Die zweite Klagewelle auf Mietminderungen wegen Covid steht bevor. Doch Klaus Eyber von der Kanzlei Mainfort sieht die Erfolgsaussichten skeptisch. Sein Rat: Verhandeln ist oft besser als klagen - auch für die Vermieter.
Geschäft geschlossen, Miete gemindert, vom Vermieter verklagt – und letztlich verloren: So sieht nach den von der Frankfurter Rechtsanwaltssozietät Mainfort ausgewerteten 27 Gerichtsentscheidungen die Bilanz fast aller Klageverfahren zwischen Vermietern und Gewerbemietern aus, deren Geschäfte im Frühjahr 2020 von dem ersten Lockdown betroffen waren und die deshalb die Mietzahlungen verweigert hatten. Nachdem die von der Bundesregierung in Aussicht gestellten Corona-Hilfen nur spärlich flossen, war so ein Versuch zahlreicher Gewerbetreibender gescheitert, ihre finanziellen Probleme über Mietminderungen zu mildern. Befeuert wurde das zuerst durch Angebote aus der Beratungsindustrie, die die „Gier“ der Vermieter anprangerten und später durch falsche Erwartungen, die der Gesetzgeber zum Jahreswechsel 2020/21 ausgelöst hat. Auch einige Gerichte, die Mietminderungen abgelehnt haben, geben falsche Anreize, wie ein Mieter vielleicht doch Erfolg haben könnte. Nachdem die Oberlandesgerichte Karlsruhe, Dresden und zuletzt Frankfurt/Main die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen haben, scheint die Diskussion in die Endrunde zu gehen.
Wird das Grundproblem damit wirklich gelöst? Die Gerichte haben sich bislang nur mit dem ersten Lockdown aus 2020 befasst. Der zweite aus 2020/21 ist wesentlich gravierender. Eine weitere Klagewelle mag also noch kommen.
Keine pauschale Rollenverteilung
Die Covid-19-Maßnahmen der Bundesregierung und der einzelnen Länder betreffen zwar alle. Doch sie belasten diejenigen Gewerbetreibenden am härtesten, die Geschäfts- oder Ladenlokale betreiben, für die ein Publikumsverkehr unverzichtbar ist. Doch der Mieter ist nicht immer ein Kleinunternehmer mit einer Boutique, einem Frisörladen oder einer Pizzeria, auf die er für seinen Lebensunterhalt angewiesen ist, und der Vermieter ist keineswegs immer ein Immobilienkonzern. Der Mieter kann ebenso ein von einer starken Marke getragener, börsennotierter Groß-Filialist sein und der Vermieter der klassische Häuslebauer, der aus der Miete seinen Lebensunterhalt bestreitet. Einen solchen Vermieter würde es ungleich härter treffen, wenn man ihm die Belastungen der Corona-Krise auferlegt. Vor Recht und Gesetz sind die Fälle jedoch gleich zu behandeln.
Die Rechtsfragen
Der Lockdown aus dem letzten Jahr hat als erstes zu der Überlegung geführt, dem Mietobjekt einen Mangel anzudichten. Wenn vermietete Gewerberäume geschlossen bleiben müssen, kann der Mieter das Mietobjekt nicht nutzen und der Mietvertrag könne nicht durchgeführt werden. Das haben 2020 nur drei Gerichte mitgemacht (München I, Kempten und Amtsgericht Pinneberg), die überwiegende Rechtsprechung einschließlich der Fachwelt erkennt hier aber keinen Mangel. Das wäre nur dann der Fall, wenn die behördliche Untersagung des Geschäftsbetriebes in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des konkreten Mietobjekts steht. Das liegt bei Corona-bedingten Schließungsanordnungen sicherlich nicht vor.
Die zweite Überlegung ist schwieriger: Allgemeine Schließungsanordnungen könnten eine sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage darstellen, die nach Paragraph 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages an die geänderten Verhältnisse auslösen kann, wenn die Störung für eine Partei zu Unzumutbarkeiten führt. Die Anpassung erfolgt aus Mieter-Sicht durch eine Reduzierung der Miete, idealerweise auf Null. Damit hatten sich von Juli 2020 bis heute nahezu alle Gerichte zu befassen und kamen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Einige Landgerichte haben die Störung einer Geschäftsgrundlage von vorneherein abgelehnt (Mannheim, Frankfurt/Main, Zweibrücken, München II, Köln, Lüneburg und das Amtsgericht Köln), einige eine hälftige Teilung der Miete gewährt – also eine 50 prozentige Mietminderung zugesprochen (München I, Oberhausen, Mönchengladbach und das Oberlandesgericht Dresden).
Einige Gerichte haben in den Covid-19-Maßnahmen zwar eine Störung der Geschäftsgrundlage erkannt, hielten die damit verbundenen Einschränkungen auch aufgrund des relativ kurzen Zeitraums des Lockdowns 2020 aber für zumutbar (Heidelberg, Oldenburg, Stuttgart, München II, Münster und das Oberlandesgericht Karlsruhe). Andere, im Hinblick auf den Lockdown 2020/21 richtungsweisende Urteile haben das Kriterium der Unzumutbarkeit an sehr hohe Voraussetzungen geknüpft. Das ging so weit, dass das Gericht dem betroffenen Mieter vorrechnete, wie er sein Geschäft zu führen habe, um gegen die Pandemie-Maßnahmen vorzusorgen (so insbesondere München I). Dazu gehören etwa die Aufnahme oder Intensivierung des Online-Handels, Kurzarbeit, Inanspruchnahme staatlicher Corona-Hilfen und das Gebot der Bildung von Rücklagen auf Basis der EBITDA aus den Wirtschaftsjahren vor Corona. Man fragt sich, woraus höhere Justizbedienstete solch profunde betriebswirtschaftliche Erkenntnisse gewonnen haben.
Keine neue Rechtslage durch Gesetz vom 22. Dezember 2020
Das Ganze wurde dadurch erschwert, dass mit Gesetz vom 22. Dezember 2020 in Form von Artikel 240 Paragraph 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch eine rückwirkende Regelung verabschiedet wurde, die konkret auf das Rechtsinstitut der Störung der Geschäftsgrundlage Bezug nimmt. Die Vorschrift besagt sinngemäß: Bei Mietverträgen über Gewerberäume, deren Nutzung durch Covid-19-Maßnahmen eingeschränkt ist, wird vermutet, dass sich damit ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, schwerwiegend geändert hat.
Dem haben zahlreiche Berater und einige Gerichte (Landgericht Münster und Oberlandesgericht Karlsruhe) entnommen, der Gesetzgeber habe angeordnet, dass die Covid-19-Maßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen – und dabei das wichtigste übersehen: Die Vermutungsregelung gilt nämlich nur, wenn der Umstand, der sich infolge der Corona-Maßnahmen geändert hat, Grundlage des konkreten Mietvertrages ist. Das bedeutet: Es muss festgestellt werden, dass der Mietvertrag tatsächlich zur Geschäftsgrundlage hat, dass der Betrieb des Mieters nicht durch gesetzgeberische oder administrative Maßnahmen beeinträchtigt wird. Ist das nicht der Fall, läuft die Vorschrift ins Leere. Kann hingegen im Einzelfall eine solche Geschäftsgrundlage festgestellt werden, ist die neue Regelung überflüssig, denn kaum jemand wird bestreiten können, dass eine flächendeckende Schließungsanordnung eine solche Geschäftsgrundlage zunichtemacht. Die neue Vorschrift ist daher nur eine Klarstellung und schafft keine neue Rechtslage.
Die Frage der Geschäftsgrundlage
Damit steht allein die Frage im Raum, ob man bei Gewerbemietverträgen eine solche Geschäftsgrundlage erkennen kann. Für den Mieter ist die Antwort ernüchternd: Eine gemeinsame Geschäftsgrundlage gibt es nicht, wenn sich durch eine – auch gravierende – Veränderung der Umstände ein Risiko realisiert, das nur eine Partei zu tragen hat. Bei einem Austauschverhältnis wie einem Mietvertrag gewährt der Vermieter eine Sachleistung, nämlich die Zurverfügungstellung des Mietobjekts. Es ist das Risiko des Mieters, ob er mit seinem Geschäft Umsätze erzielen kann. Ob städtebauliche Maßnahmen den Zugang zu einem Geschäft erschweren, sich gesetzliche Ladenöffnungszeiten zu Lasten der Geschäfte ändern, altersbedingte Betretungs- und Aufenthaltsverbote eingeführt werden oder ein bestimmtes Konsumverhalten verboten wird, das zuvor Umsatz geschaffen hat, macht keinen Unterschied. Corona-Maßnahmen fallen in die gleiche Kategorie.
Darin liegt auch ein Unterschied zu den in der Rechtslehre oft herangezogenen Fällen einer sogenannten „großen“ Geschäftsgrundlage wie Krieg und Inflation. Denn diese betreffen beide Vertragsparteien unmittelbar und belasten nicht nur den einen. Das hat zur Folge, dass es einem Mieter auch im zweiten, wesentlich härteren Lockdown nichts bringen wird, wenn er die Miete mindert und sodann viel Zeit, Geld und Ressourcen aufwendet, um einem Richter zu erklären, dass der Lockdown für sein Geschäft unzumutbar war. Ganz klar und gegen das Landgericht München I und die Oberlandesgerichte Karlsruhe und Frankfurt/Main: Zu einer Prüfung der Unzumutbarkeit kommt man gar nicht erst, weil schon das erste maßgebliche Kriterium nicht erfüllt ist, dass ein coronabedingter Lockdown eine Störung der mietvertraglichen Geschäftsgrundlage darstellt.
Abwendung der zweiten Klagewelle durch den BGH?
Würde man grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage annehmen, würde das Problem unweigerlich weitergetragen werden und neue Rechtsfragen aufwerfen. Der betroffene Vermieter würde sich an sein finanzierendes Kreditinstitut wenden und geltend machen, dass Geschäftsgrundlage des Immobilienerwerbs und dessen Finanzierung die uneingeschränkte Erzielung von Mieteinnahmen gewesen ist, was nun pandemiebedingt vereitelt werde. Infolgedessen seien Zins- und Tilgungsraten zu reduzieren oder sogar zu erlassen. Das betroffene Kreditinstitut hätte dasselbe Thema dann bei seiner Refinanzierung und so fort.
Wenn sich der BGH nicht auf die Prüfung der Argumente der Vorinstanzen beschränkt, sondern die Dringlichkeit dieser Klarstellung erkennt, löst er nicht nur alle Fälle, die den Lockdown 2020 betreffen. Er könnte die gerade anlaufenden Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern, die auf dem wesentlich härteren Lockdown 2020/21 beruhen, handstreichartig abwenden.
Für die Mieter bedeutet das nicht das Aus. Es bedeutet nur, dass man sich gegenüber dem Vermieter nicht auf vermeintliche Rechtspositionen berufen sollte. Besser ist, gemeinsam mit dem Vermieter Wege zu suchen, die Krise durchzustehen. Der Mieter ist dabei nicht unbedingt in der Rolle eines Bittstellers. Erstens ist es auch im Geschäftsleben oft besser, das offene Wort zu wählen, als sich auf ein Recht zu berufen, das im Streitfall nicht existiert. Zweitens wird sich auch ein Vermieter sehr genau überlegen, ob er das Ansinnen des Mieters von vorneherein ablehnen soll. Kann der Mieter den Mietvertrag kündigen oder gibt er sein Geschäft auf oder geht in die Insolvenz, ist das auch für den Vermieter nicht das Beste. Insbesondere Gewerbeobjekte brauchen bestimmte Ankermieter und in Krisenzeiten ist ein schneller Mieterwechsel nicht einfach und auch für den Vermieter mit Aufwand und Kosten verbunden. Einen Leerstand will man erst recht nicht, vor allem, wenn die Interessen von Investoren zu berücksichtigen sind. Vermieter sollten mit Mietern über deren finanzielle Belastungen auf Augenhöhe verhandeln und auch im Eigeninteresse ein Entgegenkommen in Erwägung ziehen.
Ein Gastbeitrag von Klaus Eyber, Partner bei Mainfort Rechtsanwälte in Frankfurt am Main.