen als Eigentumswohnungen verkauft werden.
Im Durchschnitt gilt ein Infrastrukturbeitrag von 175 statt bisher 100 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche, der errichtet wird. Mit der Regelung hat sich die grün-rote Rathauskoalition durchgesetzt. Das etwas entschärfte Modell der CSU fand keine Mehrheit.
Die Stadt hat ein komplexes Punktesystem entwickelt, nach dem sich Bauträger richten müssen. Dazu zählen der Anteil an geförderten Wohnungen, Anteil der Mietwohnungen, Bindungsdauer, Höhe der Infrastrukturabgabe, Anteil des Baulands, das an die Stadt sowie an Genossenschaften verkauft wird. Zwischen diesen Faktoren gibt es Ausgleichsmöglichkeiten. Am Ende kommt es auf die Gesamtpunktzahl an.
Marktkenner geben zu bedenken, dass in der Folge die Preise für Flächen, die nicht der Sobon unterliegen, sondern beispielsweise nach Paragraf 34 des Baugesetzbuches beplanbar sind, stark steigen werden. Dies werde auch dazu führen, dass sich Eigentumswohnungen dort klar verteuern. Weil das Angebot an Eigentumswohnungen hinter der Nachfrage zurückbleibt, dürften auch Bestandswohnungen zu steigenden Preisen gehandelt werden.
Stadt begründet Novelle mit Mangel an bezahlbaren Wohnungen
Die Stadt verfolgt mit der neuen Sobon die Ziele, dass mehr geförderter und preisgebundener Wohnraum entsteht, der Mietwohnungsbau gestärkt wird, die Bindungen des sozialen Wohnungsbaus erhöht werden und die Kostenbeteiligung an der sozialen Infrastruktur, beispielsweise für Kitas und Grundschulen, ebenfalls angehoben wird. Darüber hinaus besteht neuerdings über ein Anreizsystem die Möglichkeit, dass die Landeshauptstadt München oder Genossenschaften Wohnbauflächen erhalten und damit langfristig bezahlbare Wohnungen entstehen.
Oberbürgermeister Dieter Reiter sagte: „Ich freue mich, dass wir mit der neuen Sobon einen weiteren wichtigen Schritt hin zu mehr bezahlbaren Wohnungen für München machen. Auch werden künftig auf privaten Flächen mehr Mietwohnungen entstehen. Die Stadt wird außerdem in die Lage versetzt, Flächen anzukaufen und damit dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu sichern.“
Stadtbaurätin Elisabeth Merk ergänzte: „Unser neues Sobon-Modell gibt den Planungsbegünstigten genügend Freiraum, weiter erfolgreich mit uns als Stadt den für alle benötigten Wohnraum zu schaffen. Die letzten Jahre haben noch einmal deutlich gezeigt, dass es ohne Weiterentwicklung der Sobon nicht möglich sein wird, den immer weiter steigenden Spannungen auf dem Münchner Wohnungsmarkt – insbesondere für Haushalte mit geringem Einkommen – zu begegnen.“
Mit der Novelle wurde ein 100 Punkte-Baukastenmodell entwickelt. Neben der technischen und grünen Infrastruktur sowie der sonstigen Kostentragung für beispielsweise Wettbewerbe und Gutachten, die in jedem Bebauungsplanverfahren von den Planungsbegünstigen zu erbringen sind, besteht nun die Wahl aus vier Grundbausteinen und zwei Sonderbausteinen. Der Planungsbegünstigte kann entweder das Grundmodell wählen oder sich aus den Bausteinen ein für sein Geschäftsmodell passendes Sobon-Modell zusammenstellen, das dann vorliegt, wenn die Bausteine zusammen 100 Punkte erreichen.
Das Grundmodell sieht vor, dass auf privaten Flächen vom neu geschaffenen Wohnbaurecht 60 Prozent im geförderten und preisgebundenen Segment, 20 Prozent freifinanzierter Mietwohnungsbau und nur noch 20 Prozent freifinanzierte Eigentumswohnungen entstehen. Die Bindungsdauer für den geförderten, preisgedämpften sowie freifinanzierten Mietwohnungsbau beträgt künftig immer 40 Jahre. Im Grundmodell beteiligen sich die Planungsbegünstigten mit 175 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche an den Kosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur.
Durch den Baukasten haben die Planungsbegünstigen zudem die Möglichkeit, dieses Grundmodell zu verlassen und die Schwerpunkte in den vier Grundbausteinen (Förderquote, Aufteilungsbeschränkung, Bindungsdauer, Sozialer Infrastrukturkostenbeitrag) individuell anders zu setzen. Dabei können ergänzend zwei Sonderbausteine zur Anwendung kommen, die zusätzliche Punkte durch den Verkauf von insbesondere geförderten Wohnbaurechtsflächen an die Landeshauptstadt München oder an Genossenschaften beziehungsweise Mietshäuser-Syndikate ermöglichen. Der Verkauf an die Stadt München führt nach Ansicht der Stadtpolitik dazu, dass bezahlbarer Wohnraum dauerhaft bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder durch Konzeptvergabe in Erbpacht langfristig bei Dritten entstehen kann.
Die Landeshauptstadt München hatte die Sobon im Jahr 1994 eingeführt. Seit ihrer Einführung habe sie dazu beigetragen, dass im Zusammenhang mit der Ausweisung von neuem Baurecht auf Flächen, die mit der Sobon entwickelt wurden, über 59.000 Wohneinheiten in München entstanden sind.
Aufgrund des weiterhin starken Drucks auf den Wohnungsmarkt gerade im unteren und mittleren Preissegment sah es die Stadt als notwendig an, die Sobon nach der letzten Fortschreibung 2017 insbesondere mit dem Ziel der Schaffung von mehr langfristig gesichertem und bezahlbarem Wohnraum weiterzuentwickeln.