Hat Corona einen Einfluss auf alternative Finanzierungsformen wie Mezzanine Kapital in Deutschland? Eindeutig ja. Ein Beitrag von Hanno Kowalski, Managing Partner FAP Invest.
Die zunehmende Zurückhaltung der Banken in Zeiten von Covid-19 erhöht die Bedeutung von alternativen Finanzierungsformen wie Mezzanine-Kapital. Letzteres etabliert sich als wichtige Kapitalquelle - gerade in der Krise. Dabei haben sich sowohl das Zinsspektrum als auch die Bandbreite der Beleihungswerte deutlich ausgeweitet.
Mit der Corona-Pandemie hat sich die bereits vorhandene Zurückhaltung der Banken – bedingt durch Basel IV – nochmals verstärkt: Neue Finanzierungen wurden erst einmal auf Eis gelegt. Insbesondere die Assetklassen Hotel und Einzelhandel leiden seit Beginn des Lockdowns, aber auch die Finanzierung von Büroimmobilien wird immer schwieriger. Einige Banken finanzieren gar nicht mehr, andere brauchen deutlich länger in ihrer Entscheidungsfindung. Gerade in dieser Zurückhaltung sehen jedoch viele Nachrangfinanzierer ihre Chance: Sie springen dort in die Bresche, wo Banken Finanzierungslücken hinterlassen oder klassische Kreditentscheidungsprozesse zu lange dauern. Sie gewähren Brückenfinanzierungen oftmals im ersten Rang zu Zinssätzen, die zuvor Mezzanine-Tranchen vorbehalten waren. Sowohl das Zinsspektrum als auch die Bandbreite der Beleihungswerte weiten sich aus.
Rund 150 Nachrangfinanzierer in Deutschland
Etwa 155 Kapitalgeber sind nach unseren Recherchen zurzeit im Marktsegment der Nachrangfinanzierung in Deutschland tätig. An unserer aktuellen Untersuchung zum Mezzanine-Markt Deutschland haben sich 53 Kapitalgeber beteiligt – sie haben in den vergangenen zwölf Monaten zusammen 6,9 Milliarden Euro Mezzanine-Kapital vergeben, 19 Prozent mehr als noch im Vorjahreszeitraum. Damit wurden Projekte mit einem Volumen von 40 Milliarden Euro finanziert.
Im Vergleich zu 2019 zählten wir neun zusätzliche Anbieter von Nachrangkapital in Deutschland. Insbesondere wirkt sich die zunehmende Zahl institutioneller Kapitalgeber in der Breite stabilisierend auf den deutschen Markt für Bestands- und Projektfinanzierungen aus. Internationale Anbieter und Family Offices ermöglichen häufig die Realisierung von Non-Core-Projekten und halten den Markt in Bewegung. Doch nicht nur die Anzahl der Marktteilnehmer steigt. Auch immer mehr Kapital steht für alternative Finanzierungsformen zur Verfügung.
Ein weiterer Trend kristallisiert sich heraus: Da sich die Abstimmung der Sicherheitenstruktur zwischen Senior und Junior im Rahmen der Gläubigervereinbarung oft schwierig gestaltet und meist viel Zeit kostet, erfreuen sich Whole Loan-Lösungen zunehmender Beliebtheit. Hier werden erstrangige Darlehen vergeben, die bei höherem Beleihungsauslauf bereits eine Junior Tranche inkludieren. Diese befinden sich immer häufiger im Angebot der von uns befragten Kapitalpartner. Vergleicht man die Zinssätze mit der Blended Rate klassischer Senior-Junior-Kombinationen, dann unterscheiden sich die Kapitalkosten der beiden Finanzierungsvarianten kaum.
Kapital für alle Lagen
Nach wie vor liegen Top-7-Städte und Metropolregionen ganz oben in der Gunst der Kapitalgeber. Vor allem institutionelle Investoren beschränken ihr Engagement oft auf deutsche Großstädte mit positiver Bevölkerungsentwicklung. Investitionen außerhalb der deutschen Metropolregionen werden fast ausschließlich von ortsansässigen Anbietern mit besonderer Kenntnis des Standorts begleitet. Mehr als 80 Prozent der von uns befragten Kapitalgeber engagieren sich dennoch sowohl in A- als auch B-Lagen. Und selbst C-Lagen sind kein Tabu.
Bei den institutionellen Investoren hat in den vergangenen zwölf Monaten die Anzahl abgeschlossener Nachrangfinanzierungen abgenommen, während das durchschnittliche Finanzierungsvolumen pro Deal deutlich gestiegen ist. Alle befragten institutionellen Investoren begleiten Projektentwicklungen bis zu einem LTC von mindestens 80 Prozent. Knapp die Hälfte lässt auch Finanzierungen mit einem Beleihungssatz von bis zu 95 Prozent zu, aber nur ein Viertel ist bereit, unter bestimmten Voraussetzungen ganz auf den Einsatz von Eigenkapital zu verzichten. Projektentwicklungsfinanzierungen ohne Eigenmittel waren im vergangenen Jahr noch vereinzelt zu beobachten – heute tendiert diese Bereitschaft gegen Null.
ESG spielt noch keine Rolle
Auch wenn das Thema Nachhaltigkeit bei vielen Investitionsentscheidungen immer wichtiger wird – im Bereich Real Estate Debt sieht es (noch) anders aus. Hier spielen Kriterien für Umwelt, Soziales und Governance (ESG) bis dato so gut wie keine Rolle. Einfluss auf die Finanzierbarkeit einer Projektentwicklung oder Immobilieninvestition haben überwiegend die klassischen, branchenüblichen Bewertungskriterien. Risiken, die sich aus der schlechteren Verwertbarkeit von nicht ESG-konformen Immobilien ergeben könnten, werden auf Grund der meist kurzen Laufzeit von Mezzanine-Darlehen als zu vernachlässigend eingeschätzt.
Ausblick eingetrübt, aber Optimismus aus dem Ausland
Während im vergangenen Jahr noch 64 Prozent der Befragten von einer positiven Entwicklung des Marktes ausgingen, erwarten aktuell 58 Prozent eine leicht rückläufige Entwicklung. Mit einer steigenden Nachfrage rechnet keiner der Befragten. Die Euphorie der vergangenen Jahre scheint vorbei. Unter dem Eindruck des Lockdowns und dem damit verbundenen Wirtschaftseinbruch wollen viele Kapitalgeber zunächst die weitere Marktentwicklung abwarten.
Schaut man auf die Gruppe der internationalen Investoren, ist die Stimmung nicht ganz so getrübt. Sie gehen von einer gleichbleibenden bis positiven Marktentwicklung aus. Insbesondere angelsächsische Adressen setzen auf die Zurückhaltung der deutschen Kapitalgeber und hoffen, ihren Marktanteil erhöhen zu können.
Fazit : Trotz oder gerade wegen der unsicheren Zeiten: Alternative Finanzierungslösungen sind heute bei der Immobilienfinanzierung nicht mehr wegzudenken. Mezzanine ist zu einem Standardbestandteil geworden, Whole-Loan-Lösungen im Kommen. Gleichzeitig werden die Übergänge zwischen den einzelnen Finanzierungsformen zusehend fließend: Senior, Stretched Senior, Whole Loan, Mezzanine und Preferred Equity lassen sich immer schwerer klar voneinander abgrenzen. Das Feld der Nachrangfinanzierung fächert sich auf.
Ein Gastbeitrag von Hanno Kowalski, Managing Partner FAP Invest.