Spätestens seit der Mietpreisbremse wird über die Datenerhebung für die örtlichen Mietspiegel heiß diskutiert. Der Gesetzgeber will eine breitere Datenbasis. Die Experten von Empirica halten das für falsch - und liefern Argumente.
Die Kritik an den Mietspiegeln reißt nicht ab. Meist wird bemängelt, dass die Stichproben vermeintlich zu klein seien und ältere Mieten nicht mitberücksichtigen. Dabei liegt der Schwachpunkt wohl weniger bei der Masse der Datensätze, als vielmehr bei der Art der Erhebung. Das zumindest findet man bei Empirica, denn der neueste Gesetzesentwurf spricht „nur“ noch von „sachgerechten Methoden“ anstatt von „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“. Ob diese Schwächung der Wissenschaftlichkeit weiterhilft, bezweifelt man beim Berliner Forschungs- und Beratungsunternehmen.
Mehr Wissenschaftlichkeit statt mehr oder andere Daten
Auch von den immer wieder zu hörenden Forderungen, inserierte Mietpreise zu verwenden oder eine Meldepflicht seitens der Vermieter einzuführen, hält man bei Empirica wenig. Stattdessen hat man eine neues Paper veröffentlicht, das Argumente gegen eine Neuorientierung und für mehr Wissenschaftlichkeit bei der Berechnung der Mietspiegel liefert.
Die wichtigsten Auszüge aus diesem Papier fassen wir im folgenden Abschnitt zusammen - das komplette Paper können Sie am Ende des Artikels als pdf kostenlos herunterladen.
1. Immobilienportale nutzen?
Der Rückgriff auf inserierte Angebotsmieten auf Immobilienportalen scheint eine einfache und schnelle Lösung zu bieten, um eine breite Datenbasis zu erzeugen. Allerdings liefern die Angebotsmieten keine ausreichenden Informationen über Bestandsmieten. Und die Mietspiegel sollen eben nicht nur die aktuellen Angebotsmieten, sondern die ortsüblichen Mieten der vergangenen vier Jahre abbilden. Laut Empirica zeigen Erfahrungen aus München, dass Bestandsmieten etwa einen Euro geringer ausfallen als Angebotsmieten. Zudem sind günstige Wohnungen in Angebotsmieten mutmaßlich untererfasst.
2. Mietdatenbanken aufbauen?
Eine Meldepflicht aller Vermieter könnte eine amtliche Mietdatenbank aufbauen - allerdings weder schnell, noch kostengünstig. Das zeigt laut Empirica bereits die Erfahrung mit der Kaufpreissammlung von Gutachterausschüssen. Zudem wären Verzerrungen durch unterlassene Meldungen oder unzureichende Abgrenzungen zwischen Brutto-/Nettomieten oder kalten/warmen Mieten unumgänglich.
3. Acht Jahre statt vier Jahre?
Die Fallzahl muss nicht so groß sein wie das Bauchgefühl des statistischen Laien suggeriert: eine kleine, gut gezogene Stichprobe ist völlig ausreichend, wenn anschließend mit wissenschaftlichen Verfahren gerechnet wird. Die Forderung nach einer Verbreiterung der Basis auf acht statt vier Jahre zur Erhöhung der Fallzahlen ist dagegen weder notwendig noch hilfreich.
Ein qualitativ hochwertiger Mietspiegel kann aus Sicht von Empirica aktuell nur auf Basis spezifischer Daten-Erhebungen erstellt werden. Andernfalls entspreche er nicht den vorgegebenen gesetzlichen Anforderungen. Auch objektive und detaillierte Informationen über Bauzustand und Ausstattung der Wohnung lassen sich derzeit nur so erfassen. Angesichts der Kopplung an die Mietpreisbremse ist die Reichweite von Mietspiegeln gewachsen undmacht mehr Ehrlichkeit und Transparenz bei der Erstellung von Mietspiegeln dringend erforderlich.