Mangel an aktuellen Daten ist das Hauptproblem. IW Köln hat Lösungsvorschläge.
Das Daten-Problem ließe sich leicht lösen, meint Prof. Dr. Michael Voigtländer vom IW Köln. Es lägen bereits umfangreiche Daten zu Mieten vor. Der überwiegende Teil der Wohnungen wird mittlerweile über Immobilienportale wie ImmobilienScout24 oder Immowelt inseriert. Umfangreiche Daten zu den Objekten, der Qualität, der Ausstattung und der Miete sind also digital verfügbar.
Gegen solche Angebotsdaten wird häufig eingewendet, dass sie verzerrt sein könnten, da manche Angebote keinen Mieter finden oder es bei Vertragsabschluss noch Änderungen der Miete gibt. Dies ließe sich durch eine verpflichtende Benachrichtigung über den erfolgreichen Abschluss von Mietverträgen durch Mieter und Vermieter lösen. Dieser Auskunftspflicht könnten die Vertragsparteien dann mit Hilfe der Immobilienportale nachkommen.
Bei erfolgreichem Vertragsabschluss zeigt der Vermieter dies mit einem Klick dem Immobilienportal an. Zusätzlich bedarf es nur der Daten des künftigen Mieters einschließlich idealerweise dessen Email-Adresse. Diese Daten werden an die Stadt übermittelt, die dann ihrerseits den Mieter elektronisch um Bestätigung der Daten bittet. All dies ist mit nur geringem Aufwand verbunden, bietet der Stadt damit aber schnell eine umfangreiche Datenbank zum Mietwohnungsmarkt, die rechtlich abgesichert ist. Auch Anpassungen der Mieten im Zeitablauf könnten auf diese Art mit nur wenigen Klicks der Stadt angezeigt werden.
Gespräche etwa mit ImmobilienScout24 zeigen, dass solche Lösungen unterstützt werden würden. Sollte die Email-Adresse nicht zur Verfügung gestellt werden, besteht immer noch die Möglichkeit die Mieter schriftlich um Bestätigung der Angaben zu bitten.
Die aktuellen Daten zum Mietwohnungsmarkt könnten dann von der Stadt oder gegebenenfalls den Statistischen Ämtern ausgewertet werden. Mit Hilfe moderner ökonometrischer Verfahren könnten hedonische Preisindizes erstellt werden, die nicht nur eine genaue Bestimmung der Mieten nach den verschiedenen Charakteristika bieten, sondern sogar eine Einzelbewertung bestimmter Objekte bereitstellen könnten. So wäre es denkbar ein Tool zur Verfügung zu stellen, das eine Empfehlung der Miete (mit entsprechenden Bandbreiten) entsprechend bestimmter Eigenschaften liefert. Ein solches Vorgehen bietet drei gewichtige Vorteile:
Erstens erhalten Vermieter und Mieter eine sehr genaue Auskunft über die aktuelle Lage des Mietwohnungsmarktes. Verlässliche und aktuelle Daten zu Mieten in einzelnen Stadtteilen helfen, die Lage am Wohnungsmarkt zu entspannen, da die Mieter dann eher in bisher günstigere Stadtviertel ziehen. Suggerieren die Mietspiegel dagegen auch in begehrten Stadtviertel niedrige ortsübliche Vergleichsmieten, zieht es die Mieter eher dort hin.
Zweitens wird verhindert, dass die Mietpreisbremse zu einem Mietstopp wird. Aktuell liegen die durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten teilweise deutlich mehr als 10 Prozent unter der Marktmiete (vgl. Abbildung). Eine Untersuchung des IW Köln hat gezeigt, dass in Berlin und Köln in einzelnen Lagen und Stadtvierteln mehr als 90 Prozent der Angebote 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete als Referenzbasis liegen und somit in den Geltungsbereich der Mietpreisbremse fallen.
Bei dem vorgeschlagenen modernen Mietspiegel könnte eine Mietpreisbremse jedoch Sinn machen. Dem Vermieter könnte direkt angezeigt werden, dass seine Miete 10 Prozent über der Miete vergleichbarer Objekte liegt. Es bedarf also keiner Anzeige des Mieters mehr. Und es würden tatsächlich nur die Vermieter belangt werden, die es mit ihrer Mietforderung übertreiben.
Drittens würden die Städte erhebliche Kosten sparen. Die Datenerhebung durch Interviews kann teilweise sehr hohe Kosten verursachen. Der Aufbau einer Datenbank würde vielleicht zunächst mehrere hunderttausend Euro kosten, die Aktualisierung wäre dann aber sehr günstig möglich. Vor allem könnten auch die Statistischen Ämter Skaleneffekte erzielen, wenn die Daten zentral für bestenfalls alle Kommunen ausgewertet werden.